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上半年旺销
“金九银十”可望平稳渡过
2008年由于金融风暴突袭，“金九银十”没有如期而至。2009年天津楼市继“小阳春”、“红五月”之后，“金九银十”即将拉开序幕。
面对上半年的一路狂飙突进，“金九银十”这个传统销售旺季,房地产市场又将有何表现？是延续上半年的走势呈现又一个成交高峰还是有所下降？记者特采访相关业内人士共议即将到来的“金九银十”究竟将呈现怎样的局面，对后市又将产生哪些影响。8月楼市上攻乏力
出现疲软态势
上周市内六区新建商品住宅市场呈现量价齐跌的走势，共成交6.77万平方米，环比下降了11.9%。成交均价为11306元/平方米，环比下降了1.7%。、
二手房方面，市内六区二手房成交均价为7477元/平方米，环比下降了1.9%。其中和平区跌破10000元/平方米，仅为9944元/平方米，降幅为2.2%。
刚刚过去的8月，楼市和股市一样，出现了较为明显的震荡迹象。经过前期的一轮暴涨，津城楼市开始震荡下行。据中原地产（天津）投资顾问部对房管局发布的数据进行统计，8月份天津新建商品住宅成交量成交142.6万平米，环比上涨了6.1%。成交均价为7689元/平米，环比下降了0.3%。二手房市场，共成交77.8万平米，环比下降了9.8%。成交均价为5837元/平米，环比上涨了2.4%。
这组数据虽然说明津城楼市依然处于上扬态势，但涨幅已经明显趋缓，对于这样的市场情况，我们不禁猜想，这一轮市场行情将为9、10月份的楼市埋下怎样的伏笔？涨幅趋缓是在为“金九银十”储备能量，等待集中释放，还是楼市下半年进入下行通道的预警信号？通过采访，不少业内人士一致认为目前楼市已经进入观望期，由于买家观望和需求缩小，“金九银十”将难以呈现上半年的火爆场面，将在平稳中度过。
“金九银十”可望平稳渡过
市场进入调整期
往年八月中，开发商就已经摩拳擦掌，开始对“金九银十”进行精心筹备，而今年却极为不同，已经进入九月，大多数开发商还鲜有动作，市场表现比较平稳。
一些中小开发商的相关负责人告诉记者，上半年的消化量出乎意料，目前并不急需资金回笼，所以不准备去参展房交会。由于上半年市场行情看好，房产会中也不会出现打折销售的现象。
由于近期出台了一些限制性政策，人们仿佛看到了房价回落的希望,继续持币观望。宋先生和很多人一样，很早就有买房的想法，他一直关注房地产市场，近期政策频出，他推迟了购房计划，等待更好的时机。
“国家近期出台不少政策，房价应该降了。”房先生对记者表示，最近周末有时间也在寻找合适的房源，但始终找不到价格、户型合适的房子。据了解，目前虽然9月有不少新项目集中上市，但是符合市民承受能力的房子大都在外环以外的郊县，且多以大户型为主。
某研究机构中国首席研究员陈啸天认为，金九银十走势取决于三个变数，一是二套房贷款何时收紧；二是后续供应量能否跟得上；三是随着信贷收紧和供应充裕后价格能否有所松动。现在从政策层面来看还处于摇摆不定状态，供应方面从我们目前的跟踪情况来看，9月末10月初将是市场的集中上市期，价格现在看来很难松动。金九银十肯定比上年度好，但或许会比二季度差。
金九银十最可能出现的重磅政策是信贷严格收紧，其它政策难以出台。
从开发商的销售策略来看，下半年准备上市的开发企业会有一定动作，比如促销以获得更好的资金回笼，而中小型房企应该没有迫切回笼资金的需要，故促销的范围不会很大。
采访中不少业内人士表示，8月以来，尽管一些城市的房价再创历史新高，但楼市已显疲态。过高的房价使得自住型需求和改善型需求再次望而却步，随着二套房贷的再次收紧，投资型需求显然将受到抑制，从而使成交量进一步下滑。成交量的持续下滑，势必会压迫价格向下调整，房价可能保持平稳运行。
我爱我家企划总监陈萌对记者表示， 根据上半年房地产发展态势来看，天津楼市在下半年几个月中，应该还会继续发展。上半年楼市经历了过山车似的反转，现在依旧行情看好，依靠着这个惯性，楼市不会有什么大变化。与上半年相比，在宏观经济全面回暖仍存在诸多不确定因素的背景下，房价的不断上涨以及“二套房贷”等政策的调控或将对购房热情造成一定程度上的削弱，市场或将随之进入调整期。
四大成因致使
“金九银十”表现清淡
谈到对金九银十难以持续火热的理论根据，采访对象们摆出了以下几点原因。
天津聚仁房地产经纪有限公司投资咨询部总监张兴华表示：9、10月份的成交量肯定会下来，因为单月百万的新建商品住宅市场成交持续了半年，大部分刚性需求已经释放完毕，投资者受到目前二套房贷的收紧限制以及股市震荡的打击而动力不足，购买力也在变化，当市场买方出现购买力问题的时候，这个市场的上升路线就会遇到阻力，很难形成金九银十量升价涨的局面。尽管有部分残余的刚性需求和新增刚性需求，由于高涨的房价，目前也都处于观望中，整体来说，“金九银十”已经被“部分透支”了。
其次，2007年的成交土地开工很少，目前万科等各大项目正在加紧开工建设，但短期内很难形成有效供给，且大部分项目已经过了开盘强销期，对于仅存的少量房源，目前开发商有明显的捂盘惜售现象，后期涨价的可能性比较大。
陈萌表示，“金九银十”，首先是一个时间概念，秋高气爽、临近两节，消费者的消费欲望有所增强，在各行各业也被看做是销售的最佳时机，房地产行业也不例外，但是根据近三年来的天津市楼市成交量来分析，06-08年连续三个“金九银十”全市成交反而处于全年除春节以外的较低水平。
我爱我家分析，主要受宏观经济及房地产市场运行的影响，政策调控所造成的观望期难以避开9、10月份，因此造成了“金九银十”成交量不升反降，9、10月份一般处于政策的消化期，所以往往每年的这个时候，市场观望氛围往往会有所加重。对于二手房市场在9、10月份的表现，陈萌表示，与去年相比，2009年天津市二手房市场成交大幅放量，购买需求及意愿仍然高涨，进入第三季度以来，7、8月全市二手房成交将接近2万套，接下来的“金九银十”虽将出现小幅调整，但是其成交仍将保持在月均7000套以上的水平，高于过去三年的平均水平。
另外，就是经济大环境的影响，因为我国很大程度地依赖外向型经济发展，没有外贸的支撑，经济实体的复苏还是存在很大的未知。而经济体中，任何一个短板都会影响其他行业的发展，房地产的板再长，也需要顾及最短板的存在。在房地产稳定的过程中，就要解决短板的差距问题。显然适当挤压泡沫是宏观调控的重点。对于下半年政府宏观调控的预期将使购房者再次陷入观望。
房价年底可能出现滞涨
“金九银十”的疲软态势已经得到业内的普遍认同，那么对后市又将带来哪些影响呢？
首先，楼市的特点是价格变化滞后于成交量几个月，虽然成交量有所下降，但下半年价格会依然坚挺，业内认为明年一季度有可能滞涨，快的话年底就有可能涨不动。
近十年来，全国，尤其是一线城市，房价涨的时间长，跌的时间短，涨的幅度大，跌的幅度小。不要奢望接下来会有大跌，专家提醒如果出现小跌，即是入市机会。
但也有专家预测年底会迎来新一轮的成交高峰，一方面，几个月的观望胶着期，部分刚性需求将重新入市，而且根据以往经验，政府往往实行新政的大限在一年左右，距离去年救市的种种利好，年底已达到一定周期，一些购房者担心利好出尽是利空，所以一些改善型需求担心加息等政策来袭，加大购房成本，会在年底出手。
由于供应量急剧减少，促使津城房价还在继续上扬，但到2010年的年底，今年起增加的土地供应按常规经过一年多的开发，将转化成比较大规模的商品房供应，届时，将会对市场价格产生有力的冲击。不过，这其中依然存在变数。