标题：未来商品住宅价格必将下跌五大理由

　　一份对全国22家知名房企的项目调研显示，9、10两月仅这些企业的项目新增供应面积就将达到700万平方米左右，单月的供应量可比8月上涨近1倍。

　　在即将到来的9月，北京的开发商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余个项目计划入市销售，尽管在数量上与8月持平，但在新盘输出上却远远超过8月。

　　从主城区商品房市场的供应来看，重庆上周可以说是供应量爆发，新批准预售面积大幅增加，共有15个项目取得新批准预售证，新批准预售面积比前一周增长了一半的量，创下了自5月份以来周供应量的新高，其中，商品住宅新批准预售量所占比重超过八成。

　　据不完全统计显示，上海9月入市新盘将有19个之多，另外会在9月推新房源的在售楼盘也可达20个，这批新房的总供应量则可达150万平方米。由此9月有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。

　　除了商品房的供应大幅放量外，各地保障性住房也加快了推进速度。最近一周来，上海出现新一轮的推地热潮。市规划和国土资源管理局接连发布的61、62、63号公告共推地11块，总面积达45.83公顷。其中居住用地占了相当比例。同时，今年第九号土地出让预公告，拟出让闵行大型居住社区浦江基地鲁汇A、B块两个地块，共出让土地17.13公顷。这两个地块同属于今年确定的大型居住社区项目。在大手笔推地的同时,上海市15个大型居住区建设取得突破性进展。继6月下旬江桥基地启动以来,首批六个基地中的浦江、周康航和曹路三大基地从昨日起三天内先后开工。规划显示，六大基地建设用地面积约19.33平方公里，其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。

　　故此，供大于求局面将在下半年及未来很长一段时间得以延续，房价下跌是必然。

　　二、中国经济基本面尚无明显向好迹象，控制制造业资金流向楼市是必然选择。

　　尽管目前中国经济形势比预期的要好很多，可从市场态势看却没有明显的向好迹象。其中表现最为明显的是制造业：今年上半年，电子制造业增加值同比下降0.6%，电子行业出口交货值下降11.4%；今年上半年我国累计出口服装及衣着附件和纺织纱线织物及制品727.8亿美元，比去年同期(下下降10.8%；海关总署8月19日公布上半年我国出口玩具数据显示，2009年1-6月我国共出口玩具28.5亿美元，比2008年同期（下同）下降14.3%。

　　制造业的不景气所带来的最直接影响是就业形势严峻、税收锐减及投资大幅下降。与此同时，制造业的不景气也导致大量制造业资金甚至是信贷资金流入楼市，这也是导致今年上半年房价暴涨的重要原因。对于这一点，政府是看在眼里痛在心上，痛定思痛之余严控制造业资金流向楼市将是必然选择。近日银监会相继出台《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》(征求意见稿)等监管新规即为明证。

　　这样，制造业的资金一旦撤出楼市，则房价必将下跌。

　　三、超量货币信贷供应现象将在下半年出现根本性逆转。

　　今年1-7月，中国新增信贷高达7.37万亿元，一季度月均增量超过1.5万亿元，增幅惊人。但这种情况在7月份开始发生逆转。7月末人民币各项贷款仅新增3559亿元，较6月份出现巨幅回落，降幅高达77%。有消息称，四大行8月份前25天新增贷款约为1100亿元，多家全国性股份制银行也鉴于资本约束，开始进行规模控制。这使得市场估计，8月份新增贷款可能与7月份相仿甚至更低一些。

　　摩根士丹利分析师则预计，在今后的几个月里，贷款发放将逐月正常化，但这不应视为政策的收紧。在这一背景下，今年全年新增贷款将可能达9万亿。照此推算，下半年信贷增长将只相当于一季度一个月的量。

　　由此，我们可以看出超量货币信贷供应现象绝难在下半年及未来很长一段时间出现，信贷供应将出现根本性逆转，这样，势必大幅压缩房产投资，房价下跌将是必然。

　　四、近阶段各部委政策表明，政府已经痛下平抑房价的决心。

　　研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号；调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的；国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态；严格执行二套房贷政策，抑制房产投机；集中推地，遏制房价快速上涨；查处“捂盘惜售”，规范市场行为；银监会逐步加强贷款管理，表明开发商获取贷款的难度将大幅增加；国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制；北京、上海等地大力推进经济适用房建设速度表明政府希望通过增加供应来平抑房价。

　　上述各部委的政策都表明，政府已经痛下平抑房价的决心，房价下跌将是必然。

　　五、从目前动拆迁补偿价来看，房价应具备足够的下跌空间。

　　正如李战军所说，上海中心城区旧房的动迁补偿价格，还有政府用于廉租房的市场收购价格，高的一平方米就有五、六万元，低的一平方米也是二、三万元。李战军得出的结论是：“该拆毁的破房子，该收购的旧房子都是这么一个市场价格，那么凭什么同一区域的商品住宅新房价格就不能比动迁补偿价格还高？”

　　表面看来，李战军的观点似乎颇有道理。可从逻辑上来说，李战军是在偷换概念，因为其忽略了一个重要事实，即拆了一平方旧房能建多少平方新房呢？我想，对于这一点李战军也应该很清楚，即使是开发多层住宅，拆迁住宅与新开发住宅的体量比至少1：4，若是建小高层、高层，则拆迁住宅与新开发住宅的体量比将会更高。

　　由此，我们可以看出，目前的拆迁补偿价根本就不能成为目前房价居高不下的理由，相反地，若按现在的拆迁价，上海中心的房价最高值应不超过2.5万元/平方（以拆迁价5万元，开发18层住宅计，拆迁补偿成本为不足3000元/平方，加上土地、建安、营销成本，总成本应不超过17000元/平方，这样，加上20%的利润，售价为2.4万元/平方）。因此，我们可以得出的结论只能是，房价还将下跌。