标题：楼盘价格虚高严重滞销 金九银十左右楼市命运

   最新数据显示，深圳8月一手房成交量环比下滑25％，销售均价为18380元／平方米，也创出深圳历史新高价。价升量跌，楼盘滞销，开发商变相打折，拐点论再次甚嚣尘上。

   但深圳知名地产研究员竹之友告诉记者，7、8月为传统的淡季，成交量下滑不足以说明问题，未来深圳楼市是否转变，关键看金九银十的成交量是否高于8月。且目前二套房贷效果不明显，开发商自有资金比例依然为25％，说明政府调控尚未真正动刀。

虚高楼盘严重滞销

   有风向标之称的深圳楼市，成交量连续两个月减少，全国楼市也出现同步下滑现象。

   深圳市国土房产部门的统计数据显示，今年8月，深圳市一手房成交4114套，环比7月成交的5501套减少了25％，8月销售面积为38.60万平方米，环比下降42％。销售均价为18380元／平方米，同比上涨21.39％，8月份一手房均价已突破了2007年10月的历史高位17350元／平方米。但今年1至8月，深圳一手房共销售473.22万平方米，比去年同期增长56.28％。

   7、8月成交数据下滑，买房者也开始观望，业界纷纷预言楼市拐点即将到来。

   “对于楼市是否面临下滑，不能只看环比，也要看同比数据，历年来7、8月都是传统的淡季，而且楼盘的供应量也少，比6月成交量下降也是很正常的，而8月的成交量已经比2007年、2008年同期的成交量都要大。”广州房地产专家黎文江告诉记者，全国楼市都是如此。

   记者查看深圳区域楼盘的成交数据发现，成交量减少最为显著的是靠近福田区的“龙坂新区”，龙华的金地上塘道第一批对外销售300余套滞销，而坂田的佳兆业上品雅园开盘价在1.3万元/平方米，销售率不到10％。

   “这些楼盘的定价不合理，价格见顶，滞销也正常。”竹之友告诉记者。

金九银十决定楼市命运

   有不少分析人士认为，7、8月作为传统的淡季，数据下滑不足以说明问题。记者粗略统计，深圳8月二手房成交量虽有所下降，但仍保持在12000套左右。

   “9月、10月才是关键，如果这两个月的成交量低于8月，楼市将重新步入下降调整期，但从目前的市场走势来看，9月一手房成交量应到5000套以上，如果金九银十的成交量回升，买房者也将打破观望，11月楼市将继续上行，这是购房者买涨不买跌的心理所决定的。”竹之友说，“此次即使下跌，周期也会缩短，再跌到2008年低谷已不太可能。”

   世联地产（002285）深圳公司副总经理甘伟认为，9月楼市仍将上行，现在楼市比较平稳，成交量还没有完全萎缩，投资客观望，自住客还是较积极。近两个月来已在缩紧房贷，但是没有造成市场的根本变化。

   而深圳最近的土地拍卖依然引来了各大开发商角逐，8月29日下午，位于宝安区的光明新区首次捆绑挂牌出让的两幅地块，地面面积90737.09平方米，总建筑面积181470平方米，地块挂牌起始价为5.8亿元，最终深房集团以高达12亿元的价格收入囊中。

   “光明之所以能成为地王，就是开发商认为三年后开发出来，房价会比目前高。”甘伟对记者说。

金九银十局部再现拐点

   京城楼市自6月份以来，“量跌价涨”成了楼市的主要特点，到了8月份不仅期房成交量持续下滑，现房商品住宅的成交量更是明显下滑。

   据亚豪机构统计数据显示，8月期房商品住宅成交量为11817套，成交的现房商品住宅为2288套。环比7月，期房商品住宅成交量下降了8.0％， 7月现房成交量环比下降了45.7％，降幅相当明显。而与此形成鲜明反差的是，8月房价持续走高，据统计，开盘均价已达16165元/平米，环比7月开盘均价上涨了10.7％，每平米涨幅达千元以上。

   京城楼市又一次上演了似曾相识的“价涨量跌”的现象，凸显楼市供需双方的博弈心态。购房者因房价上涨过快而难以承受高房价的压力，导致了观望。而开发商则因资金充足等多种因素，提价销售。然而，“量跌价涨”的现象不可能长时间持续，楼市在经过一段“滞涨期”之后，必然会出现调整，我们认为，小范围内的“拐点”很可能在“金九银十”出现。

   首要原因是市场、政策的变化导致开发商心态发生了微妙的变化。受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷的收紧的影响，未来市场走向增加了不确定的因素，这必然令部分开发商担心市场出现波动。从8月京城楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定，实施了加快推货的举措，从而实现减轻库存压力、回笼资金的目的。亚豪数据显示，8月份京城开盘项目的数量达到了81个，创历年单月开盘数量之最。如果“金九银十”能够延续8月的推盘量，那么市场供应增加、需求收窄，供需的逐步平衡必然会导致整体房价涨幅趋于平缓。

   其次是需求层面，京城房价的高企制约了自住消费的持续释放，而二套房贷的重新收紧不仅抑制了楼市部分改善性住房消费，政府调控的“有形之手”还起到了极强的信号作用，将可能影响楼市主流消费客群，即改善性客群和投资性客群对市场预期的信心不足，造成楼市成交再度下探，将会进一步加剧购房者与开发商之间的博弈。为了刺激购房，一些前期销售情况不理想的项目必然会调低售价预期，出台相应的优惠措施吸引客户，甚至可能出现前期过快、过高上调售价的项目降价求售。因此，“金九银十”期间，京城楼市很可能出现局部小范围的“拐点”。