标题：这十年,建筑细节演变得面目全非

　　十年的门槛变化：从两三百万元就能启动一个地产项目，到现在没有几千万或上亿元资金根本没资格玩房产

　　十年的品牌之路：阿猫阿狗的时代已经一去不复返了，品牌企业较量的是资本实力和专业团队

　　十年的产品演进：窗户、防水、景观、车位等建筑细节都面目全非，今天的购房者个个都是房地产“专家”

　　已在行业浸淫十来年的老黄现在是一家品牌代-理企业的老板，说起房地产市场最近十年，老黄感觉变化实在是太大，小到产品、设计，大到市场、行业的游戏规则，处处都在发生翻天覆地的变化。用老黄的话来形容，如果说以前的楼市是“粗枝大叶”、“鱼龙混杂”，那么今天已经转变为“精耕细作”、“专业至上”。陈奕迅的《十年》唱出了十年的物是人非，而成都楼市的《十年》则描摹出了一个从陌生到熟悉的面孔，将国外发展了上百年的房地产业高度浓缩到十年。

　　行业：

　　企业：品质：

　　从草莽时代到真正的市场化经营

　　“说出来你不要不信，在2000年前后只要两三百万元就能启动一个地产项目，现在没有几千万或是上亿元的资金，你就根本没有资格玩房产。”正合地产董事长毛勇完整地经历了成都楼市的发展全过程，他认为短短十年成都楼市就从良莠不齐、鱼龙混杂的初级阶段发展到今天的规范化运营，过去在房地产行业法律法规不健全情况下出现的“空手套白狼”将永远成为历史。

　　“有的开发商直接用土地抵押贷款来支付土地款和先期的开发投入，这样一来开发商几乎就没有任何前期投入，房地产‘空手套白狼’的说法也正是由此而来。”毛勇告诉记者，房地产行业发展初期由于各项制度还不够健全，大家都在“摸着石头过河”，行业内的“猫腻”实在是太多，除了协议出让土地本身存在很大的问题外，“空手套白狼”更是很典型的“零成本”、“零风险”开发。过去有的开发商参与土地拍卖，先象征性地交土地拍卖保证金，获取土地后没怎么动工就可以开始预售，预售以后开发商才开始支付土地款，如此开发的成本奇低，开发利润就可想而知，而这样的开发模式是将开发风险全部转嫁到了购房者和贷款银行。

　　房地产开发的政策法规很快就堵住了行业的众多漏洞，国土资源部、监察部联合下发通知规定，从2004年8月31日后国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。开发商再也不能轻易获得银行贷款了，在2006年出台的“国十五条”更是严格规定房地产开发信贷条件，“对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”。所有的政策趋势都是要求开发商要具备更高的资金要求，减少了“暗箱操作”，房地产行业变得更加透明，市场竞争也变得更加充分，房地产行业迎来了真正的市场化。

　　企业：

　　从“阿猫阿狗”到品牌为王

　　城北一开发商就向记者抱怨：“我们在购房合同中注明有外墙保温，但并没有说一定是外墙外保温。在交房的时候有几栋是做的外墙内保温，结果就有购房者不依不饶地找我们扯皮，说我们将保温材料放到内墙‘占用’了业主应有的室内面积，实际上内墙的保温隔热材料还不便于业主在墙上钉钉子，业主也还说墙体的隔热材料易燃。”现在的情况和十年前已经完全不同了，以前购房者对开发商的要求还没那么高，但现在开发商却不好当了，今天的购房者个个都是房地产专家，购房者会在园林景观、建筑节能乃至每一个方面和开发商较真。

　　在成都本土房地产市场的老前辈中，成都房地产开发企业协会会长、成都金房集团有限公司董事长王晓白的经历可谓最丰富，他真正伴随了成都房地产行业的从无到有、从小到大。“十年前成都楼市都还是卖方市场，开发商说了算，但现在房地产竞争明显加大，品质要求提高后开发成本明显增加，土地成本也在增加，现在市场已经变成买方市场，如果说以前有的房地产企业是暴利，那今天整个房地产行业的利润率已经出现大幅下滑，甚至有的企业和楼盘还出现了亏损，这在以前是完全不可想像的。”王晓白认为，与十年前相比今天房地产行业也更为健康，王晓白还特别引用了王石以前说过的一句话：“阿猫阿狗们都在赚钱的时代，肯定显示不出优秀品牌企业的优势”，而现在阿猫阿狗的时代正在过去，今天房地产行业已经是品牌为王的时代，各个品牌企业较量的是资本实力和专业团队。

　　品质：

　　从“住得下”到“住得好”

　　2000年以后，“吃了没”和“买房没”开始成为人们见面寒暄必问的两个问题，结婚生子可不能没有房子，“住得下”至少是最基本的要求，但随着生活水平的提高和越来越多的家庭拥有两套以上住房之后，现在更多人开始追求“住得好”。今年成立刚好九年的宏信房产是最好的见证，公司总经理肖波对刚刚过去的十年感慨万千，她说：“现在更多的购房者关心的是户型面积大小以外的东西，以前我们在外双楠开发云影苑的时候，没有建筑环保节能一说，停车位也没有较高的配比要求，园林景观做到好看、茂盛就不错，但现在这一切都有了新的标准。”她认为，房地产行业发展到今天人人都是建筑专家。

　　肖波简单列举了住宅建筑品质短短十年发生的变化：以前车位比做到0.7就不错，但现在开发楼盘车位比一定要在1以上；园林景观不是做到好看就行，确保居住安全的人车分流是必须的，汽车和行人将形成完全不同的动线；以往卫生间的防水做到墙面的30公分就行，但现在的防水都做到了一米八；过去楼下往往能够看到楼上的U型下水管道，而且楼上住户冲马桶楼下就稀里哗啦好大动静，现在同层排水设计就避免对楼下住户的影响，楼板设计本来就低30公分的卫生间可以预埋本楼层的下水管道，管道出现问题就再也不用惊动楼下住户；以前一两百平方米的户型开间四米八就不错，但现在户型设计都往五米一以上考虑；房内不能有黑屋，住宅内每个房间都必须有窗户，而且卫生间的窗户不能是以前的高窗……尽管看似只有短短的10年时间，房子造出来似乎还是那个样，但所有的建筑细节都面目全非，舒适安全、生态健康、节能环保、生活便捷等都将是绝对的发展趋势。

　　后记

　　当我们站在下一个十年的入口对上一个十年进行回顾时，才发现变化如此之多、如此之大，但也正是在这个时间节点上的回顾，才可以让我们对未来的发展有更加理性的视角去分析和预测,才能在即将到来的秋季房交会上为下个十年买到适合自己的房子。本报记者李杨

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