标题：河西又出新地王说明什么 十月之后房价向下？
9月第一周，楼市销售数据稍稍下滑，市场便风传房价将有拐点。但多数专家和市场并不认可该说法，昨日南京奥体南部拍出的河西新地王就是最好的证明。
在经历了楼市连续大半年的大涨之后，房地产企业都将希望寄托于“金九银十”这个传统旺季。
最新的统计数据显示，9月初南京楼市的成交量相比8月有了下滑。
而从昨天起，南京市房管局展开了房地产市场专项检查。
在这样的“内外夹攻”之下，楼市“拐点论”又起。部分“专家”言之凿凿：10月之后房价将会下行。
这样的说法有现实依据吗？房价真的会在这么短时间内发生转折？江苏商报采访地产界名家，为读者明辨楼市真相。
一线楼市渐显疲态
数据显示： 确有放缓迹象
据各家统计机构公布的最新统计数据显示，除过广州市因房价下跌的因素致使成交量大涨之外，京沪两地则继续延续着滞涨的局面。
上周（9.1-9.6），北京商品房成交面积出现4.29%的小幅下跌。且上周楼市的整体开盘均价为12640元/平方米，较前一周14500元/平方米，环比下降12.83%。
而北京市2009年北京秋季房地产展示交易会也于9月6日正式落幕，展会意向成交金额共约26亿元，意向成交套数为2588套，其中北京项目意向成交金额约18.2亿元，意向成交套数为1297套，成交面积约12.4万平方米，成交均价约为14670元/平方米。与今年春展相比，此次秋展的意向成交套数减少了197套。
9月第一周，上海商品住宅成交前10名楼盘的成交均价，都在3万元/平方米以下，这也使得上周上海商品住宅的平均成交价格环比回落10%，至15590元/平方米。
由于积累的刚性需求已经在上半年集中释放，目前房价的居高不下也令置业者重新观望。此外，由于临近秋交会，部分置业者可能会推迟购房。而全国各大城市秋交会、国庆期间楼盘因为前几月成交量的下跌势必会推出更大的优惠，这对成交量也会有一些不利影响。今年楼市9月份成交量不会有太大起色，恐难再现“金九银十”。
南京二手房成交下滑
房价像脱缰的野马一路攀升，二手房的成交量在过去两个月内也是持续高位增长，但8月开始南京二手房成交量出现回落。根据南京网上房地产统计，2009年8月南京共成交了8766套二手房，同比7月下降了721套，降幅达到了7.6%。
相比成交量下降，另一组数据带来的却是不断增长的讯息。根据某地产家居网统计，2009年8月南京个人网上挂牌房源数和挂牌均价都创下历史新高。其中，个人挂牌均价达到了8144元/平方米，比1月份7202元/平方米的价格上涨了13%，个人网上挂牌房源数更是达到了21802套。其中，从单月增幅来看，8月挂牌均价同比7月增加了277元/平方米，挂牌量增加了3107套，均超过了上半年平均单月增幅。
“最重要的原因之一，就是现在房价上涨速度过猛，超过了购房者能承受的范围。”业内人士表示，从全市各区域8月成交量来看，江宁、建邺、玄武、下关等区成交量均有不同程度下滑，“而这些区域房价上涨速度也居全市前列。”
对于8月南京二手房成交数据，南京中介均表示种种迹象已经能看出，二手房市场成交量持续上涨的可能性已经不大。
根据某地产家居网统计，8月南京鼓楼、白下、建邺等区网上个人挂牌均价超过了11000元/平方米，鼓楼区均价更是达到12037元/平米，而在今年年初，白下、建邺区挂牌均价仅在9000元/平方米上下，鼓楼区也只有10000元/平方米出头。
金九开门未“见红”
在众人翘首期盼下，9月第一周过去，然而南京全市房地产市场却并没有想象中那么火爆。相关数据统计显示,9月1~6日,南京市商品住房每天的住房认购量都在300套以内,一扫六七月份的疯狂,甚至有3天的认购量不足200套。
根据某网的统计，9月份将有46家楼盘推新房源。其中不乏凯润金城 (论坛 新闻)君上、金地名京 (论坛 新闻)上西区、雅居乐花园 (论坛 新闻)二期、中北品尚 (论坛 新闻)等重量级老盘、新盘。虽然上市的楼盘数量较多，房源量不低于8000套，但大量上市的房源并没有给购房者带来惊喜。相反，由于部分楼盘价格较高，购房者也不得不在购房时做着艰难的选择。例如银城聚锦园 (论坛 新闻)，跃层房源预计销售均价将超过20000元/平方米，该价格已经创下龙江房价新高。
想留在城里的购房者只能选择小户型，通过减少房屋面积来降低购房总价，而城中目前小户型几乎已没有低于100万的楼盘。只有龙江板块还有部分50~60万元的小户型，而且也非常抢手。还有一部分人不愿意放弃普通住宅，所以他们也只能选择像江北这些目前房价还比较低的板块。虽然目前江北的房价已经全面突破五千大关，但是和城中、河西这些板块中动辄上两三万的价格相比，江北的房价还是比较低的。
在某网近期举行的“金九置业调查”中，有300多名网友参与了调查。众多网友纷纷投票表达自己对9月楼市走向的观点。其中有超过45%的人不看好楼市，认为房价会跌；30%的人对九十月份的楼市持观望态度；10%的人认为房价会涨，但是上涨幅度不大；还有15%的人看好楼市，认为还会再有一波行情。
奥体南部拍出新地王
南京又出新地王了。保利地产的南京首次亮相，就通过150轮竞价，抢下之前大热的NO.2009G34金沙江东街地块。
昨天下午,南京市国土局的拍卖大厅显得异常拥挤，昨天推出的4幅地块吸引了众多开发商。其中最引人瞩目的就是NO.2009G34金沙江东街地块，吸引了包括万科、朗视等8家地产企业竞拍，其中地产大鳄保利地产更是首次亮相南京。
保利鏖战150轮
记者了解到，NO.2009G34地块规划为二类居住用地，总出让面积达95804.6平方米。出让底价8。5亿元。地块位于河西奥体南部，距离未来地铁二号线中和村站稍有距离。目前看来，将会成为目前河西最南端的住宅项目。
拍卖开始后，最先出招的是融侨地产和首次参加土地拍卖的南京嘉盛房地产。总价瞬间被抬至10亿元以上。第35轮，手持8号牌的保利地产终于出手，叫价11.15亿元。随后3家地产公司展开拉锯战。直至第85轮，嘉盛叫价13.04亿元后，拍卖主持人提醒：投资有风险，出手请谨慎。第117轮，金基通产将地块总价抬至15.22亿元后。NO.2009G34地块楼面地价达7221元/平方米，成为今年河西“新地王”。无论面对嘉盛地产、融侨地产，还是此后加入战团的金基通产、宋都地产。保利地产竞拍代表始终出价跟进，最终在150轮胜出，以15.92亿元拿下，楼面地价高达7553元/平方米，成为今年的新地王。
保利地产的拿地代表在现场接受某地产家居网采访时表示，首度在南京拿地，就选择在河西，主要是看好河西新城的发展。当然，保利地产不排除今后继续在南京拿地的可能。以南京的城市发展水平来看，15.92亿元的价格还比较值得。至于什么时候开建，打造何种产品，还需要等今后的规划。而南京业内人士表示，这幅地块建成后的房价预计超过15000元/平方米。
地王诞生，房价更稳
保利地产砸巨资成为新地王，业内人士并不奇怪，“环顾南京四周，能卖出高价钱的土地只有河西南部。目前河西奥体区域的房源基本售罄，开发商求地心切。再加上仁恒·江湾城等项目的热卖，所以近期河西土地上市量加大，开发商拿地的激情也比较高。”
NO.2009G34金沙江东街地块刷新了楼面价纪录后，与其仅一街之隔的中北·品尚无疑成了最大的受益者。
记者了解到， 2006年底，中北·品尚以2339元/平方米的楼面地价拿下该地块。相比之下，两幅地块容积率、建筑高度等标准都一样，但是NO.2009G34金沙江地块的体量，是中北·品尚的3倍。业内人士表示， “中北·品尚本计划在今年下半年公开，均价定在9000~10000元左右/平方米。但现在隔壁出了个新地王，价格是否会作出调整，就不得而知了。”
此外，昨天拍卖的另外3幅地块也都经过数论竞价，各有所属。南京紫金房地产经过30轮竞拍，以1.51亿元竞得玄武区龙蟠路的NO.2009G35地块。亚东建设经过40轮竞拍，以2.84亿元拿下NO.2009G36雨花台北窑岗村地块。苏宁环球子公司江苏乾阳，则经过77轮以4.62亿元竞得NO.2009G37玄武区岔路口地块（老年服务设施用地）。
南京专项检查维稳楼市
9月7日，南京房管局官方网站发布通知称，将从今天起展开房地产市场专项检查。房管局副局长郭宏定表示，开发商捂盘、哄抬房价、无证销售等10项违规行为将受严查。
记者在南京网上房地产了解到，这份《关于开展房地产市场专项检查的通知》(简称《通知》)详细写明了此次检查的范围，包括全市今年以来领取了《商品房销售许可证》的所有在售商品房项目，将采用普查的方式，对这些楼盘的售楼处和销售行为进行检查，为期10天，到下周五结束。
南京市房管局副局长郭宏定表示，此次检查就是为了维护市场稳定，全面了解南京楼市行情，并根据检查的结果进行处罚。
仁恒投资(南京)有限公司总经理助理郭荣： 仍然看好金九银十
从上半年房地产发展态势来看，依靠着这个惯性，在之后的几个月，南京楼市应该还会继续平稳发展，相信即使出现政策上的微调，也不会有大的浮动。整体来看，楼市目前的发展状况还是比较健康的。
九十月份仁恒可能会推出一批房源，数量不多，只有两栋楼，但是会秉承仁恒的优良品质，一旦上市，相信会卖得很好。
一家大型房产公司宣传总监： 春节之前楼市不会拐
我认为一直到今年12月，南京的楼市还是会保持一种衡盘整理的状态。目前供应量和价格的变化更多是受片区所推楼盘的影响，比如城南的房子，虽然认购量不高，但是一定会很好卖，因为城南的房源已经供不应求了，房价自然也不会低，而河西虽然推了不少新盘，但是真正推出的房源其实并不多，供应量不足。
由于一直到12月底，购房人还能享受购房契税补贴，所以刚需都会选择在年底前买房。而且现在南京的市场上有大量持币待购的人群，这部分人群大多有一定的经济实力，寻求一种将手头的资金最为稳妥的投资保值手段，这部分人认为现在最好的投资选择就是房产，而且看中的是那些高端的有品质的大户型，而这些有地段有户型的项目的保值能力也都很强。
下半年南京的房价可能会出现两个分水岭，一部分是我在刚才提到的品质好、地段好的楼盘，对这部分楼盘来说，价格不是决定性因素，只要有一定的供应量，自然会有很多人去买。还有一部分是受价格影响较大的楼盘，价格稍微风动就会吸引更多持币待购人群的注意，需求一旦上来了，价格的调整幅度也就会趋于平稳。
不过我相信，房价的上涨是不会持续的，一来支撑现在楼市的投资型需求已经释放了部分，二来开发商都很理智，不会重蹈覆辙，三来政府的政策调控真还很难说。如果要有拐点，最快还要等到明年的三四月份。
仙林地产营销部经理夏小虎： 成交量势必还要放大
近期楼市成交量经历了一个小的低迷，由于市场仍处供不应求和存量短缺状态，导致房价有所上扬。九月份46家楼盘的补充，加之九十月份本身是旺季，为了跑量，房价涨势必会有所趋缓，整体成交量也势必会被放大。
业界一些对于政府出台一系列打压房价政策的忧虑，其实也大可不必。房地产经历了去年一年的冰冻，才有了今天的复苏，相信即使有新政，也不会强压如此的大好趋势。今年的金九银十，应该是一个缓冲和新发展的开始。
9月之后，仙林地产会带着尧化门的新城邻里 (论坛 新闻)二期多层和仙林学仕风华苑 (论坛 新闻)的一批房源跟购房者见面，以满足巨大的刚性需求。
南京麒麟山庄 (论坛 新闻)开发有限公司营销部陈楠： 不会出现大跌
金九银十是传统意义上的楼市销售旺季，从今年七八月份所谓的销售淡季房源成交量看，销售量依然很高。当今房产业，已打破传统，何时旺何时淡，不确定因素很多。
一是要看供需比。九十月份多处新楼盘开盘，或许可以满足部分购房需求；亦有可能造成“购买疲劳”。二是政策宏观调控，如果政府全面收缩银根，使全国各地的开发商资金普遍偏紧，有可能会导致房价下跌。
即使二套房贷政策吃紧或有其他市场变化，南京房价也不会出现大跌大涨。南京的房价走势相对还是比较规范和健康的。
中国房地产研究会副会长顾云昌： 刚性需求仍在释放
九月后，刚性需求会再度释放，楼市依然会出现供不应求的局面。受制于供求关系，预测下半年房价出现下行的可能性不大。
其实，从2004年到2007年，房价一路上涨，主要原因是供不应求。2008年楼市出现价格下跌，并不是供大于求，而是刚性需求被抑制。
今年8月，全国大约30个城市房产总成交面积环比下跌约11.18%。原因主要有三点：央行重申二套房贷政策对投资者产生了一定影响；部分地区房价过高；七八月份是传统的楼市淡季。
五六月的楼市喷井只满足了一部分刚性需求。投资者在成交数量上甚至更占上风，但掌握房产业命脉的依然是刚性需求，这部分需求将在以后的几个月源源不断释放。
克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天： 量跌价难跌
九十月份的房价并不会降低。年初开发商因资金“断链”而形成的资金压力，目前已经不存在了。在这样的情况下，大部分开发商不会选择降价。
以上海为例，月成交量如果能维持在100万平方米左右，整个房地产业便能生存；成交量达到120万到150万平方米，房产业的日子就已经不错了。而今年七八月份，上海月均新房成交量达到170多万平方米，四五月份的成交量更达到200多万平方米，远超过2007年120万平方米的月成交量。
这样的成交量在之后的几个月显然很难继续维持。不是刚性需求下降，而是5月，6月的成交量太高，使得房价迅速上涨，吓跑了房产投资者。
另一方面，8月前的“房热”以使得大部分开发商提前完成了全年大部分的销售任务。以富力地产为例，今年上半年的销售额已超过去年同期的50%。在这样的情况下，即使开发商未来的成交量较上半年有所减少，全年的销售额也注定会创新高。在资金压力的情况下，开发商不会降低房价。
南京市房产促进会秘书长张辉： 楼市还会高位盘整
这段时间出现的下滑趋势主要是因为上市量跟不上，价格偏高可能造成了部分观望，但是并没有着重的体现，9月份说要50几家楼盘开盘，但是真正开盘的有几个呢？眼见着房价在上涨，有很多楼盘都延迟了开盘的时间，放缓了推盘速度，希望能赚取更多的利润，造成了这种供不应求的局面，但是造成这种局面的根本原因正是市场上原先储备的房源量已经基本被消化光了，下半年开发商有底气去调整价格和推盘策略，导致了开发商“囤房”，也有部分楼盘还是过高的估计了当前的市场形势，定价偏高。
“保8”的任务还是很艰巨，二套房贷可能会对市场有一些影响，至于是否出台其他的政策现在都很难预料，个人认为，房地产作为国民经济的主要支柱产业，下半年出台严厉的以打压或者控制房市为目的的政策的可能性不会太大。只要销售量能得到保持，接下来的市场应该不会有太大的问题。随着房源的逐步增加，楼市应该会处于一种高位的盘整期。
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚： 好政策可能被“收回”
目前出现的下滑趋势主要是受宏观形势的影响，上半年刚需买房已经把“金九银十”的需求消化掉了，而市场对于通货膨胀的需求逐渐减小，使得投资型需求也在下降。
与其他城市相比，南京的房价应该是这个价格，尤其是随着10月份推量的上升，价格也不会有太大的上涨，保持相对平稳。开发商捂盘只会把盘“捂馊”，市场上可卖的房少了，现在市场上剩下的很多改善性需求等待几个月的耐心还是有的，没有人去买，价格自然也就不会高。
在未来三四个月内，楼市肯定会出现点变化。现在出台的一些诸如国土资源部打击捂盘这样的政策，表明了政府对于楼市过热的态度。在年底前，政府很有可能会把一些优惠政策收回，对房产市场进行一轮调控。如果还是没有太大的效果，出台遏制的政策也并非没有可能。
南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华： 金九银十不容乐观
金九银十的成交量与房价息息相关。如果价格持续走高，即使适逢金九银十也未必乐观；而现在看来，这种可能性很低。据我判断，在此之前，恐怕又是一轮竞相抬价——年底政府部门针对楼市的诸多优惠政策将要取消，开发商显然不会错过这段“真空期”。
但是，市场还有多少需求能力呢？在自住型买房人和改善型买房人退出市场之后，投资者能撑起楼市吗？可以判断，今年的房价已经快“见顶”了，恐怕开发商预期的高房价要有点悬，说不定年底的房价就要“高开低走”。说到底，提价也不过是开发商的心理战术，故意制造开盘前的紧张气氛，真到了开盘那天，实际价格并没有那么高。
福舍投资顾问公司总经理史东： 以后不再有“金九银十”
金九银十，该是一个存进博物馆的名词了。事实上，随着看房条件的改善和刚性需求的不断扩大，楼市对季节的依赖已经日趋淡化了。而政策调整使得近几年来九十月的成交量都没有较好表现，只是略好于七八月的炎夏。尤其去年遇到金融危机，金九银十的成交量创下历史低点，不过这种场景很难重现。
再往后，房价暴涨到一定高位后，必然要进入一个“盘整期”，不可能无限度涨下去。因为楼市的热销，纵然让开发商在定价上充满了信心，但需求不一定能跟得上，没有需求的楼市，房价在盘整之后，也注定涨不上去。（责任编辑：静仔）