标题：收紧“二套房贷”也压不住这轮行情

　　问题一：

　　从3月底、4月初开始的这轮楼市反弹行情，已经把上海以及全国各大中型城市的房价带到了一个前所未有的高度，与年初一些分析人士所预测的走势完全不同。在今年剩下来的日子里，楼市行情将会朝向一个怎样的方向发展下去？管理层的一些动作会形成一轮新的楼市调控行为吗？

　　下半年推盘量不足600万方，开发商很笃定

　　目前这一轮强劲行情，可以总结为是一次“火山爆发”。微观上看，导火索是刚性需求，后期改善性需求以及投资客的集中进场，致使供需关系失衡。宏观上讲，这轮行情的爆发也是2007年下半年以来，宏观调控之后的一次需求的集中释放，加上今年政府“保8”任务的驱使，房地产被作为拉动消费的最大力量，这就要求楼市必须保持繁荣和向上，这也是房地产市场“政策市”的一种体现。而资本流动性充分加上未来通胀的预期，也是这轮行情的助推力。

　　从上海来看，今年上海下半年的推盘量不足600万平方米，一些大开发商十分笃定。往往采用小批量多批次推盘的策略销售，既制造量少的紧张气氛，价格也随着每次的推盘有所上涨。这种营销手段也成为市场爆发性反弹的推手。

　　最近出台的收紧“二套房贷”的市场信号，但不可能马上就能压住这轮行情，这也不是一次政策的“急刹车”，开发商、银行和购房者之间，在利益驱使之下，会想尽办法规避政策，而对于高档住宅市场，“二套房贷”基本上无多大作用。而目前这波行情，也是在豪宅成交放量之下带动的。

　　问题二：

　　上海的土地市场曾先于楼市进入调整期，在经过去年大半年的修整之后，2009年的土地市场又先于楼开始复苏，并在随后的两、三个月内走出了惊人的“V”字型行情。近期金地天价拿下青浦赵巷地块，成就了2009年上半年度“地王”。土地市场的强势反弹，透露出哪些信息？

　　大企业才是这轮行情的真正推手

　　今年以来土地市场愈演愈烈，让很多中小开发商在公开拍卖市场空手而归，生存与发展的窘境开始显露。目前拿地的房企不是国企、央企，就是上市公司、外资企业，土地市场开始走向“垄断”。而机构对于这些企业的评估也往往是看它囤积了多少土地，土地目前还是稀缺性资源，机构看中的是你拥有的东西是否是有价值的资产或资源，比如：土地、矿业、能源等。这些稀缺性的资源不仅具有较高价值，还会增值。机构评级不会去看你拿地时面粉价格贵过面包。因此说，房价的暴涨，这些大企业才是这轮行情的真正推手。

　　而对于中小开发商来说，资金压力一直还是存在的，拿到地，快速开发、快速回笼资金是目前市场下的生存之道。对于大开发商来说，由于其融资较为容易，在项目开发过程中，可以观、看、停、等。他可以狠狠拉高价格不让楼盘去化太快甚至达到捂盘的目的，牢牢掌握市场的话语权。

　　问题三：

　　去年年底中央出台了一系列的振兴经济的刺激措施，央行今年前两个季度的大规模增加货币流动性之后，当前市场上人们对于通胀的担忧越来越高，投资不动产又成为人们普遍的抵御通胀危机的首选方式，这也是导致目前上海乃至全国的楼市出现过度购买现象的主要诱因。未来经济走向对房地产市场将产生怎样的影响？

　　通胀，只会推高房价

　　目前市场上普遍的通胀预期致使一些投资客进场入市，但通胀只会推高房价，如果明后年真的通胀来了，那么现在也许还是一个买房的时机，所以，对敏感的投资客来说，在投资渠道相对匮乏的前提之下，买固定资产也许就是一个最好的抵御通胀的方法。即使从世界上看，房地产资产价值也是往上走的。

　　通胀预期，也促使开发商们加紧买地、囤地。为了不使资产价值贬值，有些大开发商囤积的土地甚至可以开发10年以上，房地产市场走向寡头经济看来不远了。

　　问题四：

　　尽管房价每天都在上涨，但包括购房人和开发商在内的很大一部分人，仍对未来楼市的走向不确定，近期更有不少中小开发商在企业生存和发展的话题。面对当前的楼市格局，中小企业应该采取什么样的应对策略？

　　中小企业

　　要“快跑”

　　房产商最近在谈论的话题就是“快跑”。因为不知道什么时候宏观调控政策又要出台了。2005年是组合拳，2006年是土地紧缩，2007年是严控借贷，2008年是金融危机，2009年下半年又会有什么政策出台呢？目前还很难预料。但有一点是肯定的，现在大部分开发商都在赶快出货，现金为王。

　　最近听政府部门办销售许可证的官员说，以前市场不好，预售许可证可以慢点办，因为办出了预售许可证，房子也卖不掉。现在，开发商是有多少房子就要办出多少证来，最好一次办完，赶快上市。特别是中小企业，3、4年未开张了，差点关门了。现在逮到一个大好时机，就要“快跑”。

　　“惜售”的开发商毕竟还是少数，基本上是一些大型房企所为。而中小企业目前主要任务还是解决“死活”的问题。但“惜售”也是一种市场行为，企业行为，应该理性看待。任何情绪化的指责都不利于市场经济体系良性循环发展。