标题：一份份靓丽房地产半年报的背后

一份份靓丽房地产半年报背后，其主要原因是源自于流动性的总量冲击，而非其结构的变化，以及中国经济对房地产投资的依赖。而如果地产泡沫进一步累积，真正重大的调整很可能还在后面。

楼市从“冬天”一步跃至“夏天”。8月3日晚间，万科发布的上半年业绩报告显示，销售额同比增长27.5%；金地上半年销售额同比增长了72.74%；保利上半年销售额同比增长168.18%。

一份份靓丽房地产半年报背后，其主要原因是源自于流动性的总量冲击，而非其结构的变化，以及中国经济对房地产投资的依赖。让发轫于2007年底开始的房地产调整，于今年3月嘎然而止。

分析人士认为，如果地产泡沫进一步累积，真正重大的调整很可能还在后面。

楼市从冬天一步跃至夏天

发轫于2007年10月的这次房地产下跌，不出一年，拉出了一条清晰的V形曲线。

8月3日晚间，万科发布上半年业绩报告，显示期内共实现销售额307.6亿元，首次突破300亿元大关，同比增长27.5%；实现销售面积348.8万平方米，同比增长31.2%。净利润为25.2亿元，同比分别增长22.5%。

交出了靓丽房地产半年报的不止万科一家。金地上半年销售额同比增长了72.74%，保利上半年销售额同比增长了168.18%。

房地产业成为上半年复苏最为强劲的产业之一。

国家发改委、国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

这是2009年房屋销售价格连续第四个月出现环比上涨，从3月至6月，环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全国各地区房价出现“普涨”格局，差别只是涨幅不同（图1）。6月份，销售价格环比上涨的城市从3月份的39个上升到67个。

随着投资需求出现“地王”再度发威。北京广渠路地王拍出之后，业内大腕潘石屹反复向媒体申诉“地价太不理性了，实在是看不懂。”

市场投资热情已不可遏制，推动土地市场沸腾。

联合证券发布的7月房地产市场报告指出：北京市本月共成交经营类用地12宗，其中有7宗为住宅类用地，平均楼面地价5558元/平方米。7宗住宅用地中有5宗位于大兴区黄村镇，另外2宗分别位于石景山区和怀柔区。虽然在成交数量上相比前两月有所减少，但溢价水平明显有提升，近三月北京住宅用地成交平均溢价水平分别为39 .4%、55.4%和81.5%，且七月份成交的7宗住宅类用地无一例外出现了溢价，最低溢价1.4%，最高溢价139%。

广州亦然。7月份土地市场共拍出5宗经营性用地，包含4宗住宅类用地，平均楼面地价5955元/平米，其中两块位于白云区金沙洲、两块位于番禺区新造镇。四宗住宅用地全部溢价成交，最高溢价103%，最低46%，平均溢价79%。

房地产调整半途夭折

土地成交和开发投资两个先行指标的活跃，标志本轮房地产调整半途夭折，寿终正寝。

社科院城市发展与环境研究中心李景国教授认为，楼市价格的上涨，其主要原因是源自于流动性的总量冲击，而非其结构的变化。

上半年我国新增银行信贷约7.4万亿元，全年信贷增长可能超过10万亿。数据表明，1至6月全国商品房销售额达到了1 .58万亿，同比增长53%。尤其是5月份之后，居民住房贷款呈现出加速增长态势，更大规模的资金随之流入房地产市场（图5、6）。

“事实表明，政府确实改变了政策来刺激房地产行业的建设活动。”瑞银证券首席经济学家汪涛表示，去年11月，政府的4万亿经济刺激方案中的第一项就是增加保障性住房投资；为刺激需求，政府下调了房贷利率和首付比例，并减免了房地产相关税费；开发商获得贷款变得容易很多，并且政府下调了商品房建设的自有资金比率、使开发商提高杠杆率；在地方政府层面，旧城改造工程成为了许多城市刺激经济增长的一个重要措施。

“一方面，低端和大众住宅市场的建设活动强劲反弹；另一方面，在销售超预期和流动性充裕的推动下，高端住宅和商业地产项目的建设活动也已开始反弹。”汪涛表示。

“未来通胀预期的不断增强也推动了房地产投资的增长（图4）。”社科院金融研究所尹中立表示。

7月28日，央行调查统计司发布《2009年二季度宏观经济形势分析》的报告，明确指出当前我国通胀预期有所显现。房价涨本身就是通胀的一个表现，人们会担心将来还要涨，所以抓紧现在的时机购房。另外，房产商或其他行业的人也对通胀有个预期，从投资的保值增值角度考虑，更愿意投资于房产业。

《财经》杂志首席经济学家沈明高还表达了另一个视点。他撰文认为，房地产业具有政府收入属性。房地产投资的下降，减少了地方政府土地出让收入。以及具有投资属性与抵押品属性，决定了中国经济复苏难以与房地产脱钩。

而带来的则是，一套房子消灭一个中产家庭。

在正常的房地产形势下，普通居民的住房开支占家庭收入的20%-30%左右，房价收入比(一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比)在3-6之间。一般说来，当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价，住房市场不具备健康发展的条件。但据2008年《中国统计年鉴》的相关数据，2007年我国的房价收入比平均为15倍，北京为23倍，上海为17倍。

　若泡沫再蓄将招来更大调整

“我认为现在房产价格偏高造成的影响就好比吸毒，短时期精神愉悦带来的是长期的损害。”尹中立这样形容说。

尹中立表示，短期而言，可能会对刺激经济发展起到一定作用，但是房产价格过高会造成内需降低，扩大贫富差距；投资单一化会导致经济结构不合理。

如果政策调整及时，就不一定成为泡沫问题，也就不存在泡沫破灭的说法。政府要调整货币政策，增强人们对货币稳定的信心。

汪涛认为，中期经济增长的波动和风险增加。政府投资刺激政策和整体流动性充裕加快了房地产投资和建设活动的复苏步伐。当一个地方政府全力推动旧城改造建设，未来几年的住房和建设需求将被提前并集中到一个较短的时期内，从而使目前的经济增长非常强劲，但却为中期增长留下了较小的空间。流动性充裕和地方政府推动经济增长的冲动可能使得未来几年不良贷款增加。由于目前房地产行业的复苏在一定程度上受到了流动性的推动，而不完全是因为城市住宅供求的平衡，因此未来它将更容易受到流动性紧缩和其他宏观政策变动的影响。

如果泡沫继续蓄势，何时会破灭？社科院金融所易宪容研究员对记者说，“泡沫成分肯定是有，也一定会破灭，但具体成分有多少，何时破灭这个问题要看事态的发展，不能妄下断论。”

房地产业这种超常规反弹，亦引起了警惕，出台了系列动作。

目前国家对货币政策进行微调，在公开市场操作，回收流动性，商业银行信贷政策进行窗口指导等；并严格执行二套房贷政策抑制房地产投机；集中推地遏制房价快速上涨，调查各地土地开发情况；查处“捂盘惜售”情况。

上海证券金融地产分析师沈莉认为，这些措施虽然都是微调，短期内不会产生大幅度的冲击，但会产生一定的影响，如减缓房价上涨的速度。

沈莉表示，在目前宏观经济的复苏还很脆弱的时候，政府还需要刺激房地产新开工面积来带动经济。因此，中央层面的政策强调控制首付比例，对于利率并没有做详细规定，为商业银行留下了较大的空间。而下半年面对房价和交易量的表现，政策调整也有较大的灵活性。如果房价继续快速上涨，不排除收紧政策力度加大。而且，商业银行的放贷任务在上半年已基本完成，下半年的放贷意愿并不大，因此下半年的资金面并不会为房地产交易量和价格的继续大幅飙升提供条件，房地产的表现将比较稳定。