标题：楼市升温 地产商争相“跑马圈地”

　　中国投资咨询网讯 全国楼市升温引发开发商越来越高涨的融资扩张野心，继保利、金地等相继推出再融资计划后，万科也推出增发计划。万科日前发布公告，拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。从今年以来房地产企业的融资规模来看，万科此次增发规模已超过各竞争对手。

　　万科融资欲加速推盘

　　在此次融资规模上，万科管理层显然做了比较多的考虑，2007年万科进行公开增发时，融资额占当时公司总资产的比例约20.6%，而以万科今年中期的资产规模计算，此次融资额占总资产的比例将不会超过9%。

　　截至上半年，万科的资产负债率为66.4%，进一步债权融资的空间不大。根据理论测算，如果此次成功融资112亿元，融资后其资产负债率有望进一步下降至60.9%左右，公司的财务结构将更加稳健，现金比率也将进一步提升，未来的项目开发与项目拓展将具有更大的资金空间。此次募集资金投入的14个住宅项目，其中既有天津东丽湖、深圳第五园等老项目的后续开发建设，也有重庆高新园H分区、I分区等今年刚刚获取的新增项目。

　　面对全国楼市明显升温的局面，万科加快了开发和推盘进度。据悉，截至今年6月底，万科持有现金268.8亿元。5月以来万科新增项目数量已经明显增加，共获取了19个项目，地价金额总计约110亿元。此外，万科在半年报中宣布今年的计划开工面积由原先的403万平米上调为585万平米，上调幅度达45%。考虑到万科的经营节奏已经加快，预计下半年的资金支出会显著提高。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，此次增发规模是一个比较合适的水平，再加上原有股东可全额优先认购，受到的暂时性的摊薄影响很小，对当年业绩的摊薄影响也有限。从长远来看，融资对于推动公司发展和提高股东价值将起到积极的作用。公司执行副总裁肖莉表示，目前万科的资金状况可以满足正常经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。

　　地产商争相融资“跑马圈地”

　　今年以来，随着住宅市场的回暖，很多房地产公司纷纷增加开工面积，补充项目资源，对资金的需求量较大。中国指数研究院发布的最新报告显示，截至8月初，共有近40家上市房企通过资本市场获得的融资金额超过千亿元，今年前7个月，共有6家房地产公司实施了定向增发，融资总额高达266.81亿元，排在各行业之首。其中，世茂股份融资约83亿元，保利地产募资78亿元，金地融资41亿元。

　　今年以来，房企从银行方面也频获大额授信，据中国指数研究院统计，中行、工行、农行、建行等国内多家银行近期向房企发放的银行授信总额逾1500亿元。其中，品牌房企如金地集团、SOHO中国、世茂房地产等均获得较多的银行支持。在再融资获批前，万科8月刚获得建行500亿元授信，这是今年房企拿到的最大一笔银行授信。与此同时，信托、私募等创新融资方式也成为今年以来品牌房企的选择。近期金地集团在获得工行三年内300亿元的融资授信后，又与上海国际信托和平安信托开展股权类信托合作。

　　“2007年的那一轮房地产宏观调控过程中，很多地产商感受到了资金缺乏的危机。这也是众多地产商今年相继融资的原因。”日前，有业内人士表示，今年以来，房地产企业融资的积极性相当高，这与目前房地产行业整体表现较好，企业竞争激烈密切相关。由于房价进一步上涨，调控压力再次显现，房地产行业本身又受政策影响很大，在当前市场环境下，房地产上市公司意图通过“抢发”早日获得资金增强实力的心情愈加迫切。
　
　　据了解，截至8月29日，共有76家房地产公司如约披露了上半年的经营业绩情况。受上半年房市急速回暖的刺激，房地产类上市公司业绩转好迹象明显。在销售业绩转好的同时，房地产公司还积极拓宽融资渠道，现金流状况普遍好于去年同期。

　　2009年上半年，房地产行业在经历了2008年的深度调整后实现了“V”型反转，各主要城市商品住宅成交活跃、量价齐升。1至6月全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%，其中商品住宅销售面积同比增长33.4%；商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%，其中商品住宅销售额同比增长57.1%。上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1至5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，完成商品住宅投资10189亿元，同比增长7.3%。房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1至5月缩小5.8个百分点。

　　随着行业的快速复兴，房地产公司也急速恢复到2008年金融危机之前的水平。76家公司中，68家实现盈利，仅8家亏损，形势好于2008年年底。上半年平均每股收益为0.1743元，相对于去年半年度的0.1710元，稳中略有升幅。其中，有30家公司实现盈利增长，31家公司盈利减少，7家公司实现扭亏。由于本期市场成交量猛增，使得业内公司营业收入与净利润均获上涨。76家公司中，上半年完成营业收入合计805.64亿元，同比上涨9.24%，平均每家实现营业收入10.60亿元；实现净利润合计139.28亿元，同比上涨23.02%，平均每家实现净利润金额1.83亿元。

　　在销售业绩转好的同时，各类房企还积极利用各类融资渠道改善现金流。以四大房产龙头“招保万金”为例，金地集团在完成增发募资42.36亿元的同时，还牵手平安信托积极募资。保利地产定向增发计划募资近80亿元将投向8个项目。招商地产在为6个项目定向增发50亿元的同时，还准备向新华信托借款10亿元。万科则抛出了112亿元的重磅募资计划。

　　销售火爆以及一系列的融资计划令各公司的现金流状况大为改善。同样以“招保万金”为例，2009年半年报显示，招商地产期末母公司货币资金数为85.62亿元，高于2008年中期的26.74亿元；保利地产期末现金及现金等价物余额91.41亿元，而去年中期为36.18亿元；万科期末现金及现金等价物余额268.80亿元，同样好于去年同期的153.70亿元；金地集团期末现金及现金等价物余额49.90亿元，少于去年同期的72.72亿元。下滑主要原因是去年上半年公司通过筹资活动产生64.21亿元现金流量净额。单独从经营活动产生的现金流量净额上看，今年上半年为26.43亿元，相比去年同期实现279.29%的大幅增长。