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上半年的价量齐涨并没有让房地产开发商对未来行情太过乐观。9月8日,地产界几位重量级人物齐聚《财经》论坛,认为房地产市场前景仍有隐忧。一向乐观的华远董事长任志强对下半年楼市也仅做出了“不会太好也不会太差”的判断。总体来看,今年全国商品房销售面积有望超2007年约76000万平米的峰值。
销售面积大增
上半年房地产市场的销量让开发企业很惊喜。“大规模政府投入是‘冬天里的一把火’。”阳光100常务副总范小冲直言正是大规模的资金流入拯救了房地产行业。任志强则预计,按照今年上半年销售面积近4万万平方米计算,今年全国房地产的销售面积将超过2007年76000万平方米的峰值,再次创下历史记录。
尽管7-8月两个月来几大一线城市房地产销售面积环比下滑,但任志强对数据的解读依然正面。他以北京市8月二手房销售量为例,环比下滑了4.8%,但这一数字却是去年同期的4倍,房地产销售增长快速。“环比下降并不代表市场形势不好,我认为房地产行业仍在健康发展。”
对此,国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示,房地产市场的调整并不充分。从数据来看,明显可以看出银行和其他投资者(如刚性需求)主导了上半年的房地产需求,外资等资金大规模进入的情况并不存在。眼下的楼市政策处于“微调”及“中调”之间,未来需要对房地产行业资金的流入加强监管。
针对市场对信贷资金流入房地产市场的担忧,任志强反驳称,目前个人信贷占房地产销售额的比重并不高,个人信贷购房也没有高速增长,北京相当比例的购房人选择了一次性付款购房。而流动性推动房价的说法也只存在于概念中,贷款流入房产的影响有限。
“做好两手准备”
面对价量齐涨,开发企业仍有隐忧。任志强指出,到7月份,中国房地产销售量虽然猛增,但土地投资、开发数据、基础设施建设均为负增长,这无法证明房地产投资额的回升,也说明投资意愿并没有市场预期乐观。
潘石屹更是直言已经“做好两手准备”,在市场好的时候拼命出货,市场坏的时候拼命进货。他透露,SOHO中国统计了9家上市房地产企业的土地储备,不少企业的储备量足够开发30年,有的甚至需要151年时间方能开发殆尽。“土地闲置两年就要收回的政策在好几年前就出台了,但我看到现在的土地情况,担心我国的房地产市场仍会有危机,仍有不少土地游离于法律之外。”
范小冲更是直指金融危机让原有的房地产行业运作模式“崩溃”,认为企业需要改变开发观念及模式。
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央行在7月底就放言货币政策要“动态微调”,却似乎无碍大型房企眼下依然亢奋的“圈钱运动”。而这正显示出当前我国房地产业的融资是非均衡的,在资源向大型开发商聚拢的同时,也驱动着房地产行业的进一步整合。
近期,房地产上市公司的再融资方案一则接一则:上周碧桂园公告拟发行3亿美元的5年期优先票据;此前万科也宣布公开增发不超过现有股本8%的股份以募集净额不超过112亿元人民币资金……
“再融资本来就是上市公司的功能之一,我们的计划就是要在明年二季度前再融资成功。总归是趁市场好的时候完成,时间再拖长钱就不一定好赚了。”某上海上市公司的高层在内部工作会议上坦言要趁“牛市”多圈些钱备用。
时时警惕着房贷风险的银行是否也对房企变了脸色呢?答案是:不尽然。上周绿地集团就宣布与国家开发银行签署开发性金融合作协议,获得300亿元总体授信,而且这还是4月份获中国银行120亿元和中国农业银行54亿元授信后,绿地再次获得高额授信。
今年楼市回暖,上述融资的房企几乎都通过大幅增长的业绩报告表明自己“不差钱”,为什么又依然热衷于“圈钱”呢?万科和碧桂园表示,所筹资金将主要投入现有项目的后续开发,还将用于归还贷款、充实公司流动资金等;绿地更坦言,今年与多家大型金融机构达成合作,可对当前形势下实现稳健扩张形成有力支撑。
“一方面,几乎每个企业都认同‘钱多不压身’,只要有机会,资金多一些总归是没错的;另一方面,这些房企拼命收集‘子弹’,主要目的不是为了眼下,而是既能‘防身’又能抢占下一轮攻城略地的先机。”易居房地产研究院高级研究员回建强表示,“其实大家都明白,任何一个市场都不可能持续单边上涨。当这轮楼市发展的基础——流动性过剩不再,金融危机缓和后,楼市的调整也就来临了。那么,最先做好准备的企业最有利。”
资本市场向来是“嫌贫爱富”的。银行在政策趋紧的下半年依然对上述大房企敞开供应资金,中小房企面对“歧视”只能默默忍受。“无论市场好坏,我都要控制负债率在三成以下,特别是银行贷款,本就得不到太多,一旦收紧,不但没份,还会被紧盯着还款。”一位昆山的开发商就对记者表示,“当然,这也使得我们只能选择稳扎稳打的战略,也不太可能去其他城市拿地。”
“当前我国房地产业的融资就是非均衡的,实力强大的公司获得融资的机会更多、规模也更大,形成‘强者愈强、弱者愈弱’的‘马太效应’。而这又等于决定了房企所能获得的土地资源的优劣与多少,所以今后楼市发展趋势必然是市场集中度越来越高。”回建强指出。（中国证券报 李和裕）