标题：王泽金：地价2年涨6倍，调控组合拳已刻不容缓

　【新民网评】由于豪宅扎堆上市，上海楼市均价日前突破了每平米2万的大关，创造商品房周成交均价新纪录。与此同时，地价的涨幅则更为惊人。27日，华润狂砸35亿元，获得了嘉定南翔镇两幅地块。虽然限定了5%的限价房标准，这两幅地块楼板价还是达到了8066元/平方米，7220元/平方米。而在2年前的2007年1月，嘉定区南翔镇宝翔路东侧地块是以3.582亿元成交，成交楼板价仅为1688元/平方米。也就是说，两年半的时间，该区域的地价已经上涨了近6倍。

　　在多个场合坦承“楼价过高”的上海高层，已明确表示将通过抑制开发商囤地、增加供应量和预公示土地供应的方式，抑制楼价上升过快。地方政府意识到楼价过高、正欲设法抑止价格上涨，这从某种角度来看，表明我国的房价确实已经到了不能承受之重，对楼市的调控已迫在眉睫。而上海高层表示的：抑制开发商囤地、增加供应量、预公示土地供应三种方式在一定程度上，也确实有助于抑止房价上涨过快。

　　但我们必须还要看到，造成房价高企、上升过快的原因并非只有开发商囤地、供应量不足。众所周知，目前房价主要构成为：土地成本、商品房建设过程中的建造成本、营销费用、税费、开发企业的融资成本等五部分。在这五大部分上，土地成本占的比例很大，上升幅度也最快，尤其在一线城市中，表现得非常明显。即使按照国土资源部5月份自己公布的数据来看，地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%（其中，东部地区平均为27%）。而据某些媒体报道，上海有楼盘地价房价比已高达69.8%，杭州也有楼盘地价房价比也高达61％；再据克而瑞(中国)研究中心的数据，历年未上市地王中，约三成地王地价与周边房价比在70%以上，约三成地王地价房价比在50％-70%之间，仅有44%的地王地价房价比在50%以下。

　　另一方面，近几年来地价上涨幅度也非常大，尤其以2007年及2009年第二季度的土地拍卖，无论是地块总的溢价幅度还是楼面地价，都上演了令人咂舌的上涨幅度，很多地块溢价达到了200％，楼面地价也差不多翻了一番。以北京为例，5月富力地产以14097元/平方米的楼面地价、高达241.5%的溢价竞得广渠路10号地块，6月与之相邻的广渠路15号地块，又被中化方兴以14494元/平方米的楼面地价拿下，而两幅地块周边房价在15000-22000元/平方米左右，地价占当时房价的平均值均超过了70%。昂贵的土地及频频上涨的地价，无疑会对房价起到巨大的提升拉动——正是因为地价能对房价有极大的推动作用，有的开发商为了自己项目溢价销售，当项目附近有土地出让时，这些开发商就前去大幅抬价；而当周边的地块高溢价拍出去后，自己的项目便可以有几百甚至几千的提价。

　　而造成目前我国城市土地价格高昂、而且还在不断涨价的根本原因，就是我们国家当前的供地制度及土地财政。我国的供地制度，使得政府成为土地唯一的出让主体，政府尤其地方政府的城市建设、财政支出很大程度上依赖土地出让所得，地方政府为了有更多的财政收入、更多的建设资金、更高的GDP和业绩，便想法设法地“做地”，提升土地出让的效益及总体收入。与此印证的是，据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

　　另外，造成当前房价快速上涨的重要原因还有投资客的比例过高、楼市投资泡沫泛滥。据北京、上海、广州三地的有关机构统计，当地楼市投资所占的比例均已经超过了30％，而部分豪宅、尤其个别投资型产品，纯粹的投资比例更是高达70％——楼市高投资比例的后果，一方面，严重影响了房产公共消费品的属性，影响了人们其他的消费支出、影响了人们的生活品质，也为社会和谐、民生发展、公平稳定等等埋下了隐患；另一方面也给楼市的平稳成长、社会经济的健康发展埋了定时***。因此，要抑制房价上涨还需要制定各种措施（如严格执行首付比例、二套房贷政策、开征物业税等），从制度上杜绝各种利用金融杠杆炒房、炒楼行为，有效地调节楼市中的投资比例，真正抑制房价过快上涨，防范楼市泡沫过高、破灭，防范楼市因为冲得太快太高而崩盘。

　　加大保障性住房（包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房等）的供应力度亦可以起到平抑房价的作用。但目前的现实是，因为种种原因，保障性住房建设地方政府配套资金不足，没有完全到位，使得各地保障性住房建设远远没有达到应有的标准。因此，要改变这种现状，一方面需要进一步完善政策和法律制度，另一方面需要制定确实可行的执行细则，确保真正执行、落实，并通过一系列的监督措施，纠偏矫错；同时，还应该不断提高保障性住房的覆盖面和受益人群，使更多的低收入群体、购房夹心层、城市外来人员等获得相应保障。

　　再者，房地产开发过程中的税费过多过高、手续复杂效率低下、官商勾结开发商灰色成本过多也是当前房价高企的重要的原因，并且因为对房地产管辖的部门多、手续多，使得开发商变成了唐僧肉，“收人钱财、替人消灾”，这些部门为了多收钱，管理便变成了创收，加上官商勾结、行贿受贿，使得房地产开发成本无形中剧增，而且由于官商勾结，又使得对房价应有的调控变成了“空调”，官商联手，共同成为了房价上涨的有力黑手。

　　因此，要平抑房价、抑制房价上升过快，必须从根本出发，要调整我国当前的供地制度及地方政府对土地出让金的依赖程度，要改变当前房产股市过热、实体经济过冷的二元经济结构，要通过一系列的法律、信贷、金融政策抑制当前的投资需求和投资泡沫疯长，要加大保障性住房建设，确实保障中低收入人群的住房需求，适当减少房地产开发过程中的手续、税费，减少官员们的寻租空间，减少灰色交易，杜绝官商勾结……只有从政策、法律、制度、金融、税费及房地产开发环节等各个方面需求破题之道，形成抑制房价上升过快的组合拳，才能真正有效地抑制房价。否则，抑制房价过快上升便只能是一句空话。(新民网特约评论员 王泽金)