标题：楼市"量跌"真相:不求卖快但求卖高

　　房产热买热卖态势戛然而止，8月南京商品房成交量下跌13.55%。种种迹象表明，除因房价过快上涨踢走部分刚性需求之外，部分开发商采用拖工、不开工、天价捂盘等手段造成的房源供应不足，及房源供需失衡，均是楼市成交下滑的主因。

　　国内楼市新房成交量连续上升的红火势头，在今年7月份戛然而止。

　　已经公布的北京、上海、深圳、广州四个一线城市7月新建住宅成交量，均出现环比下降。

　　步其后尘，数据显示，南京8月商品住宅成交7872套，较7月份的9106套下降了1234套；二手住宅成交8766套，较7月的9000多套也有所下降。

　　尽管如此，南京楼盘的报价却还在频频触高——河西房价放出“破2万”的消息，城北一楼盘竟报出4万元/平方米的“最牛公寓价”。

　　多位业内人士也表示，由于价格涨得太高，原先的市场需求主力也在分化。投资需求已经彻底释放，刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后，楼市即将迎来新一轮的成交拐点。

　　市场上流传的种种信息，将南京楼市的当前走向，推断成“价升量跌”。

　　原因果真如此单一吗？

　　房价发热，需求退烧

　　“买不起城中、河西，就买江宁。江宁也买不起，就买江北。江北的房价一直保持在5000元/平方米以下的较低水平，成为南京的‘价格盆地’，也成为工薪阶层刚性需求的释放地。”

　　在南京，买房一直有个“价格阶梯”，买房人按照自己的经济能力，到各区域买房，小王就是这个“价格阶梯”的爬行者之一。最近，他发现江北的房价也越过了5000元/平方米的“雷池线”，将酝酿已久的“全面破5000”变成现实。

　　“现在的房价，就像一匹脱缰的野马，令我们这些人揪心。”小王说。

　　从今年年初到8月底，南京房价屡屡“冲高”，部分楼盘的房价上涨额度甚至超过了5000元/平方米。

　　今年5月份之前，在主城区江南八区，白下区、建邺区的楼盘均价为14000元/平方米、15000元/平方米的水平。在河西地区，就是稍微远一点的新城区的房价在8000~9000元/平方米，江宁在5000~6000元/平方米左右。但是现在主城区的房价已经基本上是在20000元/平方米以上，河西地区的房价涨到14000~15000元/平方米，江宁的房子涨到7000~8000元/平方米，可以说目前南京的房价是高烧不退。

　　南京中原地产“2009年8月份南京八大板块平均成交房价”的报告显示：8月份南京平均房价为7545元/平方米，较今年1月份房价上涨了18%，其中河西板块上涨幅度高达36.83%。

　　江北的涨势也锐不可当。今年8月中旬，江北可售商品房达10048套、占全市总量39%，天润城、天华绿谷、大华、万江、明发等主要大盘纷纷将均价由原来的4700~4800元/平方米，越过5000元/平方米的“雷池线”，将酝酿已久的“全面破5000”变成现实。

　　至此，江北尤其是桥北，价格还停留在4000多元/平方米的楼盘，立即由原来的“多数派”变为现在的少数派，仅江岸水城、金泉泰来苑等屈指可数几家楼盘仍在维持较低价格。

　　对此买房人开始“不买账”了。数据显示，8月份商品房住宅成交7872套，较之7月份下跌了1234套，跌幅为13.55%。

　　有研究机构分析认为，近两个月以来，非刚性需求的加快进场、中高档住宅上市量的不断加大使南京楼市中高价房的成交比例不断提升，进而抬高整体均价；除此之外，价格走高导致大量刚性需求人群离场以及调控预期的加强，也是成交量逐渐萎缩的重要因素。

　　不求卖快，但求卖高

　　“开发商的种种手段，变相造成当前房源紧张，供应量不足应该是楼市销量下滑的主要原因。”一位地产专家如是说。

　　据统计，截止到8月底，已有21家楼盘明确在9月份推房上市，涉及多个板块。比如城东的钟山晶典、城南的雅居乐和万科金色里程、城北的大发凯鸿隽府、河西的乾和福邸和宋都美域、江宁的怡湖华庭、仙林的学仕风华苑、江北的海德北岸等楼盘。

　　上述数据比网上普遍公布的“50余家楼盘冲击金九银十”一说，要低得多。

　　那么，21家楼盘上市的房源量算不算多呢？这些楼盘上市会缓解供应不足的情况吗？

　　以正常一个楼盘一批次上市200多套新房源来推算，总房源量不会超过5000套。5000套是什么概念？对此，南京中原地产相关人士表示，7月份一个月的成交量就超过了9000套，5000套解不了渴。

　　南京楼市正处于一个“供不应求”的局面，开发商手上的余房不断被消化，可售房源量已从最高峰的5万多套“跌”到了2.6万套左右。

　　江苏商报调查发现，有部分楼盘采用拖工甚至是不开工的手段，造成房源紧俏现象。据一位长期关注河西楼市的专家透露，河西某知名楼盘一期销售特别火爆，如今在建的二期工程进度比一期开建时要慢很多。而毗邻该楼盘的一个超级大地块，至今还是荒草一片。

　　“如果供应不足，九十月份的成交量肯定会下滑。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，反过来看，买房的需求持续不跌的话，那房价肯定会继续保持上扬的一个趋势。张辉以此判断说，从这个层面而言，下一步楼市将步入“量跌价升”的一个周期，而开发商的心态肯定是：既然供应量不够，那必然是追求高房价，而不是追求快速卖房。

　　对于房价，不少开发商依然三缄其口，但高房价的预期却是“谁都想”。以万科金色里程为例，售楼处对前来咨询的买房人始终不肯松口；今年不断提价的雅居乐楼盘，9月份也将推新房，已有消息传出将继续涨价；以“贾君鹏”炒作的河西宋都美域也不肯透露具体房价……

　　有业内人士表示，这些开发商的意图很明显，就是要试探买房人对于楼盘价格的承受能力，并且不断造势蓄水，其实这样只会引起买房人的反感情绪。目前江苏省酝酿的房价备案制度，就是要让开发商提前向买房人公布房价，而不再是“遮遮掩掩、羞于见人”。

　　一切为了“卖不掉”

　　“今年5月份，我去河西一个较偏的楼盘咨询，售楼处的小伙子告诉我，这个楼盘准备在8月底开盘，均价可能为9000元/平方米了。7月下旬，我再去这家咨询时，他却说不知何时开盘，开盘价也调高到13000元/平方米以上。”市民黄女士告诉记者她的购房经历。

　　“（开发商）开出如此价格，只有一个解释，就是根本就不想把房子卖出去。”在江宁百家湖附近，一个开出天价楼盘的销售人员一语道破了天机，他说他们定的价是明年的销售价格。

　　今年8月初，江宁百家湖亮出了自己的“王牌”，标出了普通公寓16000元/平方米的价格。

　　据了解，开发商将09栋﹑10栋和11栋楼层在21层以上的房源，价格定为13000元/平方米到16000元/平方米。这批高价房源面积从77平方米到148平方米不等，总共有100多套。原因是10栋是他们项目的“湖景楼王”，11栋是他们项目的“水岸楼王”，所以价格特別高。

　　南京新浪乐居相关负责人王小军表示，目前百家湖板块普通公寓的售价在7000元/平方米左右，上万元甚至达到16000元/平方米的房价，购房者显然无法接受。意想不到的是，开发商也不想将16000元的房子快速出手。

　　“这部分是公司的保留房源。”该楼盘开发公司内部人士透露，由于今年公司的销售任务已经提前半年完成，公司原计划将这批房源保留到明年再出售，“没人买没关系，等明年再卖。”

　　据此，一位业内知情人士表示，这家楼盘推出天价房源，其目的并不是为了抬价，而是为了卖不出去。该人士解释说，开发商在定价时，根据市场情況调整价格是常态，不过通常都是阶梯式调价，以免价格调整过高，打击成交。从该楼盘普通房源的价格和天价房源的价格来看，发开商在定价时根本没有遵循这一准则，而是一下子将价格调整到惊人的高位。这一违背常理的举动，其实是经过精心谋划的一次捂盘。

　　据悉，“百家湖”现象不止发生在一家楼盘，玛斯兰德别墅的销售部某负责人透露，上半年玛斯兰德销售火爆，所剩房源已经不多了，集团已经明确要求他们放缓销售速度，不想卖得太快。据了解，玛斯兰德目前别墅售价在800万/套左右，近期推出新组团，定位千万级豪宅。

　　而有意放缓销售进度的，并不仅有高端别墅项目，亚都天元居销售总监也表示，最近一直有购房者四处找关系来买房，但他们并不想太快清盘。希望能保留部分住宅房源到明年，与商铺、商住两用小公寓一起现房出售。

　　“供需失衡”下的蛋？

“河西和城中的房子价格太高，自己根本买不起，因此一只把目光盯向不是主城区的江宁和江北两个区域。可是最近，这两个地方的价格也是上涨明显，原本买房的想法也只能暂时搁浅。”市民严女士向记者道出了一肚子苦水。

　　严女士的这种情况目前在南京不算少数，很多刚性需求的客户都搁浅了买房的想法，而非刚性需求客户的进入，拉动了城中、河西等地的房屋销售。因此，在“上市”的新房中，供应大户江宁、江北的销售量也被拉低。

　　“区域性供需失衡，也是导致房屋销售量下跌的一个主要原因。”业内人士表示。

　　自仁恒江湾城开盘遭3000多人争抢后，河西的房价一直涨个不停，金地名京下月的新房源开价已在1.8万~1.9万元/平方米之间，河西的星雨华府8月份开盘时，也将房价由原来的均价1.2万元/平方米拉升到1.3万元/平方米，房源几乎销售一空。8月28日滨江奥城一套超过1.1万元/平方米的退房更是引来了29人争抢。而上周末，河西楼盘凤凰和熙拿出307套房源开售，均价1.25万元/平方米左右，1298名买房人通过摇号决定了选房顺序。据开发商称，参加摇号选房须先交纳5万元/套的诚意金，有客户最多交了125万元诚意金，一下子拿了25个号。

　　业内专家认为，河西的楼盘近日频频遭遇疯抢，和近期河西商品房的供应不足，特别是有的地价拍到7000多元/平方米有关系，买房人对今后河西房价走跌的预期落空，导致“抢房潮”。

　　而对其他区域进行观察，除了城东的纯新盘无庶本月即将揭开它神秘的面纱外，其他板块相对而言“不温不火”。城南板块目前已明显呈现出供不应求的状态，且近阶段供应量将一直处于紧缺状态，新房供应面临“断档”尴尬；而仙林地区除别墅物业外，普通住宅也只有东方天郡、亚东城等少数楼盘在售，市场结构相对失衡。

　　另据了解，目前城中新街口板块多项目已进入清盘阶段。凯润金城最后几套尾房售价在25000元/平方米左右，金鼎湾国际可售的20几套住宅售价在26000元/平方米左右。而9月加推房源的长江路九号售价更有望达到28000元/平方米，目前据称还要找关系才能订到。