标题：楼市一线调查: 普通住宅缩量滞涨金九银十难现

今年房地产市场恐难现“金九银十”盛况，9月3日，上海台庆房产公司副总经理陈史翎接受理财一周报记者采访时透露，随着8月上海一手房市场出现量价齐扬的局面，预计未来3个月内，一手房市场将出现量缩、价扬的局面。“当价格上涨影响到购买力之后，这也意味着，今年下半年一手房价格将开始下跌。”

不过，值得关注的是，今年4月至8月这5个月当中，上海一手豪宅成交量已经超过2007年、2008年两年总和。相比一手房普通住宅涨跌难料局势，豪宅市场似乎迎来了它真正的“金九银十”。

豪宅市场迎来“金九银十”

“今年会出现‘金九银十’，但是这是属于豪宅市场的”，上海台庆房地产公司副总经理陈史翎9月3日接受理财一周报记者采访时直言。8月份上海房地产市场中，豪宅市场表现极为亮眼。

据该公司房产研展部统计数据显示，从各总价区间来看，8月总价1000万元以上豪宅成交484套，环比上月增长126.2%，为各总价区间最大增幅；其次则为300-500万元住宅，成交362套，环比上月增长10.4%。其余各总价区间中，除800万-1000万元总价住宅成交量与上月持平外，其他均呈现不同幅度下降，其中，200万元以下总价住宅成交量下降25.1%。

从各单价区间来看，8月单价4万元以上豪宅成交591套，环比上月增长90.6%，其单月成交量已接近2007年全年成交量。而4到8月仅5个月的时间，4万元以上一手豪宅累计成交1403套，超过了2007年（612套）、2008年（752套）两年的总和。

从各面积区间来看，成交量的增减恰以200平方米为界，200平方米以上住宅成交量呈现不同幅度的增长，而200平方米以下住宅则呈现不同幅度的下降。其中，300平方米以上一手住宅成交319套，环比上月增长17.7%，而200平方米以下住宅总体成交量下降两成，同5月相比则下降三成。

8月8日，上海二季度豪宅最大亮点星河湾正式亮相。据悉，均价超过5万元/平方米的星河湾首日开盘就创下了40亿元成交金额的楼市新纪录。就在上周五，中国银行〔股吧 行情〕上海分行一位房贷部高层人士接受本报记者采访时透露，截至目前，中国银行就已经接受了来自该楼盘的多笔房贷申请。“这个楼盘应该是今年上海楼市中最大的一个亮点了，5万元/平方米，算下来基本上每套房价都超过千万。但是即使这样的天价，也依然有不少人买。这两天，我们这边就已经接到了多笔他们楼盘的贷款申请。”

对此，陈史翎表示，市场追捧豪宅的结果造就了今年豪宅市场的“金九银十”，对高总价房地产市场而言，未来可能还有几个月的蜜月期。有业内传言，觊觎上海豪宅的市场潜力，李嘉诚旗下房产集团也有意在上海浦东著名的豪宅楼宇——汤臣一品旁边开建自己的豪宅楼盘，楼盘市场售价超过2万元/平方米。

非豪宅市场年底滞涨

明年或暴跌

“但是去掉豪宅这部分之后，中低住宅出现‘金九银十’的可能性会比较小，这部分会持续走量多的市场。”陈史翎表示，中低价住宅持续萎缩，将继续带动大盘成交量下行。据上海台庆房产研展部统计，8月上海一手住宅成交13260套，环比上月下降17.6%。均价18463元，环比上月增长17.1%。

爱建证券分析师左红英表示，8月份，在对重点关注的10大城市房地产市场进行相关调查后发现，仅有天津的成交套数环比增长12.55%，其余九大城市的成交量环比均出现了明显的下滑。在成交价格方面，除了天津的成交均价环比略有下降、杭州的成交均价环比有所下滑之外，其余城市的价格全部是同比、环比双上扬，整个楼市呈现明显的量缩价涨格局。

“量缩一般代表刚性需求的观望、退场，而价扬则是因为豪宅的持续热销带动其他产品线的普遍提价。”陈史翎认为，从房地产市场走向的一般规律来看，一般量价齐扬到一定程度（如今年3到6月的市场表现），因价格上涨开始影响到购买力，之后便会呈现出量缩价扬的市场表现（如7、8月的市场表现）。

通常量缩价扬的市场表现可以解读为是涨势末端的信号。至于涨势末端会维持多久，则要看政府态度及整个市场与经济面的表现。而涨势末端过后，接下来市场面对的可能就是房地产价格的下跌。

“在2007年，这一行情持续了8个月，而这一次，如果政府无特别政策，按正常市场走势的话预计可能走到明年3、4月份。”陈史翎认为，未来3个月上海房地产市场必然会出现价格下跌的局面，预计明年下半年，房市价格将会下跌得更厉害。

三大主因

导致楼市难现金九银十

“现在房价已达到阶段性高位，下半年房地产市场预期利好消息减少，再加上政府采取了多项微调措施，这三大主因可能导致今年“金九银十”难现”，爱建证券分析师左红英表示。

左红英表示，从今年上半年来看，房价上涨速度较快，部分一线城市房价已经创出新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已经到了阶段性高位。

据上海证券研究所统计数据显示，今年1月至4月上海商品住宅价格呈现“W”走势，商品房成交单价一度由最低9000元/平方米升至14000元/平方米。而从4月开始，价格走势开始稳步上扬，每月平均上涨约1000元，8月开始，成家价格一度超高18000元/平方米。

左红英表示，从政府层面来，上半年政策微调所产生的影响将延至9、10月。据悉，在7月、8月两个月中，国内政府累计出台了16项调控措施。这16项措施涉及货币政策微调、重启一年期央票、回收流动性、降低商业银行交叉持有次级债折算资本金比例、严格执行二套房房贷政策、集中推地遏制房价快速上涨、查处捂盘惜售等。

“政府这些措施虽然都是微调，在短期内对房地产市场不会产生大幅度的冲击，但是从长远来看，这会产生一定的负面影响”，上海证券分析师沈丽告诉记者，“我们统计了118家A股房地产上市企业，得出整体营业收入同比增加12.73%，净利润增加了3.78%，但是增幅都有所下降。”

沈丽表示，目前宏观经济的复苏处于脆弱时候，政府还需要刺激房地产新开工面积，一次带动经济。因此，中央层面强调控制收复比例，对利率并没有做详细规定，这无疑为商业银行留下了较大空间。预计，今年下半年，楼市的主要特征将以稳定为主。

据中国指数研究员出具的一份统计报告显示，2009年7月，全国30个主要城市中住宅成交面积环比上升的城市占一半左右，不过总成交面积环比下降约4%。四大一线城市中，仅上海环比上升，尤其向来是全国楼市领先指标的广深两地成交量大幅回落，引发了资本市场对房地产市场前景的忧虑。

爱建证券分析师左红英接受理财一周报记者采访时表示，由于上半年开发商资金充裕，短期供给不足，销售压力较小，缺乏降价动机，预计今年下半年房地产市场可能出现滞涨现象。

关注地产龙头企业

“8月房地产板块下跌25.10%，同期沪深300指数上涨23.13%，这符合我们8月份的策略报告。”上海证券分析师沈丽认为，房地产板块跑赢大盘的动力已经弱化，房价上涨阻力将加大。“下半年，比较看好受益于产业转移的城市的房地产市场以及相关的上市公司。”

据悉，从118家A股房地产上市企业统计结果来看，2009年中期，118家企业整体营业收入同比增加12.73%，净利润同比增加3.78%，预收账款同比增加26.34%。虽然上市房企皆有所增加，但增幅下降。资产负债率平均值高达131.27%，同比增加79.29%。