标题：南昌房地产发展的四个阶段

南昌房地产发展的四个阶段

“有一个舒适的家”，是每个人对居住的追求。随着百姓经济收入不断提高，经济承受能力明显增强，南昌房产正从“居者有其屋”向“居者有佳屋”的转变，改变着居民的生活方式。人们对住宅追求不仅要求更加美观、舒适、安全、健康，而且还要有生活的品位，这意味着南昌“大换房需求时代”已经来临。从南昌房产起步、发展历程来看，南昌楼市经历了四个阶段：第一个阶段，卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个阶段，卖“看得见摸不着”的东西，即卖环境、卖景观；第三个阶段，卖“看不见摸不着但感觉得到”的东西，即卖文化、卖品位和生活方式。第四个阶段，“用心去感觉精神层面的内涵”：品质地产主导市场。为此，南昌房地产的发展历程可以用四段论来解读。

第一阶段：

“看得见摸得着”：重生活、轻居住

衣、食、住、行，是人之所需。栖居之所，是生存的核心要素。80年代，伴随着经济的复苏，南昌房地产开始起步，取得了处于萌芽状态的发展。在当时，很多人的生存理念都是“重生活、轻住宅”，力争在吃、穿等生活硬件上有较大改观，人们对住宅的追求仅仅是为了满足最基本的住的需求。这种生存理念再加上以福利为特征的住房分配制度，导致了城市居民居住条件与当时的经济发展水平不相适应。并且，由于计划经济对房地产市场开发的严格控制，使商品房大量短缺。当时住宅户型面积受国家标准严格控制，处级干部的两室一厅住房建筑面积是55平方米，厅级干部的三室两厅住房建筑面积是70平方米。

那时，80年代的住宅产品具有明显的时代特征：绝大部分以福利分房为主，房价只有500—600元/平方米，建筑形式简单乏味、户型面积标准偏低、房间尺度明显偏小、功能配套欠缺、没有绿化和物管等概念，与如今住宅产品相比，相差甚远。在这样的时代背景下，南昌不可能出现更多的房地产开发公司。房地产开发企业的任务也就是按国家计划征地、拆迁、建房，然后再按计划进行销售。而其住宅产品仅只满足简单的居住功能，解决“住”的问题，停留在低层次的需要满足上。如大士院的握手楼和亲嘴楼、北京东路两侧的筒子楼，四世同堂的家庭比比皆是，这个时期的住宅只停留在最基本的住的需求，楼与楼之间空隙太小，密集而潮杂，采光不足，没有绿化也没有社区，卖的只是钢筋水泥的筑成的壳，而且建筑形式比较单一，大多以单栋楼房为主，没有小高层、高层，更没有别墅。

虽然如此，房地产综合开发还是给南昌的城市建设、百姓生活带来了前所未有的变化。小范围的零星土地开发、住宅建设和公建配套，使人们的居住生活有了一种全新的体验，百姓居家置业从此进入了小区形态，而不是社区时代。这时候，南昌陆续出现以路段命名的小型住宅区，如青山湖住宅小区、江大南路住宅小区，小区里面开始有些简单的配套，有零星的保安巡逻、垃圾清扫工以及简易的车棚，但仍然没有绿花和物管。

在这一时期，以国营企业为代表的房地产开发公司成为市场的绝对主力。他们相继开发了小型的住宅小区：大士院、青山湖住宅小区、江大南路等住宅小区，极大地缓解了住房短缺的矛盾，开创了房地产开发的先河，为南昌市的房地产发展奠定了基础。

第二个阶段：

“看得见摸不着”：环境、景观决定论

建筑是艺术，居住是文化。“人本主义”是现代居住文化的核心精神，《黄帝宅经》为此写道：“宅者，人之本”、“人因宅而立，宅因人得存”。因此，现代居住文化必然讲究住宅与生态环境及大自然的和谐，人们追求一种人、住宅、自然共处的境界。

90年代，随着改革开放的进一步深化，单一的计划经济模式被打破，房地产市场的诸多限制被取消，市场准入条件放宽。与此同时，南昌经济相对快速发展，人民生活水平逐渐提高，再满足了吃、穿等生活硬件上的基本需求，城市居民对住房的需求理念也在发生变化。

人们对居住的需求不仅仅是安全感与稳定感，同时还要让人感到舒适和温馨，与周围自然环境和谐地融为一体。南昌正在见证着这种巨变。从筒子楼到联排别墅，从单元房到大型社区，从临街而居到亲水楼盘……这一切都有着质的飞跃。由此，南昌的街道变宽了，湖水变清了，城市变美了，花红柳绿，美丽动人。这些都缘于南昌房产快速地发展。房地产企业如雨后春笋般涌现，各种外资、合资企业纷纷抢滩南昌房地产市场，楼市风起云涌。

“二楼厂长，三楼书记，工人阶级顶天立地”，楼层似乎总是与职务挂勾。这是计划经济中关于房子分配的产物。而当房子商品化之后，选择楼层的权利转变成为由购房者手中的财富来决定。有经济实力，可自由自在住复式楼、住别墅，并成为一种身份的象征。由福利分房变革成住房商品化和货币化，是这个时期住房最大的变化。

随着住房商品化的徐徐推进，一部份先富起来的人逐渐从单位宿舍、公寓解放出来，迫切改善窘迫狭小的居住环境，成为购买商品房的主力军。为了迎合这种需求，南昌的商品房开发开创了楼市的春天，众多房地产企业如雨后春笋般涌现，南昌国营性质的官房企业迅速发展。如江铃集团开发的梨园小区、江中集团打造的江中花园等楼盘。另外一些风光一时的合资、外资企业也投身房地产行业，而股份制、民营企业却异军突起，开始在房地产市场中崭露头角。如丁公路住宅小区、恒兴园、江山花园、庐山花园等楼盘不断上市。从建筑设计角度，对城市空间品质的指标是这样定义，它需要城市建筑跟环境是三维一体和谐共生，真正关注到以人为本，而且非常强调环境，非常重视环境。

这个时期的住宅大多以社区的形态出现，比较普及绿化、物管，而且景观有了大幅提高，许多水景住宅应运而生。御景城、远东世纪花园是南昌较早的智能化景观住宅，开创了社区之先河，景观住宅的领跑者。随后，恒茂城市花园、阳明景城、万科四季花城、千禧·颐河园、金边瑞香苑、红谷春天、阳光丽景、星加坡花园、梦里水乡等楼盘都不惜斥巨资聘请国内外景观公司布景设计。同一地段景观楼盘要比其他楼盘平均每平方米高出100-200元，而且大多数借景成功的楼盘几乎都获得了上佳业绩，优势非常明显。因为他们卖的就是环境、景观。如红谷春天倡导的"东方园林、中国风情"的苏州园林式的住宅成为南昌古典民风住宅的典范。同样，梦里水乡打造的"中国首个宋词文化住宅"，让楼盘焕发浓浓的文化韵味。在湾里，由瀚德房产公司量身定制的"绿湾星城"则浓缩了"徽派建筑艺术的精华和江南水乡的韵律，成为南昌首座徽派楼盘，魅力十足，特色鲜明。凡是贴上景观的标签，这些楼盘的售价不菲，而且异常走俏。这时，景观的好坏，在一定程度上决定了楼盘营销的成败。

对南昌来说，2006年是城市建设年，也是房地产的机遇年，发生了翻天覆地的巨变。2001年，“建设花园城市”的号角正式吹响，“四湖的整治”、“红谷滩新区崛起”等城市运营蓝图的出台让开发商们激动万分，放眼未来。随后，深圳万科、上海绿地、大连万达、浙江中大、福建正荣等外埠房产商云集南昌，数千亩的大盘不断露脸，高层拔地而起，社区人气渐足……这些都见证了南昌房地产进步与繁荣。在近20年的时间里，南昌房地产企业的数目已经从几十家增加到400之多，这是南昌楼市风起云涌的白描。随着房产开发水平的提升和竞争日益白热化，以前单靠景观、环境为卖点的楼盘感受到了销售的压力，于是纷纷在个性和品位上下真功夫，精心打造楼盘的内在品质来影响居者的生活方式，不得不向楼市的第三个阶段迈进。