标题：中国须防房产超级泡沫 北京房价虚高潘石屹吃惊

　　某知名经济学者日前在成都大放豪言：“京沪房价五年内至少翻一倍，很可能会突破30万元/平方米”，继日本泡沫经济破碎之后，“未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程”。

　　本人以为：有社会责任感的经济学家岂能用兴高采烈的口吻鼓吹“超级泡沫”？中国不应该重蹈日本泡沫破灭的覆辙，日本当年的泡沫是富裕社会的泡沫，而中国在社会整体还不富裕的情况下如果出现超级泡沫，其灾难性的后果将比日本还可怕。

　　A. 中国须防房产“超级泡沫”

　　北京房价虚高到连圈内大佬潘石屹都感到吃惊时，某学者却在预言京沪房价五年内至少还要翻一倍，未来很可能会突破30万元/平方米，并且言辞里洋溢着兴高采烈。

　　相信那些“太太炒房团”也许就是受了类似他这样的言论的鼓动。30万元/平方米的房价，比日本楼市泡沫高峰期东京新宿高达1.7万美元/平方米的房价，还要高出2倍多。他也讲了日本“楼市泡沫破碎的进度也非常之快，”但他不去分析日本楼市泡沫破灭导致日本经济持续衰退的教训，却反而鼓吹比日本泡沫更大的“中国超级泡沫”。

　　日本楼市泡沫为何会破灭？很简单，就是民生的承受力和资产的全球性价比。上世纪80年代末日本楼市泡沫高峰期，到美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是，越来越多的日本人作出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国买几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打“飞的”到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮一样流往美国等经济体。日本资金买走了大半个檀香山，买走了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心。

　　于是乎，日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代，资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本经济从此一蹶不振。

　　日本当年泡沫的破灭，是一个富裕国家出现的泡沫破灭，日本社会还勉强能承受。而中国目前还是一个发展中国家，社会整体还不富裕，如真出现某学者乐见的那种“中国超级泡沫”，引发的将不仅仅是经济灾难，而且会引发社会危机。相信中国决策层当会汲取日本泡沫破灭的教训，抑制哄抬资产价格制造泡沫的投机。因为中国社会不能承受“超级泡沫”。

　　B. 不能为哄抬价格编造理论依据

　　这名学者把住宅分类为投资品，而非民生消费品，对此，恐怕没几个人能同意。

　　住房当然可以成为投资品，但它首先是民生消费品。脱离了民生需求的房地产市场，是非理性、不正常的市场。地价、房价并不是可以无限上涨的，而是有极限的，这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。当房价疯涨到远离经济发展水平和民生承受力，房子就异化为只在富人之间炒作的类金融产品，那么泡沫破灭就近在咫尺了。

　　国际上，成熟市场体一般房价收入比为6倍左右，即房价应该相当于一个家庭年收入的6倍左右，也就是一个家庭6年左右的总收入就能买一套住宅。北京、上海的房价收入比，已达27倍左右，已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。

　　想想吧，如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米，要多高的人均收入才能支撑这样的房价？家庭平均年收入得超过400万元，10以后北京能达到那样的水平吗？我们的子孙从大学校门出来，要多少年不吃不喝才买得起住房？难道只有让他们一辈一辈去“啃老”，依赖父辈才能生存，这样的社会正常吗？为什么京沪房价暴涨而租金却在持续下跌？就是因为房价远远超过了民生承受力。在欧、美买房投资，租金收入基本上能承受按揭贷款支出，10年左右的租金收入就能收回投资，也就是房价租金收入比为10倍左右，才比较正常，而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍，这样的房子还有投资价值吗？鼓吹人们去“投资”这样的房子，是负责任的言论吗？房价越高，真正需要住房但却买得起的就越少，有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖，这市场能撑得住吗？这就是近期房市价涨量跌的原因。

　　有人拿香港楼市与内地楼市相比，认为香港楼价上涨将成为内地楼市标杆。其实，香港楼市是一个畸形的特殊市场，不仅因为香港为一弹丸之地，地皮有限，楼市容易炒作，更主要的是，香港高房价是内地黑白资金撑起来的，内地的灰色资金为了安全纷纷到香港置产，推高了香港搂价。还有，香港的经济政策主要是房地产利益相关者主导的，不利于房地产的遗产税一直通不过，原因也在于此。内地不可能仿效香港的房市，更不可能向香港的楼价看齐。

　　某学者为房价虚涨提供的一个理论依据，就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价，然而他应该知道，完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右，大城市住宅地价不到北京上海的1/20，房屋(主要是独栋房屋)中间价不到18万美元/栋(套)，远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间，还能有多少溢价空间？

　　中国楼市还有一大奇观，可以称为“中国式的囤房炒楼”，许多人买了几套、几十套甚至上百套毛坯房，三五年不装修也不出租，就放在哪儿等着涨价炒。全国城市这样的“空置房”起码有几百万套，京、沪等城市还有很多上世纪90年代囤的房子至今没装修还库存在那里。世界上没有一个经济体有中国这种巨大的住宅透支与浪费。数量庞大的空置房只不过是存量的转移，一但房价上涨难以为继或下跌，多达数亿平方米的转移库存就会对市场造成更大的冲击。 （羊慧明）