标题：厦门:土地热拍 楼市却难现"金九银十"荣景

土地热拍，厦门楼市却难现往昔“金九银十”荣景？

        在8月8日举行的土地拍卖会上，经过开发商的激烈争夺，包括两幅商住地块和一幅办公地块在内的三幅地块，以总价12.5亿元成功拍出，其中两幅位于岛内地块的楼面地价分别为5319元/平方米和6543.54元/平方米。

　　相关数据显示，6月，厦门岛内的住宅成交均价已接近2007年的同期水平，而近期岛内土地价格的持续走高，更刺激了岛内住宅均价的上涨。

    那么，在土地市场与楼市双双看涨的同时，厦门楼市能否再现“金九银十”？

楼市回暖，土地热拍

    今年以来，厦门楼市日渐回暖，成交量不断上升，统计数据显示，今年上半年，厦门商品住宅成交超过2万套，是2008年全年成交量的2.4倍。

    在住宅成交量急速上升的同时，厦门房价也快速上涨。统计数据显示，厦门住宅成交均价在2月份达到低点的6168元/平方米，之后房价开始大幅回升，4月份住宅成交均价达到8392元/平方米，到了6月，全市住宅均价已攀升至8850元/平方米。

　　而记者走访了厦门8月以后新开的楼盘项目后发现，岛内新开楼盘的平均售价在11000元/平方米以上，而地处海沧的禹洲领海（华侨金海岸二期）的均价也在7800元/平方米以上。

　　在楼市持续升温的背景下，厦门土地拍卖也是热潮涌动。

　　业内人士表示，今年上半年，楼市快速回暖，开发商信心全面恢复，土地市场由上市知名企业率先掀起新一轮“圈地运动”，各地纷纷出现新地王。“上半年金融政策保持适度宽松，同时，受益于房地产开发自有资金比例下调、土地款支付方式更为灵活、产品限制基本取消等利好，开发商信心显著领先于市场信心，由此引发了新一轮土地拍卖热潮。”　　

    据厦门市土地开发总公司的相关人士介绍， 今年上半年，厦门共推出经营性国有建设用地21宗，成交率达100%，“这与2008年国有经营性用地高达52%的流拍率形成了鲜明的对比，而6月8日的拍卖会更是成为厦门土地拍卖市场回暖的风向标。”

    “6·8”土地热拍之后，不少人担忧楼市出现泡沫，认为现在的繁荣只是一股“虚火”。然而8月8日的土地拍卖会上，推出的三幅地块都经过激烈竞拍后以高价成交，表明厦门土地市场热度不减。记者从厦门市国土资源与房产管理局获悉，厦门市还计划在9月8日出让8幅地块，其中包括四幅商住地块，两幅商住、教育（幼儿园）地块，一幅居住地块，一幅办公地块。业内人士预测，从目前市场的情况看，这些即将推出的地块应该还会受到开发商的追捧，拍出不错的价格。

市场升温背后的隐忧

     然而，在不少业内人士看来，厦门土地市场和房地产市场的持续升温并非好事，相反，在这背后，存在不少隐忧。专家认为，今年以来楼市快速升温的一个重要原因是，受上半年天量信贷导致的充足流动性的影响，越来越多本应进入基础设施建设领域的信贷资金不断流入楼市谋求“交易性投资”，从而引起楼市的“虚热”。

    “今年上半年，厦门楼市快速回暖，房价已恢复到2007年的历史高位水平。”厦门德润行商业地产管理公司总经理余珍告诉记者，上半年，信贷井喷，许多企业在没有更好投资渠道的情况下，转而投资房地产，带来了房地产市场的急速升温。

    对此，厦门城市年轮房产策划代-理有限公司项目总监黄韶斌表示赞同。黄韶斌告诉记者，上半年，新增信贷高达7.37万亿元，其中相当大一部分没有被用于实体经济，而是涌进了土地市场。 “最好的例证就是，此前全国各地土地市场出现的地王多由央企拿下，因为这类企业更容易获得银行的信贷。实际情况是，在实体经济尚未完全回暖的当下，企业出于保值的考虑拿地，从而造成地价上涨，进而又带来房价的升温。厦门的房价格飙升与此有很大关系。”

    厦门诚毅地产投资管理有限公司吴明晓告诉记者：“不可否认，今年的房价上涨，土地热拍具有经济良性推动的因素，但是宽松的银行信贷政策也是一个重要原因，央行发布通知要求各银行收紧二套房贷，在一定程度上是发出警告的信号。”

    事实上，二套房贷收紧已让上半年持续升温的厦门房地产市场开始出现“冷静”的信号。以二手房为例，数据显示，厦门7月份二手房成交42.10万平方米，较6月份的47.04万平方米减少4.94万平方米，上半年的快速增长势头被遏制。

“金九银十”或显暗淡

    一方面是经历了半年的需求井喷，房价地价齐上涨，楼市持续火热，另一方面是防止房地产泡沫、确保信贷资金安全和金融稳定，保障实体经济资金充沛，相关部门开始有所行动，如，重申二套房贷政策，严查囤房未建、捂盘惜售等现象。

    对此，厦门鑫丰阁房地产代-理有限公司总经理李斌表示，受益于海西国家战略的确立，厦门在相当长的一段时间里将成为海内外投资的重点与热点，因此，厦门楼市仍将保持上涨态势。

    与李斌的乐观不同，不少业内人士从刚性需求的变动、开发商的心态、楼盘的供需等各等方面做出分析，看淡今年的“金九银十”行情。
    黄韶斌表示，2008年，受累于金融危机、楼市不景气，开发商推出新项目的步伐放慢，导致市场供应量减少，加上上半年刚性需求已经释放大半，因此，今年想再现往年“金九银十”的火热景象，比较困难。

    “今年1－3月，购房的主要是那些自住型购房者，即所谓的刚性需求释放，3－4月后有一部分投资资金进入市场，5月之后进入市场的投机资金增多。”黄韶斌分析认为，上半年，市场的刚性需求已被释放大半，因此面对目前厦门高企的房价，更多的消费者选择观望，“除非国家出台新政策进行刺激或者房价能有所下降，否则难以提升消费者的购房热情。”

    一位资深业内人士表示，上半年楼市回暖、交易量大幅提高，开发商资金快速回笼，现在开发商不缺乏资金，因此不会进行降价销售。“开发商不可能再大幅降价促销，这是‘搬石头砸自己的脚’，除了那些在上半年疯狂拿地的开发商必须在年底前与银行结算时需要对房价进行调整外，其他开发商不太可能降价。”

    吴明晓也认为，到9、10月份，厦门楼市总体而言不会出现热销场面。“目前房价高企，再加上今年年底前开盘的项目，不少是在2008年初市场价格最高的时候进行建设，它的地价成本与建安成本都是很高的，因此房价肯定不低。在这种情况下，除了个别优质楼盘外，不可能出现普遍的热销。”