杭州市房地产测绘公司，是隶属于杭州市房产交易产权登记管理中心的全民所有制企业，是杭州市唯一一家持有乙级房产测绘资质的专业房产测绘单位。其业务职责包含房产测绘、地籍测绘产业，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供准确的数据和资料。
记者根据该公司对杭州所有在开发项目所做的面积预测，计算得出这些楼盘的平均得房率。通过这份详尽的数据，或许能让大家窥探些许隐藏在迷雾背后、鲜为人知的真相。
几梯几户、楼盘形态物业类型、公共区域
均关乎得房率
得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率的高低能够从侧面反映出楼盘的品质以及户型结构配置是否合理。
一般来说，房地产市场上对得房率的问题，各地理解不尽相同，一般主要有两种计算方法：第一种是每户室使用面积与该户建筑面积的百分比。使用面积是每户墙内的面积，即实际可供有效利用的面积；建筑面积是使用面积、外墙水平投影面积、分隔墙的一半投影面积、阳台建筑面积与公用分摊面积之和。
第二种计算方法是套内建筑面积与该户建筑面积的百分比。所谓套内建筑面积，是指套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。
不过在杭州楼市中，无论是开发商还是购房者，一般都采取第二种计算方法。
杭州市房地产测绘公司一位负责人告诉记者，虽然大家都在说得房率有多少，但得房率只是民间的一个普遍说法，在法律法规上并没有相关的明确规定，而且也没有一个硬性的数值来界定得房率必须达到多少标准。测绘部门也只是负责测量建筑面积等，不会去计算和比较得房率的问题。
记者在杭州市房地产测绘公司的网站上看到，其首页上公示了商品房的测绘面积，其中分为：套内建筑面积、分摊共用面积和建筑面积，并没有得房率这一数据。
杭州市房地产测绘公司的负责人告诉记者，影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一部分是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积；另一部分是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
汉嘉设计集团副总裁迪洋告诉记者，一般来说，得房率体现在四个方面。即户型结构(几梯几户)、楼盘形态、物业类型、公共活动区域大小。
迪洋表示，在户型结构方面，一般是户型面积越大，得房率就越高。“一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。”
楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。中国联合工程公司第一建筑工程设计院副院长徐磊认为，在住宅方面，多层(7层以下)建筑的得房率一般在90%以上，小高层(7层-11层)85%-88%，而高层的得房率一般只能在80%左右。“可以肯定的是，低于70%的得房率，对于购房者来说是不合算的。”迪洋说。
而物业类型也是关乎得房率的一个重要标准。一般来说板式的得房率最高，叠式次之，点式则较低。
高挑的大堂、宽敞的电梯、室内车库等看上去“很美”的设计，都会占到大量的公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，所以得房率相对较高。
平均得房率调查数据是这样计算出来的
由于目前在法律法规上没有对得房率有明确的规定，记者的此次得房率调查，是根据杭州市房地产测绘公司提供的目前杭州在开发楼盘的套内建筑面积、分摊共用面积和建筑面积数据，并根据市场上最通用的计算方法，即套内建筑面积与该户建筑面积的百分比这一公式，得出各楼盘平均得房率数据。
纠结：得房率多少才合理?
专家曹旭东认为，开发商热炒得房率的话题，无非是制造卖点，吸引购房者。而事实上，这种有关得房率的宣传，对消费者并没有什么真正的意义。
“得房率高意味着房屋设计经济实用，不浪费，好处自然是显而易见的，但如果得房率达到100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的‘空中楼阁’，更谈不上安全性、方便性和舒适性了。”曹旭东认为。
中国联合工程公司第一建筑工程设计院副院长徐磊表示，得房率过高会导致业主的公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯，上下班高峰期人们就要长时间等电梯；比如为了提高得房率，将过道、走廊造得非常狭窄，业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便；比如有些楼盘为了提高得房率，压缩了消防通道的空间，这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况，狭窄的通道会阻缓人流通过的速度，使人们无法迅速疏散。
既然不能片面地追求高得房率，那么得房率究竟是多少才是合理的？业内人士表示，这主要还是要看公摊面积设计的是否合理与科学。
“在合理规范的前提下，对空间的合理运用是非常重要的。” 汉嘉设计集团副总裁迪洋表示，公用面积的多少，首先得看它合理不合理。一般来说，楼内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。如果房屋设计合理，没有人为地浪费公用面积，那么公用建筑面积大，得房率低，只能说明公共活动区域宽敞，服务面积(如警卫室、机电房等)大，这样的房屋质量、品位无疑会比公用建筑面积小、得房率高，但门厅狭小、走道拥挤、服务用房窄小或没有服务用房的房屋要高。
华荣集团副总裁张俊则表示，最关心得房率问题的是首次置业者，他们对房屋的面积比较敏感，所以得房率是他们买房中的一个重要砝码。而改善型置业和奢侈型职业则更多地关心房子住的是否舒适，得房率对他们来说并不是首要关注的。“归根结底，房子是一种生活方式的体现，不同的人有不同的需求。”
出路：“套内面积”能否成为破局之刃？
据了解，早在2002年，重庆成为第一个地方立法按套内面积计价销售商品房的城市，也是目前为数不多的实施这一制度的一线城市。
省建设厅房地产处副处长寿欢林表示，国内有关部门于2001年出台的《商品房销售管理办法》相关规定中，就提供了多项选择：商品房销售可按套(单元)计价，也可按套内建筑面积或者建筑面积计价。事实上，目前按这三种方式销售都是符合国家法规规定的。
“只是现在按照建筑面积计价这一方式比较普遍，也是社会上所公认的一种方式，所以大家对套内面积计价都不了解。”寿欢林表示，如果购房者要求开发商按照套内面积计价，也是可以的，“在现在的商品房买卖合同中，也为大家留有这样的余地。”
另外，寿欢林向记者表示，浙江省内不会把按套内面积作为一项单独的工作去推，“这只是个计价的方法。”
在国际上，商品房销售计价方式也各不相同，以“套内面积”和“建筑面积”交易的均有，不过按套内面积计价居多。不过，国内也有同时采取套内面积和建筑面积两种方法计价的城市。例如，成都目前虽然以建筑面积计价销售为主，但仍有不少开发商将套内面积和对应单价标准设置在购房合同里的。这样的做法，同样也能有助于减少购房人和开发商之间关于公摊面积的争议。
■声音
北京出台取得商品房预售许可证的新建商品房的预售或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价，这一改变楼市“惯例”的规定，也在社会上引起各方争论，不少网友纷纷对该政策的出台表示出了自己的意见和想法。
公摊面积在哪里？是什么？开发商是如何处置和管理的？按套内面积计价，不是进步，而是回避矛盾。——网民“FASTEP”
小区的公共建筑可能会大幅度缩水。
——博客博主“xiaodaofei”
我觉得这是个大快人心的事情。全国都应该这样，不过公共面积大小应该立法，避免开发商偷工减料。另外，这个可能会导致房价会涨，这也是一件好事情，没有暴涨哪有暴跌呢，最终受惠的还是老百姓！
——网友“wxcnl”
按套内面积开发商也会做猫腻，可以把公摊面积变小，原来公摊的变成不公摊的，这已经引起了非常大的愤怒(比如北京高教新城、广州天河楼盘华南御景园一期)，为什么不按照套内面积和建筑面积中对业主最有利的面积计算。——网友“greentooth1234”
虽然按商品房套内面积计算给广大购房者一个希望，但这项政策出台的同时却没有相关具体的制度来保障实施，政策是好的，但是真的能给购房者带来实惠吗？如何能保证它不变味呢？
——网友“clonesheep1986”
购房者疑虑的是分摊面积的计算方法，譬如，楼梯间哪里有那么大的面积？电梯井面积是否属实？物业的服务用房为何有那么多？在信息相对很不对称的当前，要让每个不熟悉房地产的购房者知道分摊面积的计算办法，并不现实。当分摊面积成为开发商作假的“猫腻”，不管用何种计价单位，房地产当中的面积计算纠纷并不会因为计价方式的改变而有所减少。
——网友“侯振中”
公摊面积监管缺位才是症结
北京市近日出台规定，取得商品房预售许可证的新建商品房的预售或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价。这一改变楼市“惯例”的规定，一时间引起各方争论。表面上，“套内面积计价”似乎可以杜绝开发商运用得房率做文章的现象。但有人提出，“套内面积”会不会让开发商转而缩水公摊面积，甚至让墙变薄。事实上，“套内面积计价”并没让房价信息透明，公摊面积监管缺位是核心问题。
为什么要按“套内面积”计算房价？有人指出，采用此种计价方式来计算面积是否与实际相符，购房者拿尺就可以自己在家测量；而按照建筑面积计价，外墙厚度以及公摊面积都是购房人难以测量的。这种观点颇能说明政策取向。
实际上，无论用何种方式计算房价，公摊面积对购房者来说都是个谜。按照“套内面积”计算房价购房者就不用关心公摊面积了吗？专家及业内人士表示，羊毛出在羊身上，开发商是不会负担公摊面积费用的。
按套内面积计价并没有解决实质问题。原因很简单，公摊面积还得由购房者来买单，而购房者还是搞不清楚公摊面积有多大，公摊面积有多大仍然是开发商测量的。分摊的公用建筑面积不仅包括电梯、楼梯、过道、走廊，还包括大堂、公共门厅、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室、物业管理用房，以及小区绿化和其他辅助配套设施。这些设施质量如何、有无猫腻、十几项专业面积的计算和测量，购房者是搞不清楚的。
根据媒体报道，在已实行按套内面积计价的广州，因公摊面积缩水而引起的商品房预售纠纷日益增多，公摊面积普遍“缩水”30%左右。
谁应对“谜”一样的公摊面积负责？毫无疑问，主管部门责无旁贷。有业内人士指出，房管局对购房者提供房产证，房产证要提供建筑面积、套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积的具体数字。房产证是住房交易时的权威证件，所以房产局应对这些数据负责。
事实上，按套内面积计价，如果没有有效的措施来约束开发商，则公摊面积容易“缩水”，看似保障购房者利益的规定，最后让开发商钻了空子。
目前杭州部分在开发楼盘得房率
城区 楼盘 物业类型 平均得房率
上城区 正达·紫源公寓 多层花园洋房 86.08%
滨江·阳光海岸 高层公寓 85.80%
雪峰·水岸枫庭 高层公寓 81.99%
康都·紫轩 高层公寓 78.20%
尚筑金座 高层商务楼 77.27%
赞成·林风 高层、小高层公寓 76.89%
绿城·蓝色钱江 高层公寓 75.20%
下城区 润和·亿城雅苑 小高层公寓 86.53%
嘉里·桦枫居 高层公寓 82.59%
怡乐银座 LOFT写字楼 81.12%
新源·元都新景 高层、小高层公寓 80.87%
野风·现代景苑 高层公寓 77.32%
云龙十一景 高层公寓 73.32%
西湖区 金地·自在城东苑 排屋 96.19%
中海·金溪园 排屋 95.56%
坤和·西溪里芦园 排屋 95.27%
和家园·琉园 排屋 95.23%
坤和·西溪里随园 排屋 95.20%
富越·香墅 排屋、花园洋房 88.08%
华元·和庄 低层公寓、排屋 86.63%
万科·西溪蝶园 多层、小高层公寓 85.45%
广宇·西城美墅 高层公寓 83.57%
众安·白马尊邸 高层、小高层公寓、排屋 83.02%
坤和·西溪里瑾园 高层公寓 82.96%
金都·城市芯宇 高层公寓 82.88%
坤和·西溪里璞园 小高层公寓 82.87%
丽阳苑 高层公寓 81.94%
和家园·翰园 高层公寓 81.06%
和家园·懿园 高层公寓 80.05%
中海·金溪园 高层公寓 78.91%
滨江·金色蓝庭 高层公寓 77.09%
新帝·朗郡君悦阁 高层公寓 70.10%
拱墅区 清水公寓 高层公寓 82.76%
景园·香槟之约 单身公寓(非住宅) 75.00%
滨江区 云厦·连园 小高层公寓 86.93%
欣盛·东方郡 高层、小高层公寓 81.88%
联庄·江涛阁 高层公寓 80.62%
和顺·风尚蓝湾 酒店式公寓(非住宅) 77.25%
天鸿·君邑 高层公寓 72.95%
江干区 天阳·观筑艺墅 排屋 96.39%
东方丽都 高层公寓 85.74%
圣奥·领寓 高层公寓 82.55%
德信·泊林公寓 高层、小高层公寓 82.24%
联合·麦田 单身公寓(非住宅) 81.62%
绿城·玉兰公寓 高层公寓 81.13%
天阳·观筑艺居 高层公寓 81.09%
中凯·东方红街 高层公寓 80.98%
联合·格里 高层、小高层公寓 80.82%
汇隆·风林公寓 高层、多层公寓 80.38%
大家·多立方 高层公寓 80.15%
中兴·九洲芳园 高层公寓 80.08%
东城印象 高层、小高层公寓 80.00%
金基·晓庐 高层公寓 78.42%
秋涛雅苑 高层、多层公寓 77.52%
滨江·城市之星 高层公寓 75.25%
万象城·悦府 超高层公寓 73.76%
之江区 绿城·九溪玫瑰园天怡苑 别墅 100%
绿城·九溪玫瑰园天怡苑 排屋 92.07%
下沙区 金隅·观澜时代 排屋 96.08%
保利·东湾鹭沙郡府 排屋 94.52%
东海·柠檬郡 高层公寓 79.57%
新鹏·四季风景苑 高层公寓 79.52%
保利·东湾 高层公寓 75.84%