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第四季度，究竟是刚性需求渐满，市场供应量加大，房价上涨将失去最根本的动力呢？还是随着一些救市政策的逐步到期，市场又会迎来一批突击购房的小高潮呢？9月7日，本报携手石家庄市房地产业协会在平安健康家园三楼召开房产沙龙，就上述话题，同与会的房地产专家和开发商代表进行了深入探讨。
延伸阅读：
1 楼市迎来银十还是铜十？
前日，与会专家及房地产代表人士表示，九、十月份，楼市应该还会有一个大幅放量和提升。
“现在我了解的许多开发商还在酝酿提价，提价的幅度大概在3%~5%。”郭先表示。
庞立平则认为九、十月份的房价将是一个比较平稳的态势。“毕竟大家对一个地段的价格都有一个大致的定位，短时期内房价不会有大起大落。”庞立平说，在九、十月大幅放量的背景下，价格究竟如何走，主要取决于两个方面：一是取决于消费者对未来房价的估量，未来是不是要上涨；二是开发商回笼资金的需求有多大，是不是急于回笼资金而在这段时期放价。“这是两方面心理博弈的过程。总体上我感觉，从现在到年底房价应该是比较平稳的。”
对于当前大家普遍关注的价格问题，天滋地产营销总监老杜提出，价格并不是房地产市场的唯一的属性。“我更倾向于选择有责任、有规模的房地产开发商。房地产真正的内涵是什么？就是产品。其核心内涵就是，你的产品要满足于你的区域定位或者目前的市场需求。”
2 收紧二套房贷解决不了炒房问题
近期在市场上频频传出的收紧二套房贷的政策，同样在论坛上成为大家热议的话题。
金魁提出，二套房贷政策实际上自提出后，并没有改变，最近说的收紧也只是进行一个原有政策的重申。任何政策都要有一个延续性，不能朝令夕改。这样开发商没办法适应，不利于房地产开发商发展。其次，他认为政策的执行还要考虑到地域性。因为各个城市的发展阶段是不一样的，而且各个城市对自己的定位也是不一样的，应该结合具体情况去具体分析。
“实际上收紧二套房贷只是照顾了银行的金融风险。打着房价的旗号，为了控制房价上升，通过收紧二套房贷来打击投资性需求，我认为是根本解决不了问题的。二套房贷的调控对象也主要针对靠贷款买房的人。不靠贷款买房的人，有三套、四套房都是无法监控的。”李水源说。
3 “丈母娘需求”定义太狭隘
不少业内人士称，支撑今年市场回暖的主要是刚性需求，而刚性需求则主要是丈母娘需求，即婚房市场。对此，论坛上不少人士表示反对，认为这种界定太狭隘。
“都说是刚性需求促使房地产市场回暖，但这里面真正的刚性需求不一定占很大的比例。”李水源说，因为刚性需求量大，就掩盖了改善型需求。
“我觉得现在大家对刚性需求的定义有点模糊，认为刚性需求就是给孩子结婚买房，其实我认为不管是否婚房，换房也应属于刚性需求。”郭先对刚性需求的界定首先提出异议。她说，具体看二环以里买房的人，改善型需求的能占到30%到40%。当前市场，应该说是刚性需求从投资需求手中去接棒，因为投资性需求对于价格更为敏感，当价格上涨到一定程度，可能改善型需求的人还会去买，而投资性需求的人是不会去接棒的。
金九银十后将现拐点？
楼市有句俗语，五月一过半年过，十月一过整年过，那么是否可以推断，即将到来的金九银十，对很多开发商和项目而言是最后一仗？金九银十后石家庄房价将迎来拐点吗？
季节性波动很正常
李水源：金九银十后，有人士预测可能会出现转折，我希望应该客观冷静地看待市场。房地产市场出现季节性的波动是很正常的现象，但不意味着整体房地产走势会步入下跌的过程，周而复始的循环，淡季了交易量小点，价格低点，过了淡季交易量上升，价格上涨，这是临时性的一种市场现象，没什么大惊小怪。应该引导广大消费者适应这种现象。
楼市在做俯卧撑
庞立平：我觉得拐点说大了点，现在应该说房地产在做俯卧撑，属于小幅波动，而拐点是一个大趋势的判断。拐点说还得慎重，现在不一定就是拐点。GDP的增长是我们判断房地产价格的大背景。当前经济形势在逐渐好转，经济形势总体，包括中国和外国经济并没有恶化，而且环比一个月比一个月好。
段亚：根据最新的一次调查结果显示，近5成潜在购房者今年下半年会出手购房。对于投资，纵观国内各种各样的投资方式，像股票、收藏、债券等等，房地产投资仍然是最稳妥、专业要求度最低、盈利性最强的投资方式。
拐点近两年不会出现
郭先：我认为拐点今年肯定不会出现，近两年内也不会出现。拐点的出现是由两个因素促成的，一是金融危机的影响，金融危机不会连续两年这么近的时间再出现，房地产市场在经过一个回落之后，会有一个平稳的增长，根据经济发展的趋势，我认为这个增长有一个8年到9年的时间。第二就是国家政策，从2007年国家出台很多房地产市场调控政策，来限制房地产市场的过快发展。总之，拐点是不存在。
房价涨还是不涨
未来的房价上涨空间还会有多大，房价今后究竟是涨、是降，还是横盘整理呢？对此，专家们给出了不同答案。
不排除有横盘的时期
庞立平：虽然说当前楼市同比有许多数据在下降，但环比都是在上涨，说明现在的月份在逐渐好转。我感觉在后一个季度，同比也有可能会出现上涨，因为全球金融危机在去年九月份爆发，之后的十月、十一月、十二月恶化得厉害，去年房地产市场下降的幅度很大，但是到今年前三季度来说，相对去年好转很多。在价格走势上，除了涨和跌以外，还有一个横盘的过程，就是涨也涨不了多少，跌也跌不了多少。横盘的过程有可能维持三四个月。
石市房价上涨空间较大
郭先：石家庄的价格相对来说还是比较低，毕竟东部城市除了石家庄，合肥的房价最低，可是现在合肥的价格比石家庄还高，石家庄的房价还是有一定的上调空间。“三年大变样”，政府也是在经营一个城市的品牌，而价格也是品牌经营的一部分。为什么一些大品牌的开发商没有到石家庄，还是因为利润太低。也就是说，不管消费者愿意不愿意，石家庄的房价还是有一个比较大的上涨空间。
李水源：国民经济只要正常发展，房地产价格应该就是上涨的，只不过涨的幅度不一样。因为房价本来就是跟着国民经济发展水涨船高。就石家庄来讲，应该是稳中有升，而且是年年要升。
石市房价以稳为主
老杜：我对后四个月的看法可能同大家不太一样，我认为可能会出现整体趋好，但项目进行了分化，未来房价还是以稳为主。一方面临近年底，银根有所收紧，开发企业从银行方面获得信贷资金可能相对要有一定难度。另一方面今年很多企业上半年进行了一些期房的预售，目前还有不少存量房源。年底开发商要回笼资金，在开盘时定价应该不会很高。相对于上半年，下半年的价格差应该不会很大。整个市场的价格运行是稳中有升，不过一些具有潜力的标杆楼盘，在今年下半年可能还继续起到领头羊的作用。
金魁：从上世纪八十年代到现在，中国房地产经历了三次高潮，两次低潮。实际上长期来讲一直是向上发展的。我觉得任何一个市场也不可能是一冲到底，也是一个阶段一个阶段在提升。
我认为石家庄房价在未来三到五年会有一个比较大的提升，有可能进入8000元~10000元时代。在短期内，我觉得到年底之前，在交易量上不会像前几个月冲得那么猛，毕竟前几个月是对存量的刚性需求有一个集中释放。在交易量上有可能会平稳或有一个缓冲。
政策调控该如何进行
近期，针对今年楼市的快速回暖，又有城市传出政策调控的口风，当前房地产是否上涨过快需要调整？促进市场发展，政策调控方面又该如何进行呢？
政策调整不应一刀切
李水源：宏观政策调控老是一刀切，不分城市档次，也不分本地区域经济发展的状况。我觉得，国家进行宏观调控时，起码还应加上这么一句话——各地应该根据各地的房地产具体情况适度决定。对石家庄市场，我认为目前不应该给予调整，因为石家庄刚刚进入正常运转。石家庄往往是一步赶不上，步步赶不上，涨时没赶上，打压时也要被浇冷水，这样对房地产市场发展不利。
救市政策还应执行下去
李水源：一些楼市救市政策执行到今年年底，我认为，这些政策，一是执行时间太短，市场刚有起色就停止，是不利的。二是政策还不到位，力度还不够。我认为这些政策，不能说无限期地执行下去，但至少国家没有出台新的政策和未与国家相关政策相抵触时，就应执行下去。
多一些实力开发企业进入
金魁：当前市场应进行规范。据了解，目前违规项目的销售量能占到正规商品房的一倍，这对于省会房地产市场的健康发展是极为不利的。
郭先：规范市场其实就像淘汰赛一样，让更多、更有实力的开发商进来运作市场。因为开发商有了一定的资金实力后，才能去做产品、做建筑，才能去规范市场，把“价格”的因素稍微撇开，把房子的质量和品质做好，整个市场才能良性发展。