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8月20日下午，本报在北京的北辰洲际酒店2楼会议厅主办了“经济学家中国房地产业发展论坛”，10位著名的经济学家与央视名嘴陈伟鸿围绕上述问题展开热烈探讨。
参与对话的专家包括国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌、财政部财政科学研究所所长贾康、北京大学国家发展研究院副院长卢锋、清华大学金融系主任李稻葵、中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平、上海财经大学副校长王洪卫、南京大学不动产研究中心主任高波、浙江大学房地产研究中心主任贾生华、中山大学岭南学院院长吴立范、美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任王诃等，无一不是业内的知名权威。他们长期关注和研究房地产这个行业，对于楼市复苏的根源、火爆市场的持续性、政府在后金融危机时代如何调控、企业如何应对新的形势等方面都有着深入的钻研和独到的见解。
十位重量级嘉宾和央视名嘴的对话会碰撞出什么样的火花呢？笔者在现场看到，在真诚热烈而又有条不紊的气氛下，中央电视台节目主持人陈伟鸿与十大著名经济学家的思想碰撞高潮迭起，精彩不断，他们畅谈当前楼市热点问题，解读房产政策，分析楼市走势，从容不迫而又一针见血，令在场观众大呼过瘾。
此次论坛也得到了全国13家主流媒体的关注，还吸引了不少来自北京乃至南京的知名开发商现场“取经”。不少开发商表示，突变的市场对开发企业的决策能力与应变能力都是一次重大的考验，在如此迷惘的时刻，从扬子晚报地产高峰论坛上听到这么多专家的精彩观点，让他们豁然开朗，对下半年的行业走向和企业战略有了“顿悟”之感，这是一场不容错过的思想盛宴。
美国至少出现过四次地产泡沫
王诃 美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任
从资料看来，美国过去50年至少出现过4次地产泡沫。那么，泡沫是怎么产生的呢？我想谈四个角色，第一是政府，第二是银行，第三是开发商，第四是购买者。
先谈政府，中央政府通过税率优惠等措施鼓励大家进入房地产，但地方政府要盖学校、公共设施等，需要钱，规章也较严，这样很容易造成价格波动和周期。
再谈银行，美国银行很幸福，贷出去的越多赚得越多，风险是别人的事、政府的事，跟银行无关。往往是市场上升时贷款额增大，而下降时贷款额减少。银行的做法有时候也对不动产周期有影响。
第三是开发商，估计错误、认为泡沫不可能那么大可能是一个原因，更主要的是开发商盖房不是用自己的资金，有税收优惠，而且有人出钱来买，那我就盖，反正短期内把产品销售出去，剩下的问题是别人的，他们有很多的避险方法，比如预售。
另外是购房者，当市场资金非常充足的时候，政府要鼓励大家买房子，当利率很低时，首付款很少的时候，大家都会去买，因为将来房价上涨赚的钱是我的，如果房价下跌，我就不要了。另外价格波动很大的时候，每个购房者对风险的承受能力不一样，承受能力大的怕以后买不起房子会进入市场。把这些因素综合起来的话，大概就可以解释不动产泡沫和周期了。
建议开征房地产财产税
王洪卫 上海财经大学副校长
由于我国目前房地产的持有成本过低导致以增值为目的的房地产投资过度泛滥，不利于稀缺资源的优化利用，这是房价攀升的原因之一。因此，我们要建立存量房地产有效利用的税收机制。
建议试点开征房地产财产税，可以先从两个方面试点:
一是多占稀缺资源和优质资源的房地产，如150平方米以上的房屋或高于城市平均房价3倍以上的房屋；
二是累进开增第二套第三套住房财产税，这样通过提高持有成本，抑制高价房地产，并通过税收机制，使大量的空置房地产重回房地产市场，以稳定房地产价格。
另外，资金是房地产业的生命线。目前的房地产市场严重依赖间接融资，导致房地产业和金融业乃至国民经济的发展捆绑于一体，事实上形成了房地产价格下跌导致金融危机或经济危机成为必然。
要改变这种局面，必须畅通房地产直接融资的渠道。
应当发展以房地产信托投资基金等多样化的房地产金融产品，改变老百姓以购房作为主要投资主体、以博取房价增值为主要收益的投机行为；引导社会资金投向投资基金为主体，以博取租赁收益为主要目的的良性投资格局。
通过公共设施均等化平抑房价
叶剑平 中国人民大学公共管理学院土地管理系主任
为什么有些城市的房价很高，有些城市的价格很低？其症结所在就是公共服务的不平等。北京有80多所高校，而有些地方一所高校都没有。资源都集中在这里，大家都来抢占这样的孤岛，价格肯定会上升。
要解决这个问题，我的建议是公共设施的均等化，这有助于拉平房地产的价格。比如在孤岛上架设一座桥，大家可以离开这个岛，使价格扁平化，高的地方相对增长缓慢一些，低的地方通过桥使外面涨，有序地通过公共投入或者基础设施投入，使价格达到均等化。
第二，公共设施的均等化有助于促进内需。外需已经受到严重挑战，要拉动内需，城市还是有限，在有限的内需下如何达到整体的发展？房地产市场一方面要稳定，一方面投资要有去向，要拉动城市周边的城镇。我们看到，有城市已经做了实验，北京有11个新城，并有48个重点镇在发展。上海也一样，有13个新城在发展，把基础设施、公共福利辐射到这些地方去，包括西部，我想未来的投资空间会非常大。
要使公共设施均等化，还有一条是城乡房地产市场的统一，城乡土地市场的统一，只有扫平城乡差异才能够实现整个社会的和谐目标。唯有公平，中国的未来才能够持续地发展。
宏观政策制定像“炒花生米”
卢锋 北京大学国家发展研究院副院长
现阶段中国经济要达到比较合适的增长率，15%的货币增长就差不多了，而现在一下子30%多，要在今后时期保持宏观经济的稳定也是面临着很大的挑战。另外现在对宏观经济形势也有不同的看法，有经济学家认为总需求回升态势已经稳定，担心经济在一段时间偏快、通胀的问题，包括资产价格过高。但是也有一些经济学家倾向于认为，现在的回升基础还不稳，外需还没有起来。
以上原因就导致了宏观经济政策今后的走势不确定性增加。我个人理解，现在的宏观政策就像炒花生米，起锅早了怕没有炒熟，没有香味，但是迟了就焦了。现在宏观政策的拿捏，在前瞻性和稳妥之间面临着极大的挑战，这对房地产业是非常重要的环境不确定性。
这对房地产业会有什么样的影响呢？由于当下地王频出，投资加速，通胀预期彰显，国企大举进入，都不是一个非常稳态的现象，可能还得担心宏观政策在一段时间调整。调整有两种可能，一种是如果经济走高，资产泡沫多了，也可能在客观上逼出一些积极的效果来。地王现象还是跟我们对土地的数量高度管制有关，这是最根本的原因。如果房地产因为货币导致资产泡沫的压力，会不会推动中国政府在增地制度改革这么难解的问题上再往前走一步？这是好的设想。也可能货币发这么多，由于对宏观形势判断还不确定，政府在前瞻性和稳妥之间还有一些矛盾，还有一些投鼠忌器，最后的政策调整也会急速严厉。
总体来讲，整体形势变化就一个字“快”，政策演变走势就一个字“疑”，而开发商今后就是一个字“忙”。
房地产进入新一轮上升周期
高波 南京大学不动产研究中心主任
据统计，近20年来房地产销售面积出现了三次大的底部，分别是1989年、1996年和2008年。其中2008年销售面积和销售额分别大幅下降了19.7%和19.5%。2009年一季度，房地产销售止跌回升，1—7月销售面积和销售额分别增长37.1%和60.4%。
房地产开发投资同样出现了三次底部：1990年、1997年和2008年。去年全年增长20.9%，扣除价格因素，实际增长12%。2009年一季度房地产开发投资增长4.1%，底部已经出现。2009年1—7月房地产开发投资增长达到11.6%，考虑价格因素，实际增长已经高于2008年。
而人们最关注的房地产价格指标，分别在1991年和1999年出现底部。经历2000—2003年3—5%的缓慢上涨后，出现了2004—2007年6—18%的暴涨行情，2008年房价剧烈波动，并逐步走低。2009年一季度房价止跌企稳，全国70个大中城市的房地产价格指数1—7月份上涨1%。
可见今年上半年房地产市场去库存化行情已经结束，并进入全面复苏期，房地产周期新一轮上升行情已经展开。这种房地产中周期的市场调整，过去需要3年左右才能完成，这次仅用1年半时间就基本完成了。
熨平房地产周期波动，防止房地产市场大起大落，宏观调控需要新思维。一是实现房地产供求双向调节，促使供求均衡。二是注重区域差异，充分发挥地方政府调控房地产市场的功能和积极性。三是合理把握调控节奏，适度超前调控。四是提高宏观调控政策的协调性，改变政出多门、政策相互抵触的局面。五是坚持政策的连续性、稳定性和灵活性，给市场一个稳定的预期。
通过“二次房改”干预房地产市场
李稻葵 清华大学金融系主任
过去十多年来中国房地产业发展的成绩很大，是不折不扣的国民经济支柱行业。但是在蓬勃发展的大局面下存在着至少三个问题。第一，总的来说房价高，尤其是大城市，尤其跟收入水平相比。第二个问题是房地产市场周期性太强，对国民经济的冲击太大。第三效率低下，城市居民自有率很高，但空置率也非常高，很多家庭不止一套房子，带来一系列社会资源的不良分配。
在我看来这三个问题有它的必然性，是现行房地产体制加上中国经济的基本特点两者共同造成的。中国经济第一储蓄率高，第二长期的封建土地制度让老百姓骨子里都有一种恋土情结，这必然导致追逐房地产的投资功能、收藏功能。
如何二次房改？基本方向就是要由政府更大力度的干预，还房地产市场的本色，住房的本色。对现行房地产市场运行要掺沙子，买卖环节收一定的税，保有环节收一定的物业税（主要目的并不是针对房地产，是提供公共服务），还有各种各样的交易税、增值税等。第二政府要直接进入房地产，这点要学习新加坡和中国香港的经验。我们学了香港的土地拍卖制度，但是没有学会他们政府直接主导的提供住房的做法和体制。政府不仅要搞廉租房，还要搞贫租房，而且政府在条件允许的情况下，还要自己利用市场机制去开发，可以打包给开发商开发，开发出房子后跟新加坡学卖房子。
物业税先从高端住房收起
贾康 财政部财政科学研究所所长
我的核心观点是两条，第一，要引导这个产业健康发展，政府调控在政策方面必须力求把握政策隐性，第一叫托底，第二叫引导。
“托底”是指政府要使社会最底层的人也能居有所屋。我个人认为，经济适用房应该慢慢融合到一般商品房的概念里面去，用市场竞争解决它的配置问题。至于廉租房，托底的成本无疑相当高，但是这个成本一定要付。
托底引导的同时，更多的要强调公平竞争。至于高档公寓、独立别墅，政府不要管它的价格，不用担心它涨多高，让高收入阶层自己竞争去。比如西湖边上的一套别墅，是不可复制的，所以炒出什么样的天价都是合理的。政府应该管的就是收税，做好这个事情就可以了。
另外要强调的是，物业税绝对不是简单的只对应房地产业调控的一个税收设计，它是配套于中国整个经济社会转轨的财政体制。个人建议，物业税在中国可以渐进推出，第一步不要企图一下覆盖所有的商品房，一般商品住宅先不实际交税，但是产权登记、具体相关摸清底数造册、相关保护制度，应根据物业税一推出就到位。我建议考虑在管理上容易认定的豪华公寓、独立别墅，可以先开征物业税。把高端住房首先纳入不动产之列，我认为也不会产生严重的社会问题，因为这些人可以承受，也正好让他们以后收敛自己的消费行为。
调控目标应转向中低收入家庭住房
吴立范 中山大学岭南学院院长
近年来，政府一直试图对房价进行干预和调节，但总赶不上房价的变化。究竟问题何在？问题出在以价格为目标的调控难以通行。
本来，房地产业由于投入资金大，建设周期长，是一个高风险的行业。房价自身的调节作用可以使地产商承担高地价拍卖的风险，一些过度投机行为在价格低落时使房地产企业倒闭。但是我们看到的是，地方政府在价格低落时，保护房地产商，暂缓执行既定的政策，这就可能使中央的住房政策在执行中打了折扣。
政府掌控的土地资源可用土地供应量调节供给，但实际中，一方面是用地指标紧张，另一方面是大量批出的土地停滞不动，成为闲置的荒地。广州2007年批出的27块地王中，20幅尚未动工就是一个典型。即使动工的地王，也是尽量拖延。
同样，我们看到，一方面是房价不断创新高，另一方面是住房的空置率不断增多的现象。一些开发商甚至采取“捂盘”、“惜售”来抬高房价。
如何使调控政策行之有效呢？需要把以价格为目标的调节，转变为以帮助中低收入家庭住房为目标的调节，采用土地政策、税收政策等手段，建立一套长期的、稳定的政策。
在上面讲到的土地供给政策，开发商必须两年动工的不应因房价下跌而缓行，该罚的就罚。要改变高房价与高空置率的局面，政府应坚持二套房的贷款政策，考虑征收物业税，增加投机住房的持有成本，让囤房者囤不起房。在适当的时机制定《住宅法》，用法律的手段，保证廉租房和经济适用房的实施。
房地产业
面临三大挑战
贾生华 浙江大学房地产研究中心主任
在经历了金融海啸的洗礼后，2009年中国房地产业正在进入新的成长周期。然而，这个新起点面临着“后金融危机”、“后救市政策”的新问题和新挑战。
首先，从2008年到2009年上半年，房地产业的剧烈波动更深层次缘于供求关系的属性和不平衡特征。土地和商品房的“供不应求”，导致地价和房价上涨的预期不断强化，房地产市场的投资属性增强。在一个典型的投资市场上，市场预期是关键因素。如何针对投资市场的供求关系特点，完善供求平衡机制，防止市场过度波动，是我们必须应对的一个挑战。
客观上，房地产市场具有投资和消费的双重属性，但现实中房地产的投资属性和消费属性并不容易协调。特别是在中国现阶段，富裕家庭的投资性购房需求十分旺盛，房地产市场整体供不应求，价格上涨，导致大中城市房价明显偏高，中等以下收入家庭住房消费能力不足。在完善住房保障政策的同时，如何对房地产投资需求进行调控和管理，是今后房地产政策优化的重点和难点。
在过去10年的房地产繁荣周期中，在“面粉比面包贵”的格局中，房地产企业的经营风险也暴露无遗。如果房价下跌，甚至只要房价不涨，许多开发商就面临资金链断裂和破产的境地。因此，政府要对高地价采取克制态度，开发商不能对高房价欢欣鼓舞。这个产业已经十分脆弱。要在这样严峻的市场和行业持续发展，房地产企业必须反思企业的商业模式，逐步形成自己的核心竞争力。如何在房价不涨的情况下也能够赚钱，这是想要长期生存和发展的房地产企业必须解决的问题。
鼓励老百姓
投资实体经济
夏斌 国务院发展研究中心金融所所长
房价为何涨这么快，波动那么大？原因之一是资金问题，投资渠道少。第二是政策制度问题。我认为当前调控房地产首先应该对民生与市场问题要有清晰的区别政策。在廉租房建设上，政府应从土地供应、资金供应、城市交通规划、租金补贴等各方面予以充分的政策优惠。只有确保基本的民生和社会稳定之后，才能给房地产市场以充分的、更大的市场调控空间，才能在市场调控中减少各种顾虑。
第二，进一步运用税收等手段，减少房地产市场中的虚拟资产市场因素。中国要吸取世界各国发展房地产市场中的经验与教训：凡是将房地产市场作为消费市场的，一国的经济周期波动就比较小。所以我认为，我国应尽快开放各项实体经济领域的私人投资政策，鼓励老百姓获得更多的实体经济投资上的财产收入，而不是鼓励老百姓获得更多的虚拟资产市场上不稳定的财产收入。
第三，对居民改善性住房和第二套住房，要坚持严格的首付按揭制度，对房地产开发企业同样要严格坚持一定比例的自有资本金制度。认为金融政策是决定当前房地产冷热的舆论引导是不正确的，危险的。必须把房地产市场调控政策之一的金融政策，置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的考量中。（责任编辑：静仔）