标题：“晒”房价成本保楼市健康

　　编者语：近日，江西省住房和城乡建设厅、江西省监察厅下发了“关于建立健全房地产开发销售信息公示制度的通知”，其中规定：9月1日起，房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上分别公示各项商品房开发销售信息。其中包括，每平方米建筑面积商品住房平均成本，含土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等。

　　对以上相关规定，你认为在现实当中有可操作性吗？你如何看待这种规定？这项规定之后，对于南昌楼市会带来哪些影响？会不会对房价带来变化呢？围绕着以上几个问题，本报记者采访了相关的业内人士。

　　全国首推利市利民

　　江西省建设厅住宅与房地产业处蔡勇

　　根据住房和城乡建设部的相关指示，江西省在规范房地产开发销售行为、加大房地产市场秩序专项整治工作力度的工作中，在全国范围内率先实行房地产开发、销售信息公示，责令在售项目将商品房容积率、成本、销售价格等信息向社会进行公示，接受广大群众的监督。

　　尽管此前所有在售项目的开发、销售信息，都能通过网络或者相关主管部门查询，但对于普通市民而言，查询渠道仍显单一，此次公示开发、销售信息，将所有在售楼盘的资料、信息，进行集中的公示，有助于广大市场更方便、更直观的进行监督。此外，该制度的实行，也将对房地产市场的健康发展，起到积极作用，在有效保护消费者合法权益的同时，也保护市场投资者的合法权益，这对稳定市场、稳定房价能起到一定的效果，促使市场规范、有序、健康的发展。

　　“关于建立健全房地产开发销售信息公示制度的通知”已经下发给全省各有关主管部门，该项制度将于9月1日开始试行，试行期为1个月，目前各主管部门正在积极准备相关试运行工作。通过试运行，检验政策的可行性与实际效果，在执行过程中，相关部门将加大查处力度，防止弄虚作假。

　　希望通过对房价成本与相关开发销售信息“公开监督”，达到稳定房地产市场、规范房地产开发销售行为的政策预期。可以预见，这项制度的实行将是房地产市场“利市利民”的重大举措。

　　客观看待成本公示

　　业内人士陈先生

　　可以肯定的说，建设厅在出台公示开发、销售成本的这项制度的初衷是非常好的，是希望房地产市场健康、稳定、有序的发展，是希望广大市民清楚的认识房价的构成以及开发企业的利润点。但是，公示出来的成本，到底能不能还原一个真实的楼市？我个人认为，其效果有待检验，也许，我们更应该客观看待公示背后的一些事实。

　　首先，地价成本的公示是否公平？我们知道，政府在对地块进行招拍挂的时候，至少应该做好“三通一平”，即熟地出让。而现实却并非如此，很多开发商拿到的都是生地，即拆迁、平地等工作仍未完成，这项工作的开销需要开发商自己额外掏钱，这笔少则几百万元，多则上千万元的拆迁费用，却并未列入地价成本。

　　其次，融资的金融成本如何计算？开发商拿地，大都是贷款融资，动辙几亿元的贷款，高额的利息是否应该计入成本？

　　再次，到底多少利润才算合理？南昌市上百个楼盘，有本地开发企业，也有全国知名的品牌企业，这些企业的品牌含金量显然不能划上等号，全国性品牌、以及深受购房者认可的本土品牌，其房价一定会比普通楼盘卖的贵，这种现像我们称之为品牌效应。那么，品牌到底应不应该计入成本？如果计入成本，应该算多少才合适呢？

　　最后，杂费应该如何计算？所谓杂费，就是请客吃饭的花销。房地产行业涉及部门甚多，每年用于联络感情的请客、吃饭等费用，也在数百万元之多，这笔费用又该如何计算？

　　公布成本将失去市场真正意义

　　南昌联发置业公司招商总监都业伟

　　企业之本就是逐利，而成功企业与失败企业的最大区别就是如何实现产品价值最大化。公布成本，无疑是让大家重新站在一个平台上竞争，失去了市场的本质意义。而市场的最大特征就是有不同层次的产品可以满足不同层次客户的购买需求，不能由政府来主导，这样违背了市场规律。

　　公布成本一方面有助于置业者对房价作出相对理性的判断，在一定程度上降低置业者对价格的心理预期，缩小房价涨跌的弹性空间，消除置业者购房后因房价过渡下跌所带来的顾虑，减少置业者与开发商在房产售价问题上的分歧，从理性的角度对房地产市场进行消费引导，规范市场。另一方面，通过公布成本或将导致部分置业者在购房过程中以价格取向作为购买决策的主导因素，从而忽略众多品牌开发商在产品创新、节能环保、品牌建设、售前与售后服务等方面的长期性的投入，使得部分房产项目的产品优势与服务细节等方面被忽略，所售项目无法得到置业者全面且正确的认知。况且，房产开发的真实成本在预售阶段较难定义，成本会随着建材市场的波动而变动，而开发后阶段对园林景观、物管服务等方面追加投入也会使成本增高。

　　同时，房产作为特殊商品，既是消费品，又是投资品。消费品理所当然应该关注其成本，但如果是从投资品角度去考虑，更应关心是其价格趋势与增值保值。如：商场、写字楼、豪华公寓等商业地产，对开发商的整体开发及运营能力要求非常高，公布开发成本只能体现开发商在初期建设阶段所投入的成本，并不能体现开发商在市场培育过程中的招商、运营、管理、维护等成本投入，而商业地产成功、永续的运营才是房产投资价值的最大体现。

　　做到明明白白消费

　　联发.江岸汇景营销总监黄加林

　　对于精品楼盘是一个利好。品质好的楼盘如果能够通过成本的数据化表现，楼盘的优势就会更加明显，并区别一般楼盘品质的差距显现；对于消费者来说也是一种利好，公示各项商品房开发销售信息对消费者来讲就可以切实的去衡量各家开发商的品质情况，更加明白消费，做到心中有数。

　　国家出台此规定对市场有积极促进作用，不仅可以规范市场，且能抑制房价快速增长。让购房者清楚了解很多楼盘的成本，购房者在成本和售价之间核算出项目的性价比，减少购房者的冲动，其实很多客户都没有关注购房的成本，而是停留在价格层面，而没有去关注价值的问题。此项规定的实施能正确引导购房者关注商品房本身的成本情况，在买房时多一份理性。

　　对市场规范有积极意义

　　洪客隆营销总监杨栋

　　此规定具有一定的可操作性，该规定对房地产市场行为的规范具有积极的意义，目前房地产市场维持在高速发展阶段，需要府出台一系列的措施和政策来引导房地产市场的合理发展，进而整体提升各楼盘的综合品质，提高居住者的生活环境和品质。政府出台要求对土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等成本费用，使消费者可以充分了解房地产的开发成本和投入，明明白白消费。

　　该规定执行之后，品质较高和陈本投入更大的楼盘将更受消费者欢迎，消费者将更倾向于选择成本投入更高的高品质楼盘，从而极大促进高品质楼盘的销售和开发，逐步淘汰成本投入较低的小楼盘和品质低档楼盘，整体提高南昌楼盘的开发水平。严格意义上说该措施对房价没有特别大的影响，房价的高低主要由市场供需关系决定，消费者的理性购房将一定程度上影响房屋的销售价格。

　　公布成本难改供求关系

　　银河城营销总监毛杨惠

　　政府相关部门下文规定要求房地产开发企业公布各项商品房开发销售信息，其目的是提高开发企业商品房开发和销售的透明度，正因为商品房开发销售一直以来信息的不透明，所以才用强制性的手段来让公众对这个行业有更全面的了解，但是，效果不一定能达到政策制定者的预期，实际可操作性不是很强，如果只有规定要求公布，而没有配套的检察公布是否属实，以及对公布不属实的处罚，这个规定将流于形式，因为公布一个模糊或者虚假的信息，也不会遭受到任何处罚。个人认为，这个规定一定程度上能促进房地产行业的透明化和规范化，但还只是个起步，还有很长的路要走。

　　规定出台后，对南昌楼市的透明化和规范化会有一定的促进作用，公众的知情度会得到提高，但对房价基本没有影响，消费者不了解开发商所公布的信息的真实性，所以不能判断这些信息是否完全属实。而房价是由供求关系决定的，不是由成本决定的，所以即使公布了成本也很难改变供求关系，故对房价的影响不大。

　　取决于政府执行力度

　　桂花苑营销总监宋湘西

　　相关部门要求这样来操作，不做是不可行的，但实际操作中水份有多少只有开发商心里清楚，我们公司也在填写这个表，当然也是很认真仔细的在做.谁都知道房地产开发商是个利润较大的行业,而按当下中国老百姓的正常收入来看，目前的房价依然是可望而不可即的，我想这个动作也是政府来平衡老百姓及开发商之间关系的，效果如何主要取决于相关部门对该政策的执行力度，如果要是深入的话，我想房价松动也是自然的。虽然房地产开发是高回报的行业，但开发商的风险与付出也是常人不可以想象的，有很多成本是看不见的也是不能在账面上反映的。

　　对后市不会有冲击

　　金隆华府营销总监潘艳

　　我觉得这项政策很好，且具可操作性。政策的意图是增加信息透明度，避免信息不对称，让老百姓明明白白消费。但其也有片面性，比如如何知道开发商公布的数据是真实的？如何考量？影响房价的因素是很多的，比如供应、需求、成本（开发、土地、管理、销售、税费、资金占用等）、国内市场环境、全球经济宏观、投资环境等。

　　该政策的出台和执行基本不会对楼市有什么冲击，更不会对房价有什么影响。政府运营城市，搞基础设施是为了土地增值，为了获得更多财政收入，如果没有之前的土地招拍挂，就没有那么多的楼王，提高企业所得税，及交易税、契税也变相增加老百姓购房成本。

　　没有意义和参考价值

　　房地产资深策划师任佳

　　商品房成本公开化表明政府关注房地产行业，关心老百姓买房问题。但公开没有意义和参考价值，老百姓买房不会因为房地产行业利润高就不买，或因为没利润就抢购。开发成本中除了土地以外，其他都是差不多的，不论在中山路还是在蛟桥。但是土地成本除了拍卖价格以外还有隐形成本，你认为能公开吗？经过这几年的跌宕起伏，房地产行业所谓暴利时代已不复存在了，但是房价没跌，南昌近3年房价涨了大约一倍，你知道土地涨了几倍吗？最后顺便说下，国家这几年大量投资基础建设，道路、桥梁、医院教育等资金的来源主要是通过拍卖土地。因此，从根源上说房地产市场永远都是卖方市场，因为生产资料土地都是在一个大老板手上。当然成本公开这种事情，在我的观点来看，公不公开都一样。

　　房价还是由供求决定

　　江西华鹏实业公司副总经理邓华

　　要求开发商公示开发销售信息的规定从9月1日开始执行，这对开发商来说，都是从未操作过的，我想只能说具备一定的可操作性。因为，开发一个楼盘项目的周期是比较长的，对于一个刚开盘的项目而言，其建筑成本和销售管理、其他税费等的数字很可能会有偏差，其公示的信息也许就是个估计、预计的大概数据，只有到开发得差不多结束时，这些数据才能一一比较准确的得出，毕竟这个过程不是都可以预料到的，也许公示的数据只是大概的而已。

　　公示开发销售信息，对于购房者来说，会产生一种心理上的安慰，明码标价当然是好事，数据的真实性需要有关部门的监管。我认为，这一规定对楼市的影响不会大，开发商或许对此会感到尴尬，成本和利润都公布出来了，如同赤裸裸的站着供大家评论比较，也许让购房者更有理由讨价还价，所以开发商定价时应该更慎重。总的来说，房价还是由市场供求来决定，不是一个条例、一个规定就能改变的。

　　公示信息如同赤条条被人盯着看

　　路通城邦营销总监周小园

　　个人认为，要求开发商公示开发销售信息的规定没有什么可操作性，信息公示增加了透明度，开发商的成本、利润公开化，对开发商的销售带来了不利，如同赤条条的被人盯着看。比如，几年前拿地较便宜，成本低，而随着市场变化，价值与价格提升了，那成本与利润当然对比较悬殊，这么公示出来，购房者会认为其中有暴利，其实相应的管理成本、销售成本、建安成本、税费等也水涨船高，这些并非是每个购房者能理解的，还是会导致一片还价之声。我不希望这种公示操作。

　　当然，公示信息有好的一面，可以起到规范市场作用，无数双眼睛盯着你的成本和利润，让开发商暴利难再。对品牌有实力的开发商而言，公示成本、利润是无所谓的，因为其本身就是按照系统化、规范化、市场化来流水作业的，成本与利润计算得很准确；而对中小开发商或正在发展的开发企业来说，这种公示有着不利的一面。

　　公示的信息有多少真实性，需要有效监督，其对房价多少会有些影响，对购房者是有利的。这条规定对房地产行业会起到一定的规范作用，市场随之越来越规范，我希望更多的行业也能有这么一条规定。

　　公示或将带来恶性竞争

　　朗晴园营销总监孙波

　　政府有规定开发商当然要不折不扣地执行，对于每平方米建筑面积商品住房平均成本，含土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等信息的公示，朗晴园开发商正在着手进行这方面的工作。个人认为，公示开发销售信息，无疑增加了开发商的透明度，但开发商也同样属于商家，商家的成本、利润，属于商业秘密，这种信息可以向政府管理部门汇报、透明，可公示给全社会的话，让竞争对手十分容易得掌握信息，方便其及时有效地采取竞争策略，由此可能会带来恶性竞争。

　　当然，这是我个人的想法，规定实施后，也许会有良性的一面，让购房者感受到明明白白的购房消费，促进楼盘销售。另一方面，我希望这一规定要长久执行下去，不要流于形式，坚持下去才好。

　　市场经济条件下，供求关系决定商品价格。楼市走过这么多年，房价也已经由市场来决定了。我觉得，这一规定对房价不会有什么影响，消费者心理日渐成熟，理性购房是大势所趋，不会因为一条规定而发生多大的变化。

　　开发商经得起信息公示

　　尚美佳南昌分公司副总经理沈杨

　　房地产市场发展、经历了风风雨雨，在当前，开发商的利润已经不算高的了。政府规定要公示开发销售信息，开发商当然要执行，我想，这些信息是开发商经得起公布的。

　　也许有人会说，开发商以前拿的地便宜，成本不高，现在楼盘卖价却高，有暴利之嫌疑。这没有考虑开发商的资金成本和风险成本，如同炒股一样，买了十年前的股票，到今天或许可能升值数倍甚至几十倍，但那时是有投资风险和资金积压的，再者货币贬值的因素也要考虑进去。再比如拿早餐来说，十年前，吃个普通早餐只要一元钱，现在则要三五元钱，你可以说是早餐涨价，但更多的是货币有所贬值。即现在的钱与以前的钱不一样。

　　政府出台这一规定对于南昌楼市有一定影响，增加了房价透明度，对房价会带来什么变化，我还不好说。

　　希望对公示信息有效监管

　　南昌市民邓文海

　　得知“9月1日起房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上分别公示各项商品房开发销售信息”这条新规定后，我首先想到的是，开发商会不会如实将建筑成本、相关税费等一一公示出来，会不会玩数字游戏？

　　如果确实是真实数据，那对于消费者来说，这是件好事，可以了解房价的透明程度，掌握开发商的成本和利润，从而与心目的楼盘价值做一个比较，买房更加明明白白，也就更加理性购房。其实这种信息公示对于开发商而言，有一定的可操作性，虽然数据可能会随着楼盘开发和市场变化而发生变动，但至少这张纸捅破了。当然，如果这些数据有弄虚作假的话，那还不如不公示，因此，这也需要各相关部门有效监管这些数据的真实性，最好是长期坚持下去。

　　开发商在售楼处或者网上公示商品房开发销售信息，对于楼市会有一定影响，但我认为不会很大，无非是增加了一些开发商的销售资料，对购房者而言，也许可以有数据比较一下同区域板块甚至同一地段不同楼盘的开发销售信息，以此为参考，去衡量一个楼盘的价值，不过，价值只是一个方面，老百姓买房子图得还是房子的品质和居住环境。或许，公示这些信息会增加房价的透明度，对房价并不会带来什么变化，毕竟房价主要还是由市场供求来决定。

　　文/记者罗蕾、武素芳、夏震、余绍三、邓鹏、范玉萍

　　记者手记

　　地产商的裸泳

　　巴菲特说：只有退潮了，才知道谁在裸泳。退潮了，裸泳者能更清楚地看清自己，发现自己与别人的差别。

　　9月1日起，江西房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上，分别公示各项商品房开发销售信息。其中包括，每平方米建筑面积商品住房平均成本，含土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等。一纸规定，让开发商有了裸泳的感觉，至于感受如何？但愿是前文所言。

　　此次规定，其实早在2005年7月，福州市物价局公布房价成本清单，似一枚重磅***，在社会上引起了很大反响。福州市物价局公布房价成本以来引起社会各界的强烈反响，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但是公布房地产成本的举措遭到了房地产商们的统一坚决抵制。总结反对声音，主要有四种观点：一是认为，强制公布住房成本属于政府对经济的行政干预，既然我们实行的是市场经济，应该让市场去调节住房市场的供给与需求，政府干预越少越好；二是“公布成本无用论”，认为房价是由市场的供给与需求决定的，与成本没有关系。因此，公布房屋成本对房价没有任何作用，公布房屋成本没有什么用处；三是认为公布房屋成本侵犯企业的“商业秘密”；四是认为公布房屋成本不可行、难操作。

　　尽管开发商有想法与意见，但作为购房者是举双手赞成。房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用(含勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等)，以及开发商的运营成本。房价的成本究竟有哪些构成？一直是大家关注的焦点，多数开发商对此也是讳莫如深，但这个幕布一旦被揭开，个人感觉开发商与购房者都要理性面对。开发商不要认为是在揭自己的家底，购房者也别认为成本构成的不合理性，在如今的市场环境之下，房价还是一种市场行为，其价格最终还是受市场供求关系的影响，供大于求，房价下跌，供小于求，房价上涨。

　　该规定如果要完全执行，可能会比较难，开发商要完全把具体的成本公布出来，做到一点都不隐瞒也是非常难的事情，公布的成本如何确定其真实性，如何来监测与监管，都是取决于这个制度的可操作性。针对房价的成本，我们在媒体上也做过多期专题报道，通过各种数据来算出每个楼盘的成本价格。但从开发商与购房者的反映来看，开发商认为我们不专业，计算成本的构成要素不够完整，而且有好多无形成本根本是不可公布的。而购房乾认为成本不应该有那么多。两者的信息无法对称，本来是一件好的事，结果很难办成好事。所以这种规定千万不能流于形式，否则可能会引来骂声一片。

　　文/胡江