标题：沈房地产商别盲目乐观 二套房贷收紧打压房价

  今年8个多月以来，沈阳楼市颇具戏剧性，一向慢热型的沈阳房价一改常态，3个月急速狂奔，涨幅突破2位数。另一方面，近期楼市调控政策频频出台：国家严查囤而未建，收紧二套房贷……这是否意味着又一轮调控开始？未来几个月，沈阳的房价还会一路狂飙下去吗？拐点——2008年的热门词语又走入我们的视线之中。

  改善型需求弹性大

  实际上，全国的房地产市场包括沈阳在内，上半年刚性需求还占据着绝对主力，而进入下半年，改善型需求的比例变得越来越大，而这部分购房者的需求弹性是非常大的，受房价影响比较明显。

  沈阳市房产局公布的最新数据显示：从年初开始，沈阳市商品住宅实际销售套均面积不断增加，由2008年底的套均88.27平方米增加到1～7月份的套均89.66平方米，增加了1.39平方米。其中90平方米以上商品住宅入市套数和面积比重分别为43.39%和45.22%。近4个月，沈阳商品住宅入市套均面积都在90平方米以上。与此对应的是价格的涨幅同样惊人：6、7两个月商品住宅均价涨幅均突破了12%，8月，沈阳市商品房合同备案均价同比增长了11.94%。

  由此不难发现，上半年的小户型供需两旺的刚性需求局面正在为大户型、高价格的改善型需求所取代。

  从沈阳近几个月新开盘或推出的新品中也可以看到这一趋势，以保利、万科、金地、中海、绿地等为代表的房企，上半年基本上都是保守型的打法，拿出了相当数量的小户型或中端高层产品作为卖点，而下半年几乎是不约而同地转向高档市场，金地长青湾、中海龙湾、万科峰汇等都加大了宣传力度。而一直比较低调的华润也推出了其位于铁西广场附近的凯旋门项目，最高单价突破万元，创下铁西房价之最。保利十二橡树别墅项目下半年也开始启动，首创的别墅项目“首创·琥珀湾”也于近日亮相。

  当这些改善型需求逐渐成为市场的主力之后，由于他们的需求弹力比较大，因此受价格的影响也是比较明显的。目前，类似于王先生这样的改善型购房者已经看到：国内部分一线城市在3~6月份的量价齐升后，由于涨价这些城市的商品房销售面积已经开始出现下滑，首当其冲的就是在上次调整中率先触底反弹的深圳和广州。进入8月，这种态势迅速蔓延，房产的热点城市杭州、北京、成都、重庆、武汉、广州、上海、天津都加入到下滑行列中。根据以往的经验，沈阳的房价涨跌相对于这些城市有一个滞后效应，在房价涨势凶猛面前，如果开发商不及时刹车，难免越来越多的人再次进入观望，楼市再次出现拐点可能性加大。

  二套房贷收紧打压房价

  楼市由2008年下半年的冷清一下子过渡到2009年的火热，各方面对地产的预期开始变得乐观，而8月初，二套房贷从严的政策出台后，这种乐观开始出现了分歧。一方面是以开发商为代表，认为房价还会继续上涨：8月6日，在联合证券“2009金融地产高端论坛”上，万科、保利、招商、万通等知名开发商普遍认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。远洋地产辽宁公司副总经理董佩智认为，沈阳的品牌开发商非常多，但是这些开发企业肯定都不是冲着短期利润来的，沈阳的房价上涨一直非常平稳，不可能出现大跌。

  而对未来房价持不乐观态度的则是舆论和银行，前不久交通银行研究部发布的《2009年下半年中国宏观经济金融展望》中提出：“如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。”实际上，进入8月下旬，各银行的房贷政策就已经出现了明松暗紧的趋势。记者在一些房产中介了解到，二手房贷款进入8月份后审批特别严格，一些房龄在十几年、面积在40多平方米的二手房甚至都不再发放贷款。随后记者也咨询了沈阳商业银行，交通银行个贷处的工作人员，他们均表示，对于以前曾出现的二八贷现在原则上是不予通过的，目前银行在学历、工作单位等方面审批都较为严格，一般只有事业单位的工作人员才有可能批下来。

  格林生活坊（查看地图）的营销总监曲恒君认为，二套房贷的收紧对于未来房价的影响是不容忽视的，根据沈阳人的购房习惯，一般都喜欢提前为子女结婚买房，另外买房投资、以租养房的也不少，因此，二套房贷收紧肯定会让这些人再次的观望。

  楼市能否再现拐点

  8月24日，国土资源部发布“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。种种迹象让人难免猜测，国家对于房产的调控开始转向？楼市将再现拐点？

  针对拐点论一说，首创置业金网络经济公司总经理李晓勇认为，沈阳是以刚性需求为主体的市场，即使是最近几个月出现了一定程度的上涨，也不是恶性的上涨，只是对于2008年低房价的补涨，因此也谈不上拐点。

  香港联祥置业有限公司总经理杜宏鹏则认为，房地产市场是一个三方的市场，政府、开发商、购房者，他们之间的反应是联动的。政府的调控对市场有着非常重要的影响，在2008年之前国家一直是防止过热的政策，进入到2008年之后，进入到宽松的政策层面，最近几个月一线城市确实出现了房价上涨快、市场过热的现象，如果在未来一两个月仍然保持上涨，而且盲目乐观的加大开工量，就不排除国家出台调控政策的可能，从而出现楼市的拐点。

  沈阳楼市将继续平稳发展

  居易国际营销总监 史海庆

  居易国际营销总监 史海庆

  从全国房地产市场发展态势来看，沈阳房地产发展比较稳定，预计第四季度沈阳房地产还将平稳发展，原因在于沈阳楼市供应需求稳定，价格走势稳定。

  从8月份开始，部分一线城市房地产交易下降，业内人士认为很难出现“金九银十”的楼市盛况，但根据以往经验来看，我认为全国的情况对沈阳影响不大，因为沈阳楼市具有自身特点，一直处于平稳发展状态。

记者 王巨华

  开发商可理性避免拐点

  香港联祥置业有限公司总经理 杜宏鹏

  香港联祥置业有限公司总经理 杜宏鹏

  未来几个月的房地产走势有两种可能，一种是比较乐观的，房地产市场不会出现大的调控，世界的经济形势都在向好，房地产会有比较稳定的增值空间。另一种看法是房地产持续过热，国家已经出台了二套房贷从紧和严查囤地这样的信号，未来还将继续出台政策挤压楼市泡沫。

  但是，最终走向哪一方还要看未来一两个月房地产的走势，如果开发企业还盲目乐观地涨价，盲目地加大开工量，国家就非常有可能再次出台调控政策，导致购房者再度观望。如果开发企业可以很理性地判断未来市场，或许就可以过一个比较平稳的冬天，避免所谓的拐点出现。 记者 潘艳莉

  “金九银十”是今年最后买房高峰

  沈阳精博堂广告策划有限公司总经理 李克新

  沈阳精博堂广告策划有限公司总经理 李克新

  目前，关于拐点的说法再次被广泛提及，个人认为，这个问题主要是看经济发展和居民收入，房价是否超出可承受能力，到了顶点也就是到了买房者可承受的高点必然要回落，这是平衡的规律。

  第四季度沈阳房价还要涨，但涨幅不会很大。虽然部分一线城市近期房地产市场表现不是很好，那是因为这些城市的房价已经涨到高点，波峰期已经到了，所以必然下调，沈阳还没有到达真正波峰，因此还有上涨空间，个人认为至少还得2-3年，沈阳房价才有可能达到波峰。

  沈阳楼市的“金九银十”值得期待，这是每年最后一波买房高峰。没有特殊的经济波动影响，沈阳“金九银十”卖的好是自然的，不存在拐点的问题。

  至于调控问题，我认为是应该的，经历了经济危机的洗礼，政府必须保证房地产市场健康发展，因此很可能采取逐步调整的较为温和的策略。 

记者 王巨华

  不会出现大规模调控

  澜海地产顾问公司总经理 李昂

  澜海地产顾问公司总经理 李昂

  2008年，全国房地产市场受到双重打击：全球金融危机、政府大规模宏观调控，因而才有了“拐点”的说法。今年则不同，近期政府严查开发商囤而未建、银行收紧二套房贷，都可以视为政策微调。其目的是为了让开发商和购房者谨慎行动，不要盲目乐观或追涨，并且打击炒房行为。显然，它们对市场的调控作用已经显现出来。而政府为了保证经济的良好运行态势，出台针对房地产行业的大规模调控政策的可能性不大，所以，楼市不会再次出现“拐点”，市场也不会再次集体观望。经过几轮的政策“洗礼”，理性的开发商与购房者将促使房地产市场更为健康。

  沈阳市场多年来始终是健康的，发展态势平稳。市场内以刚性需求为主，炒房者比重极小，因而房价不会出现暴涨暴跌的情况。2010年，地铁一号线正式运营，沈阳作为交通发达的大城市的价值将真正显示出来，这一利好因素也将影响到房地产市场。

记者 刘轶南

  【市民观点】关键词：担心调控

  林楠：虽然我是做房地产代-理行业的，价格上涨意味着楼市火爆，这我很高兴，但同时我也是消费者，要是真正考虑买房的话，我现在想暂缓一下。因为无论是我还是身边的人都对目前的现象有太多的担忧。第一，我认为通货膨胀必然到来，钱不值钱的现象已经越演越烈，那么，虽然目前的楼市再次复苏，但我怀疑这种繁荣却不能持续太久。第二，从目前的政策消息面上来看，政府已经开始测试人们对于调控的反应，调整利率不过是时间问题。二套房贷的再次收紧，是否意味着又一轮下跌开始的前奏？第三，少数空手套白狼的开发商出现，其资金链堪忧。烂尾楼是否还会出现，房屋质量是否会出现问题，这都是我们担心的问题。

  关键词：物有所值

  曹鹏：其实我个人觉得，沈阳作为省会城市，房价上涨到现在的水平与个人经济水平基本持平。2009年正值经济危机，沈阳房价稍有降幅。如今，经济危机逐渐弱化，所以楼市逐渐好转，但房价只是略长。我觉得有些人的房价猛涨论不是很准确，现在老百姓一个是看房价，再一个是看物业。就拿铁西来说，房子不少，但是近年来却一直没有什么标志性的楼盘，物业更是存在很多漏洞。近几年华润、保利等项目的陆续开盘发售，正好弥补了铁西的这一缺陷，无论从地理位置、房屋结构、价格、物业等等来说基本都能令我们百姓满意。当然，标杆楼盘也必然会带动其他区域房价的上升，带动其他楼盘物业的完善。总而言之，百姓买房看的不是一时，谁也不能预测未来的房价一定会怎样，所以，理性的置业，选个好物业好配套才是关键，而房价高低的标准不应该与前几年比，每个阶段的经济状况不一样，关键要看是不是物有所值。

  关键词：可以接受

  张洋阳：我个人认为沈阳房价现在处于比较平稳的上涨趋势，但并不是快速、大幅度的增长。沈阳人口多，许多老旧小区的住房也在更新换代，这样就出现了沈阳房子供不应求的现状。虽然老百姓现在都说买房难，住房难，不过买房者还是络绎不绝。沈阳作为省会城市，目前的房价还是可以让百姓接受的。

  关键词：小幅增长

  潘子建：我觉得这样的情况应该还会持续一段时间，沈阳现在正在飞速的发展，许多外来人口也不断涌入这个城市，房价上涨的态势不会因政策性的调控而出现太大的波动。我在大连很多年，大连就是一个很好的例子，并且现在沈阳周边城市的房价也是上涨的态势，这与经济发展、城市人均生活质量提高是密不可分的。我觉得未来几年沈阳的房价还是应该沿着平稳小幅增长的态势来发展的。当然，开发商还是需要社会的关注与国家的监管的。

  关键词：物美价廉

  孟凡非：我们需要的是经济适用房，这是我个人的需求，应该也是部分老百姓的需求。房屋的质量才是我们所关心的，房价高了，如果我们承担不起就只能去买相对便宜的房子，而相对便宜的房屋我们对质量又不是很放心，希望开房商多从百姓需求方面入手。