标题：天价楼盘成楼市细分推手

　　2009年的春节似乎真的是房地产行业进入阳春的预兆，从3月份起，北京多个地区近70%的楼盘项目悄然提价，经历了2008年长期的市场压抑后，房价又一次进入了一个高位运行的高峰，部分楼盘已经接近2007年下半年和2008年年初时的峰值水平，这其中既包括普通楼盘的追价上行，也包括位于房产金字塔顶的高端住宅项目。在房地产市场迅速企稳回暖的情况下，今年7月初公布的资料显示：海淀区玉渊潭北的东钓鱼台项目以7.2万余元/平米的天价成交。这再次引起了人们的议论：这种天价楼盘究竟“高端”在哪里？它是否是楼市过热的表现？

7万天价成北京房价焦点

　　北京的高端住宅项目价格一直随楼市的上涨在不断攀升：在2007年第三季度的房屋销售中“盘古大观”以5.3万余元/平米的售价成交，这是北京市商品房住宅成交均价首次突破5万元大关，超过之前北京最贵的楼盘银泰中心；2008年10月，银泰中心中央主楼柏悦府均价冲高到近10万元/平米，成为直至目前北京销售单价最贵的楼王。今年7月初，北京房地产交易管理网公布了2009年第二季度本市商品住宅成交均价排名，位于海淀区玉渊潭公园北侧的东钓鱼台项目以7.2万余元/平米的价格成为近期房价上扬高企的典型代表。

　　高端住宅价格的交替攀升能够在一定程度上反映出一个一线城市优质的土地资源热度，也同样能折射出房价阶段性的兴奋程度。随着年初银行信贷政策支持力度的加大，需求力的集中释放，使得众多开发商有底气加价入市。其中，在绝版地块拿到肥地的开发商借机入市发力，以“高”姿态亮相，视水而建的东钓鱼台家园自6月15日取得销售许可证以来，批准销售87套，至今销售9套，其中4套是第二季度成交，均价7.2万余元/平米，平均每套380平米，售价约2771万元。该项目位置虽不像银泰中心处于绝对核心区，但其系出名园，拥有水域优势，使得楼面成本价格并不算高的东钓鱼台家园顷刻间跃入一线高端项目之列。

高端楼盘是房地产市场的资产泡沫？

　　高端楼盘是富人的游戏，在普通置业者看来遥不可及的房价数字，在高端消费人群的眼中却是合理的。由于特定的价值群体定位，这些高端项目在销售初期的成交量普遍不高，但从今年上半年的情况来看，诸多高端楼盘呈现量价齐升的态势，那么这些天价楼盘是借当前普涨的形势水涨船高，还是真的物有所值呢？

　　当然，除了个别项目有借势虚炒的情况外，很多项目本身包含各种特定因素，其高昂的售价并非“空中楼阁”。例如，绝对的优势地段、高科技配套设施、强大的投资潜力等都是支撑其价位的重要因素。一般来讲，催生楼盘高价的首要条件就是基于其地段资源优势，相比普通住宅的开发位置，这些高端项目都地处黄金地带，升值潜力远远高于其他区域，像备受关注的“盘古大观”，独有的奥运景观建筑群、不可复制的鸟巢和水立方，使其具有见证历史和典藏历史的独特性。另外，购买此类住房的人群大多不是首次置业，投资性需求也推动了高端市场的成交量。因此，这些高房价也会体现出投资回报的含金量，也就是说相对于未来高额的投资回报率，目前高端住宅的高位运行也有其自身的合理性。

高端楼盘必备的硬性指标

　　和众多的行业一样，要想更多地获得市场份额和利润，就必须对消费人群进行严格细分，高端楼盘正是房地产行业经过市场细分的产物。在中国，随着人们生活水平的提高，一部分高端群体对住房的要求在不断上升，高端住宅产品在这种需求基础上有自身独特的市场定位。那么，一个真正意义上的高端楼盘，它的各种硬软件要求应具备哪些条件？

　　（上接B1版）中建一局集团房地产开发有限公司总经理罗心怡谈到：“目前国内的高档住宅本身有几个必要条件：第一就是“大气候”，天价楼盘正是因为大城市本身有着寸土寸金的独特属性，经济热度和资本聚集度相对较高，所以在大环境上有产生高价楼盘的基础。第二就是“小环境”，高档楼盘对于居住者的舒适度要求非常高，而是否低密度又是衡量这个要求的重要指标，目前由于国内住房环境的现实问题，很多高端住宅不完全具备低密度的建筑标准，特别是城市中心项目更难做到，所以很多高端项目在小区大规模打造公园绿地或直接在城市水域公园附近选址。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司的助理董事常峥则认为：“除拥有优势的地理位置外，真正好的产品才能得到市场的认可，好项目一定是在前期注重完善产品功能，特别是产品的附加值，出色的物业服务会使产品功能大大提升。”

高端楼盘走势值得看好

　　谈及上半年北京高端住宅的走势，中建一局集团房地产开发有限公司总经理罗心怡称：“2007年到2008年的北京房屋整体销售速度放缓，被长期压缩的购房需求在今年上半年伴随着房价的涨势一并释放，很多高端楼盘出现了量价齐涨的现象。另外，人们对未来房价的预期和通胀隐忧也会推升市场热度。”中广信地产服务机构董事长蔡德安先生在接受记者采访时谈到：“目前楼市整体复苏强劲，高端项目的市场氛围也非常好，这在根本上由供需双方的关系决定，三环内入市土地供应面积有限，其位置稀缺性明显，无论自住还是投资的需求都会提升，高价项目的成交也是土地资源价值的反应。”

　　近年来，无论楼市涨跌如何，高端住宅作为最稳定的住宅细分市场，自身保持着一贯的理性状态。眼下，对于下半年整体市场的政策性调控力度还尚处观察阶段，高端住宅的自身独特属性使其具有一定程度的排策性，无论调控力度强弱，特殊的价值物态会使其在合理的范围内进行浮动。对于后市走势，蔡德安认为：“从供需两方面看，高端项目市场的未来值得乐观，从金融环境上分析，高端买家对资本的逐利性较强，而高端项目所处的特定区域在未来升值稳定，幅度也会较大，自住和投资均是不错的选择，未来高端住宅市场会呈现供小于求的局面，尤其城市核心位置的绝版项目，更会吸引大批买家的追捧。”