标题：楼市震荡即将到来

地产股09中报分析表明

　　李瑜　　人物介绍　　申银万国证券杨家坪正街营业部副总、中国执业证券分析师

　　邓丹　　人物介绍　　华龙证券重庆花园路营业部副总、首席分析师

　　担忧下半年房企业绩

　　“尽管从各房地产上市公司的中报看，上半年大部分企业业绩斐然，但面临下半年诸多不确定因素的风险，其上市房企业绩仍值得担忧。”昨日，李瑜在接受记者采访时表示对下半年上市房企业绩谨慎乐观。统计数据显示，截至8月14日，已公布中报的35家房企累计实现净利润126.6亿元，同比增长近3成。

　　李瑜分析表示，从7月全国的楼市交易情况看，各地房地产市场的分化现象开始显现。7月北京、上海、广州等一线城市首次出现环比成交量下跌的局面，其中北京下跌9.1%，上海5.83%，广州下跌36%。

　　“上半年楼市红火的势头会终结。”李瑜分析认为，今年上半年房地产市场“量升价涨”的行情，并不是因为市场需求增加使然，而是流动性过剩造成的，“大量的资金投入楼市和股市”。一旦央行收紧信贷政策，房地产市场就有估值偏高的嫌疑而面临调整。另一方面，宏观经济的逐步回暖，实体经济也按预期增长，就会有大量资金从楼市和股市退出投入实体经济，形成抽底效应。

　　李瑜称，信贷政策的变化对房地产行业的影响很大。据央行公布的数据，7月新增人民币贷款为3359亿元，环比下降77%，为2009年以来最低，收缩幅度比较大。虽然从宏观经济政策来看，宽松的货币和财政政策有望延续，但是下半年市场的流动性很难延续上半年的充裕状态，央行紧缩信贷规模对于资金密集型的地产行业来说是利空因素，信贷投放速度和投放量的变化也是下半年地产行业面临的风险之一。

　　其实，在今年房价大幅上涨、7月以来不少地区成交量下滑明显的情况下，部分购房者选择退场观望，房价出现再次探底的可能性非常大。房价变化会对房屋销售额造成影响，进而影响下半年上市公司业绩。

　　资本市场上，市场主力在房地产板块的动作也频频出招。李瑜告诉记者，资金从房产板块流出迹象明显，也说明市场主力对房地产上市企业盈利幅度的担忧。

　　目前不宜买入房产股票

　　对房地产市场的走势争论激烈，而在资本市场上是否买房地产股票同样也有分歧。昨日，邓丹表示，目前并不是买入房地产股票的时机。

　　此话并不是没有道理。记者统计发现，从今年7月6日开始，地产指数就基本结束了“牛市”行情，随后进入了了一个多月的横盘、下跌的调整行情。地产指数也从最高的2294.34点，跌至8月25日的1695.7点，跌幅达26.1%。

　　“楼市和股市的走势仍决定于宏观经济走势和政策的变化。”邓丹告诉记者，在宏观经济走势方面，市场到底是V型发展还是W型发展是当前争论的焦点，而央行的信贷政策对楼市和股市的影响都至关重要。“现在最担心的是房价还在继续往上涨。”

　　邓丹透露，根据他们从内部渠道掌握的数据看，下半年控制流动性过剩的措施有可能出台。而种种迹象也表明，信贷政策的收紧趋势非常明显。“这种政策风向变化最可能出现的时间是在国庆后。”邓丹分析表示，目前各商业银行信贷资金内部专项检查已经接近尾声，而有消息称9月份商业银行将迎来审计署的检查。

　　“检查的结果无疑会为是否收紧信贷控制流动性提供依据。”邓丹猜测说，目前个商业银行的信贷都是外松内紧。建行董事长郭树清日前在北京接受采访时表示，中国的银行系统依然存在流动性过剩的情况，导致了资本市场产生泡沫，当前经济中有很多不稳定的因素。一个很明显的现象是，上半年楼市、股市的活跃都和流动性有密切的关系，可以说是政府主导的市场繁荣，这种繁荣只是阶段性的。

　　因此，目前乃至下半年都不见得是投资房地产股票的最好时机。记者根据大智慧SuperView(超赢)的数据显示，仅8月18日至24日一周时间里，房地产板块的资金净流出达96646.7万元。邓丹提醒，如果一定要投资房地产股票，也应该进行结构性投资，可以从一线品牌的上市房地产企业中选择土地储备丰富的公司，土地储备越多，越值得投资。

　　记者 曹勇