标题：楼市一线调查:普通住宅缩量滞涨 金九银十难现

　　上海台庆房产公司副总经理陈史翎认为,未来三个月上海房地产市场必然会出现价格下跌的局面,预计明年下半年,房价将会下跌得更厉害。

　　今年房地产市场恐难现“金九银十”盛况,9月3日,上海台庆房产公司副总经理陈史翎接受理财一周报记者采访时透露,随着8月上海一手房市场出现量价齐扬的局面,预计未来3个月内,一手房市场将出现量缩、价扬的局面。“当价格上涨影响到购买力之后,这也意味着,今年下半年一手房价格将开始下跌。”

　　不过,值得关注的是,今年4月至8月这5个月当中,上海一手豪宅成交量已经超过2007年、2008年两年总和。相比一手房普通住宅涨跌难料局势,豪宅市场似乎迎来了它真正的“金九银十”。

　　豪宅市场迎来“金九银十”

　　“今年会出现'金九银十’,但是这是属于豪宅市场的”,上海台庆房地产公司副总经理陈史翎9月3日接受理财一周报记者采访时直言。8月份上海房地产市场中,豪宅市场表现极为亮眼。

　　据该公司房产研展部统计数据显示,从各总价区间来看,8月总价1000万元以上豪宅成交484套,环比上月增长126.2%,为各总价区间最大增幅;其次则为300-500万元住宅,成交362套,环比上月增长10.4%。其余各总价区间中,除800万-1000万元总价住宅成交量与上月持平外,其他均呈现不同幅度下降,其中,200万元以下总价住宅成交量下降25.1%。

　　从各单价区间来看,8月单价4万元以上豪宅成交591套,环比上月增长90.6%,其单月成交量已接近2007年全年成交量。而4到8月仅5个月的时间,4万元以上一手豪宅累计成交1403套,超过了2007年（612套）、2008年（752套）两年的总和。

　　从各面积区间来看,成交量的增减恰以200平方米为界,200平方米以上住宅成交量呈现不同幅度的增长,而200平方米以下住宅则呈现不同幅度的下降。其中,300平方米以上一手住宅成交319套,环比上月增长17.7%,而200平方米以下住宅总体成交量下降两成,同5月相比则下降三成。

　　8月8日,上海二季度豪宅最大亮点星河湾正式亮相。据悉,均价超过5万元/平方米的星河湾首日开盘就创下了40亿元成交金额的楼市新纪录。就在上周五,中国银行(601988,股吧)上海分行一位房贷部高层人士接受本报记者采访时透露,截至目前,中国银行就已经接受了来自该楼盘的多笔房贷申请。“这个楼盘应该是今年上海楼市中最大的一个亮点了,5万元/平方米,算下来基本上每套房价都超过千万。但是即使这样的天价,也依然有不少人买。这两天,我们这边就已经接到了多笔他们楼盘的贷款申请。”

　　对此,陈史翎表示,市场追捧豪宅的结果造就了今年豪宅市场的“金九银十”,对高总价房地产市场而言,未来可能还有几个月的蜜月期。有业内传言,觊觎上海豪宅的市场潜力,李嘉诚旗下房产集团也有意在上海浦东著名的豪宅楼宇——汤臣一品旁边开建自己的豪宅楼盘,楼盘市场售价超过2万元/平方米。

　　非豪宅市场年底滞涨 明年或暴跌

　　“但是去掉豪宅这部分之后,中低住宅出现'金九银十’的可能性会比较小,这部分会持续走量多的市场。”陈史翎表示,中低价住宅持续萎缩,将继续带动大盘成交量下行。据上海台庆房产研展部统计,8月上海一手住宅成交13260套,环比上月下降17.6%。均价18463元,环比上月增长17.1%。

　　爱建证券分析师左红英表示,8月份,在对重点关注的10大城市房地产市场进行相关调查后发现,仅有天津的成交套数环比增长12.55%,其余九大城市的成交量环比均出现了明显的下滑。在成交价格方面,除了天津的成交均价环比略有下降、杭州的成交均价环比有所下滑之外,其余城市的价格全部是同比、环比双上扬,整个楼市呈现明显的量缩价涨格局。

　　“量缩一般代表刚性需求的观望、退场,而价扬则是因为豪宅的持续热销带动其他产品线的普遍提价。”陈史翎认为,从房地产市场走向的一般规律来看,一般量价齐扬到一定程度（如今年3到6月的市场表现）,因价格上涨开始影响到购买力,之后便会呈现出量缩价扬的市场表现（如7、8月的市场表现）。

　　通常量缩价扬的市场表现可以解读为是涨势末端的信号。至于涨势末端会维持多久,则要看政府态度及整个市场与经济面的表现。而涨势末端过后,接下来市场面对的可能就是房地产价格的下跌。

　　“在2007年,这一行情持续了8个月,而这一次,如果政府无特别政策,按正常市场走势的话预计可能走到明年3、4月份。”陈史翎认为,未来3个月上海房地产市场必然会出现价格下跌的局面,预计明年下半年,房市价格将会下跌得更厉害。