标题：上半年楼市狂热 下半年或急转直下！

　种种迹象表明，2009年春以来的楼市狂热行将结束，尤其在二手房市场将率先出现逆转，下半年将很难再出现上半年的火爆气象。

　　2009年春夏之交的楼市到底有多狂热?比2007年之夏还要热。国家发改委数据显示，1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%。中国房地产指数研究院数据显示，上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛亦超过或接近100%。再根据DTZ戴德梁行报告显示，上半年全国十大样本城市共成交商品住宅5396万平方米，同比增长85%。上海、杭州、深圳等城市都超越2007年之夏，并连续刷新最高月度成交量记录。其中二线城市受到地方政府更为灵活的补贴政策的刺激，成交量恢复更为明显。在价格方面，进入第2季度以来，随着前期滞压的高端豪宅产品的积极入市以及部分发展商取消优惠选择提价，全国十大样本城市新建商品住宅价格呈现显著回升。其中一、二线样本城市较第1季度分别环比回升10%和7%。上海等城市的价格已经逼近或恢复到历史最高记录。

　　上半年楼市为何这么热?原因很复杂，但简而言之，三个主要原因：

　　一、政策面——政府出于保增长而对房地产业的特殊扶持政策。政策包括房地产交易税费的减免、二套房贷首付放宽、史上空前的7折优惠房贷利率，一些地方政府还筹划买房落户、买房奖励等，同时给开发商的资本金比例要求下调和提供优惠信贷，如要求银行对各类开发贷款包括土地出让金给予延长和展期。这些政策一方面刺激了居民需求，另一方面稳定了开发商本来大乱的阵脚，不需要靠抛售来度过资金链压迫危机，“百日巨变”没有出现。2009年上半年全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量已超过8,000亿元。仅半年时间房地产开发企业获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的近八成。

　　二、货币面——史上最宽松的货币政策背景下，除了第一条中所说特殊照顾下但还算正规的资金，还有巨额其他信贷资金以各种方式转进房地产业，爆炒楼市。2008年末以来，央行对市场注入大量流动性。6月单月新增贷款就达1.5万亿元，整个上半年人民币新增贷款近7.4万亿元，这一数据已远远超出年初政府设下的全年新增贷款下限：5万亿元。很多分析人士估计巨额新增信贷资金中至少有四分之一进入股市和楼市。除此外，上半年广义货币增速高达24%，宽裕的流动性引发社会普遍的通胀预期恐慌，虽然目前还是通货紧缩，但一般认为从货币大量投放到通胀出现有9个月以上的滞后，通胀的阴影缭绕在人们心头。在这个背景下，人们普遍倾向或说愿意相信通过持有房产是抵消通胀风险的最好办法，这更加剧了楼市资产的泡沫。

　　三、基本面——2008年楼市深度调整的阶段性反弹。某种程度上，2008年楼市是过度恐慌了一些。2008年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，出现了2003年以来的第一次下降，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%。在严重恐慌国际金融危机冲击、对中国未来难以判断的背景下，人不仅们买涨不买跌，开发商也是如此心理，2008年新开工面积、购置土地面积都在下半年出现大幅度下降甚至负增长。直到今年上半年，房屋新开工面积4.79亿平方米，仍同比下降10.4%。而同时上半年经济刺激计划效果下，很多人以为国际金融危机不过如此，开始恢复购买住房计划乃至重新投资房地产。一方面需求的恢复增长是即时的，另一方面供给却是滞后多个月的，去年开发商大幅降低买地和推迟开盘的短缺刚刚显露。这直接导致很多城市因为楼市多月供小于求而出现住房高度紧俏，甚至排起长队，造成人们恐慌性购买，楼市一时火爆。成交量持续恢复带动前期库存积压加速去化，根据DTZ报告，至本年6月底，全国主要城市库存去化量已超过原有库存46%。若按2009年的月均成交测算，预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清。另据中国指数研究院报告，虽然楼市火爆，北京、成都、武汉、深圳等城市上半年新上市面积同比下降20-30%，6月末北京可售面积为1472万平方米，较年初减少23%，出清周期跌落至9个月，上海、杭州、深圳更只有3-6个月。