标题：中国楼市小拐点不断 大拐点不见
何谓大拐点，我们从美国的楼市和日本的楼市发展历史发现，楼价及楼价的升幅与经济的发展及GDP的增幅契合度极高。那么，他们楼市的拐点往往伴随的经济的上下而产生。
从美国的房价历史来看，拐点有很多，产生拐点的因素有很多，这里不一一表述。
日本的房价历史则简单许多，1990年日本经济泡沫爆破后，进入“失落的十年”，楼价从1991年开始下降后，其颓势一直延续到现在，那么，日本经济泡沫的破裂的时点可以作为成为楼市的拐点。
回到中国，经济与市场真正的接轨只有短短二十多年，而房地产真正意义的成熟，我个人认为是在房改的时点后。从国家统计局的数据看，1997年—2009年，国内房价始终处于上升阶段，而这段时间也是国家经济稳步发展时期，GDP年增长保持在8%以上，房价与经济的契合度依然高度契合，如此看来，中国房价的大拐点并未出现。根据如此逻辑，房价的大拐点出现的机会有两个：一是，中国的经济进入真正的衰退期（GDP连续5年以上负增长）；二是，中国的城市化基本完成。从目前看来，这个两个结果在很长的一段时间内都难以实现。简单来说，中国的经济持续发展，既是政治需要，也是基本要求。中国比世界上所有国家有优势的是，政府的可控资源实在太多，无论是土地资源，金融开放，还是教育、医疗、环保、能源等，每次放开一点，都能够达到想要的效果，本次救市的行为，也让国人充分明白了这点。另外，中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性，城市人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性，目前中国城市化还处于初级阶段，离日本城市化60%导致房地产泡沫破裂的程度相距甚远。
中国房价没有大拐点，但小拐点却是不断。何谓小拐点，我们在2007年认为出现了楼市向下的拐点，在2008年由于调整幅度较大及政策的支持，年底又出现了向上的拐点，再综合这几年的楼市变化，所谓拐点的出现与房价的增幅有关。
从上图标注的拐点看，说明政府不希望房价大涨，也不希望房价大跌，避免出现日本元气难以恢复的状态，相反，美国在经济和房价的跌宕起伏中，不断进行结构调整和创新机制，每次危机都是让国家进一步强大的机会，因此，中国通常在经济相对过热的时点，如2007年，出台加息，控制土地，收紧信贷等措施进行宏观调控；又会在经济处于相对低谷的时候，如2008年出台宽松的货币政策，放宽二套房贷等措施鼓励投资。从政策上避免大起大落，这也是我们说常说的“政策市”，我说的“小拐点”。
从09年现阶段的数据分析，无论是房价的绝对值还是房价的升幅，比2007年的阶段性高位还高出不少，我们发现从05年开始，小拐点的频率基本上已经达到每年一个周期，从趋势和数据上推断，楼市的变化就算09年不出现，也不会拖太久。我想从另外一个角度提供小拐点出现的时机预测：如果政府相关部门预测，今年的GDP增幅超过10%，我相信经济已经处于过热，国庆放假回来就会马上出台措施进行调控，例如加息；如果今年的GDP增幅在9%-10%之间，我认为经济处于微热阶段，政府会在年底的政治局经济会议中讨论进行微调的可能，年底可能是另一个小拐点可能；如果GDP增幅在8%-9%之间，我认为经济发展的程度在政府预料的合适范围内，是否要进行调整，进行怎样的调整，这样的讨论和执行会在2010年。