标题：楼市调整预期强烈 石市房地产是否会有价无市

　经历过上半年短暂的“小阳春”之后，楼市的复苏步伐开始减慢下来，刚刚过去的7、8两月，全国楼市成交量开始大幅回落，尤其是在8月，作为国内一线城市的京、沪、深三地日均成交面积环比分别下滑17%、13%和31%。这种全国范围内的“价涨量缩”，显示整个市场又开始进入一段观望期。与此同时，股市在8月的深幅跳水，又加剧了楼市投资者的悲观预期——— 下一个进入中期调整的会是楼市吗？楼市与股市间的正相关效应将如何演绎？

　　■楼市连续两月“滞涨”

　　7月以来，主要城市住宅成交面积开始回落。统计数据显示，7月份，全国30个主要城市中，住宅成交面积环比上升的城市仅占一半左右，而总成交面积环比则下降约4%。北京、上海、广州和深圳四大一线城市中仅上海的成交量环比上升。尤其作为全国楼市领先指标的广、深两地商品房成交量大幅回落，引发资本市场对房地产市场前景的忧虑。

　　进入8月份，成交量萎缩的状况愈发明显。京、沪、深三地当月的日均成交面积环比分别下滑17%、13%和31%。

　　一份券商的研究报告指出，7、8月份，全国商品房销售面积和销售金额环比持续下降，其中，北京、上海、深圳均出现超过10%的明显萎缩。全国范围内的“价涨量缩”，可能成为楼市景气的拐点。在价格上涨的同时，由于成交量明显的萎缩，成交总金额出现下降，这意味着市场蛋糕将缩小。而重点城市的成交数据跟踪显示，成交量萎缩的范围开始扩大。

　　“下半年我最担心的就是房地产出现‘滞胀’后的‘有价无市’局面。”中国房地产研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)表示，而目前这一局面有加剧的可能性。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)认为，现在8月份的成交量已经在大幅下滑，9月份的成交量肯定会更小。从目前情况判断，9、10月份楼市很可能进入一个“滞胀期”，到11月份滞胀可能更严重，然后房价很可能会在12月份回落。滞胀就是房价可能还在缓慢上涨，但成交量却在萎缩，月份回落。滞胀就是房价可能还在缓慢上涨，但成交量却在萎缩，

　　■二套房贷成调整“导火索”

　　在目前业内人士关于楼市走向的大争论中，二套房贷政策走向成为激辩的焦点，包括王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在内的地产大佬认为，二套房贷松紧将直接决定楼市的生死。“目前的二套房贷政策一旦收紧，一定会影响到楼市目前的行情。”

　　事实上，正是去年年底二套房贷的放松，直接促成了今年上半年的房价回暖，让大量的住房需求和改善性需求均释放了出来，但这样作引发的另一个后果就是，大量的投机资金也随之疯狂涌入，一线城市房价随之扶摇直上，随后有关政策收紧的传言开始盛行，随着上个月商业银行开始严格执行二套房贷政策，投资者预期政策有可能转向，于是开始大量抛售手中房产，导致8月大户型二手房源量骤增三成。

　　从目前来看，二套房政策在执行上是“首付紧、利率松”。对于第三套改善性住房，大多数银行已经不再实行优惠利率政策。另外，多数银行已在5月底完成了全年的贷款指标，因此，从三季度开始银行没有太多放贷压力，这也是构成信贷收紧的重要原因。业内预计，房贷政策整体上还会保持稳定，但不排除地区性调整。

　　■房企千亿圈钱热

　　对于目前的楼市调整局面，地产商群体却有些不以为然，包括万科、保利在内的一线房企认为，目前虽然成交量下降，但与去年相比却仍处高位，房企并不担心市场会过于恶化，而是在寻求“正常”的销售速度。从目前住宅成交面积来看，无论是新房还是二手房都还处于高位，并没有出现去年底今年初的低迷状况。由于对下半年的楼市仍然信心充足，许多上市房企目前最为热衷的是拼命融资，以解决四处拿地带来的“资金饥渴症”。

　　目前，在上市房企中，保利地产和金地集团已经完成了非公开发行，募集资金总额分别达到80亿元和42亿元。再加上招商地产非公开发行预案中计划募集的50亿元和万科此次计划公开增发的112亿元，这四家大地产商的再融资规模就超过280亿元。根据统计，年初至今共有12家房地产公司通过公开资本市场完成再融资364亿元；此外还有33家房企公布了增发预案，募集资金超过610亿元；二者相加，上市房企再融资规模近千亿元。

　　■股市大调，楼市会否跟上

　　出于对流动性收紧的担忧，在过去的一个月里，A股市场陷入了一场空前惨烈的大调整，8月31日，沪指暴跌近200点创下了年内最大跌幅。资本市场的大幅波动，对楼市形成了强烈的心理暗示。

　　如果从历史上来看，楼市与股市间的正相关效应也相当明显，2006、2007年的大牛市，股市与楼市联手上涨，而二者见顶的时间也相差无几，股市在07年10月见顶，而楼市则在11月见顶，在经过一年多的熊市挣扎后，在2008年底，股市率先反弹，此后不久，今年年初楼市也进入“小阳春”的复苏之旅。

　　社科院金融研究所研究员尹中立对此总结认为，这要看股市的波动情况，如果股市是短期波动，那楼市的调整就不会很明显，但是如果股市是持续波动，那么楼市会在股市波动后的1-2个季度后出现拐点。

　　也有一些券商分析人士并不认同楼市即将展开调整的观点，比如国泰君安的研究报告就用“拨云见日”来形容房地产业的未来走势，他们认为政策微调可能改变房价上涨速度，但不会改变房价向上的总体方向。持续旺销使开发商资金实力雄厚，房价下降风险小，行业未来6-12个月供应偏紧、居民定期储蓄搬家、超额货币与通胀预期、土地垄断等资源属性都将成为房价上涨的动力，因此未来房价将呈结构性上涨的局面。