“囤房炒楼将引发金融风险,这对社会和谐不利。”对房地产颇有研究的著名学者羊慧明如是说。以下是羊慧明接受记者采访时的对话实录。
记者:近两个月一线城市
房价暴涨的同时,伴随的却是新房成交量环比全面下滑。对此,你怎么看？
羊慧明:房价越高,超过了当地的经济发展水平和大多数居民的承受能力,真正能买得起房子的人就越少,也就是有效需求越小。上海4万-7万/平米的豪宅不断推出,就是年收入 10万左右的中产阶层也少有人能问津。都是富人、炒家在炒,最终卖给谁呢？价涨量跌,是泡沫将破的变盘信号。
这几天我专门到成都的几个高档
楼盘去观察,发现大多冷冷清清,偶尔有看客去问价,经了解都是手头有房子打算买来炒的人。内地
楼市已经出现这样一个尴尬现象:许多没房子的人买不起也租不起房,所以房价暴涨租金却在下跌,有房子的人几套几十套上百套买来囤在那里不
装修不住人不使用,就等着涨价炒卖。成都的银都花园、绿杨邨是上世纪90年代建的小区,十几年了都还有没装修没使用的清水房在炒卖。
中国今天的楼市已经变成一个类似期货市场的游戏场——正在脱离真实的民生需求状况,被人为哄抬炒高,成为悬在空中的楼阁。以京、沪、深、杭等一线城市为例,住宅地价已是美国大城市地价的几十倍,房价也已“超美赶英”,可涨势还在加速,“
地王”不断刷新地价记录,北京
楼价涨得“连
开发商都害怕”。
记者:现在,房地产业有泡沫了吗？
羊慧明:欧美的投资性购房要理性得多,制约机制也成熟一些。投资性购房一般不超过当期销售量的15%,人家卖的都是精装房,投资者买到房子后马上会入住或出租,实现其使用价值。而且租金收入足以支付按揭贷款,10年左右的租金收入就能收回购房投资,这才是正常的。而中国一线城市投资性购房比例超过40%,房价租金比超过50倍甚至100倍, 远远超过正常楼市的警戒线。内地的炒家,买了几套几十套上百套清水房,扔在那里不装修不出租不住人就拿来炒。必须要说的是,在我们这样一个发展中经济体,住房作为一种民生必需品,大量囤房哄抬房价对经济发展非常不利。
记者:房产市场不健康会有什么后果？
羊慧明:纵容囤房炒楼哄抬房价将动摇房地产市场健康发展的基石,并对社会造成诸多危害。
首先是引发金融风险。囤房炒楼的人,多半也是用银行贷款。比如温州人,他们炒楼的钱哪里来？除了部分自有资金,主要也是银行贷款。一个温州人手里有几套房子,抵给银行就能贷出上千万元,然后到全国各地
炒房。炒家采取连环抵押,套出大量贷款炒楼。炒房子就像炒股票,炒期货,买涨不买跌,越涨越买。这种疯市的特性就是只能涨,不能跌,而且涨则必须大涨,才会跟风者众,才撑得住涨势。一旦涨不动了,乃至预期涨幅小了,买家立马收手,卖盘蜂拥而出,从开发商转移到炒家手里的庞大库存“堰塞湖”瞬间崩溃,房价立马开始暴跌,但此时,没有人敢买了,房价便一落千丈,而且交易量马上掉入冰点。
2008年以深圳为代表的一线城市楼市就已经上演了如此惊险的一幕。本来京、沪、深楼市上轮调整是好事,但刚开始调整就来了金融危机,于是越来越多的人认同“房地产救经济”,加上银行猛放贷,利率调至低点,二套
房贷暗中放松,未充分调整的京、沪楼市一下子转冷为热,楼市暴涨程度超过2007年,主要是炒家大举入市。虽然平民买不起房,但富人的余钱多的是,在“通胀预期”、“人民币将大幅度贬值”等言论蛊惑下,热钱大举流入房市,加上利益集团炒作哄抬,房价疯涨,泡沫再次急剧吹大,危险程度已经超过2007年。
二是哄抬炒高地价房价,只能制造房地产市场短暂的虚火,不利于中国整体经济的持续发展。房价疯涨和房子供不应求的恐慌,逼得本不打算现在购房的人提前下手抢房,不过是透支明天的需求。高房价高物业成本及相应的高人力成本将削弱一些城市的竞争力,经营困难的企业会搬走,居民会卖掉高价房子搬到房价低得多环境气候更好的小城镇居住,出城潮将出现,就像美国人逃离纽约、芝加哥等大城市一样。这就是伦敦、东京、巴黎等高房价都市衰退的原因。
中国如不抑制炒房,问题将比世界上这些衰老的经济体更严重。一些城市房地产占其经济总量的30%甚至50%,就靠虚高的房价支撑,这是非常危险的。
三是人为炒高房价将影响社会和谐。一边是普通大众买不起租不起房子,一边是富人还在疯狂炒高房价牟取暴利。中国式的炒房正在制造越来越大的贫富悬殊。
记者:那你认为政府应该采取什么有效措施来抑制炒房呢？
羊慧明:首先要通过金融手段鼓励自主性需求抑制投机性购房需求,银监会出台的对居民购买首套住房降低首付比例和利率七折优惠,购买二套以上住房首付必须四成利率上浮10%的政策是明智的,在炒房风盛行的时候应该进一步从严,特别是对一些热点城市,二套房贷的门槛应更高,首付甚至可提高至五成、六成,利率上浮20%。
二是尽快推出物业税。在成熟市场经济体,因为有递进物业税,即越是市价高的房子物业税比率越高,就决不会有人买几十上百套房子空在那里不住人也不出租。中国也应该借鉴相关经验,实行递进物业税,对一户居民自住的首套房可免征物业税或只缴纳售价0.1%/年的最低物业税;对第二套以上普通住房收取与国际上差不多的物业税,即年税率0.5%-1%左右;对高档豪宅分级收取3%、5%以上的高额物业税,其标准各个城市可不一样。比如北京,300万至500万元的豪宅每年收取3%的物业税,501万至1000万元的房子收取4%的物业税,1000万元以上的房子收取6%的物业税。
三是对买了空着3年以上的房子征收空置税。年税率可在3%左右。
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