标题：王曦：房地产真正的挑战在第四季度

　　中山大学国际商务系主任王曦在佛山上半年房地产市场分析会上表示：

　　观点

　　●“危机尚未触底，未来也不可能重现前10年的辉煌。”

　　●“对房价中长期走势判断比较悲观，但不排除（1年）有反弹的可能”

　　●“真正的挑战在第四季度”

　　●“若要抑制房价，最有效的办法是控制地价和抑制通货膨胀”

　　■新快报记者　谭丽芳

　　2009年，佛山楼市一路高歌猛进，成交不断创新高，地王更是频频出炉。然而，金融危机的阴影尚未完全消退，二套房贷收紧、物业税开征等调控措施也将在下半年陆续登场。楼市下半年将如何转向？

　　对此，中山大学国际商务系主任王曦教授在市建设局和房地产协会召开的2009年上半年房地产市场分析会上表示：“下半年楼市走势并不乐观，隐忧多多，真正的挑战将出现在第四季度！”

　　1房价

　　本身没有泡沫

　　“土地价格、贷款利率、消费者价格指数、实际人均可支配收入和住房空置率与房价存在协整关系，是影响我国房价的决定性因素。”王曦用两个理论函数——房产供给和需求方程，有机地将房价的5大影响因素联系起来。

　　王曦认为，就实证分析的结果来看，利率和住房空置率对房价的当期和累计贡献很小，而收入、消费者价格指数和地价对房价的变动则影响显著，它们是自2004年以来房价飙升的主要原因。

　　“房价本身并不存在泡沫，除非地价含有泡沫。”对近期地王频出的现象，王曦这样表示。

　　2政策

　　利率调控房价低效

　　面对金融危机，政府出台了4万亿元的救市政策，而其中大部分资金都流入了房地产行业。具体来看，政府上半年为提振房地产行业，提供了较为宽松的信贷政策。而下半年由于楼市大涨趋势，政府又开始收紧二套房贷。

　　“其实，用利率政策来调控房价极其低效。”王曦表示，利率的供给和需求效应基本抵消。经计算，利率若提高1个百分点，房价只会下降0.01％，基本可以忽略不计。

　　增加土地供给最直接

　　“计算发现，如果CPI、地价和居民收入分别上涨1％，则房价分别上涨1.1％、0.22％和0.25％。这说明这三个因素仍然是最重要的房价调控手段。”王曦分析，抑制房价最有效的办法是控制地价和抑制通货膨胀。而想实现提振房地产市场以应对危机的目的，最有效的办法是提高居民收入。

　　王曦进一步指出，地方政府唯一可控的只有地价。而现实中，由于我国土地基本掌握在政府手中，因此要控制地价，最直接的方法就是增加土地供应。

　　3预测

　　新一轮楼市泡沫或产生

　　房价未来将如何走向？王曦表示并不乐观。

　　就全世界来看，金融危机尚未触底；而决定我国房价走势的最主要因素，如居民可支配收入、物价水平、地价、税收种类和力度等又取决于国家的政策。综合来看，房地产行业未来发展并不乐观。

　　“就我国刺激内需的政策效果来看，居民的可支配收入并未增加，而物价水平仍在下跌之中，政府也没有增加土地供应的迹象，而4万亿投资和7万亿银行信贷有相当部分流入房地产、股市等投机性领域，因此很可能助长新一轮楼市泡沫。”王曦认为，物业税的开征或许能在某种程度上平抑房价，但是由于不健康的泡沫的出现，对房价的中长期走势判断不乐观，但不排除短期（1年）有反弹可能。

　　4广佛楼市

　　真正挑战在第四季度

　　地王频现，广东楼市重现2007年的疯狂。据数据显示，2009年1月－6月，广州市区一手住宅批准预售面积为335.88万㎡，成交量为428.21万㎡，供销比为1∶1.27，明显求大于供，而佛山的情况也差不多类似。同时，由于开工进度不足，三季度推货量大大减少，“求过于供”可能将进一步加剧，房价存在着被进一步推高的可能。

　　“真正的挑战将在第四季度出现。”王曦透露，从9月到年底，广州将有3.3万套新货推出，竞争非常激烈。“唯一肯定的是，开发商四季度如不理性出货，酝酿已久的危险终会爆发。

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