标题：城八区占60%左右 通大昌三区稳定上涨

　　8月，北京二手房市场成交呈现明显的量跌价涨特征。据交易管理网数据显示：环比7月同期数据：二手房成交量及住宅成交量近4月来第一次分别下降了4.73%及4.19%。而成交均价及成交面积则继续保持上涨。但是价格上涨幅度已经放缓。仅上涨3.11%。说明市场已经出现畏高情绪。

　　而平均成交面积也出现涨幅趋缓的势头。单套总价超过116万。百万以下房源在北京二手房市场除少数公房已经基本存在于5环外。从全款比例继续下降仅27.85%可以看出，二套房贷限制对市场的直接影响有限。而更多是影响了投资需求的入市积极性。

　　2：成交价格上涨接近40%。

　　8月二手房价格12420对比2月均价8900元均价累计涨幅已经超过39.6%。中大恒基市场经理张大伟认为：今年来涨幅居首的楼盘大部分为在08年价格下跌比较多的朝青及今年地王影响的广渠路及大兴、通州区。涨幅都超过了50%。但是随着全市二手房及商品房成交量已经开始下滑。（北京的二手房均价一个比较简单的办法可以参考东5环内的公房价格，目前在12000-13000之间。少数报道8月均价仅1万元的估计已经是5环均价，而另外一些报道超过14000的也大约为5环内均价为考虑郊区房源，从郊区占40%就可以看出。）

　　9月开始的《京银监通200984号文件的相关问题》文件，强调，“各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同(以下简称‘网签合同’)作为审批的必要依据。这一政策可能影响楼市的金九银十。10月就会出现真正的价量双降的市场拐点。所以已经踏空的自住需求需要谨慎入市。

　　2：7月对比8月

　　中大恒基市场部经理张大伟认为;8月二手房市场近来第一次出现价涨量跌的主要原因有2方面：首先：二套房贷的部分收紧无疑是对房产投资客以及部分置业升级型购房需求心理造成影响。二套房收紧对楼市实际成交的影响非常有限。不过，对于此前热衷于投资二手房买卖的炒房客而言，市场上已经开始明显出现业主“恐慌性出货”现象。8月以来三居以上大户型房源供应增加了32％，占市场总房源比例已经达到5.38％。投资需求在政策影响下观望情绪已经出现。

　　3：城八区09年基本保持在60%左右，通州、大兴、昌平三区稳定上涨。

　　（部分报道中提及8月楼市成交量中城8区比例达8成以上，据交易管理网数据显示今年来城8区一直在60%左右）

　　中大恒基市场部经理张大伟认为：通州、昌平和大兴地区配套设施完成迅速，区域规划得力，交通状况逐步得到改善，区域内大量新楼盘项目释放出的优质二手次新房房源，其综合优势已经大大吸引了一批置业需求群体，而且这些区域因为房价在08年下降最早，所以08年10月开始大量刚性需求的变现也给这些区域带来了不少成交量。而成交量的暴涨也的确给这些区域带来了价格的上涨。

　　但是目前的市场更多的是一个炒作的市场，而郊区因为地段及配套等影响，高端需求很少，这样这些区域的房价涨幅不会高于全市平均，除了一些交通便利的地铁等即将开通的区域，郊区的二手房价格目前应该说已经到了一个基本顶点。上涨空间有限，而且随着近年来新开发的商品房集中供应，郊区的二手房市场很难出现暴涨。

　　8月的楼市已经出现郊区大户型开始抛售的情况，所以很多城区受高房价影响的中低端需求转移到近郊区的三区县购房，这造成了，在8月份楼市城八区及近郊三区成交量比例上涨。成交平均面积也超过全市平均值。

　　燕郊地区，属河北新设开发区，为促进发展，在本地区置业的人可以免费安置河北省三河市燕郊镇户口。安置人数为房屋面积在70M以上安置户主和直系亲属户口3人，房屋面积在70M以下安置户主1人，办理时间为房产证拿到以后到公安户籍科办理。

　　不知道忆江南的购房合同规定拿房产证的时间是收房以后多久以内?所以户口最快办理也得收房一年后.

　　三河市公安局 电话：0316-3212391

　　·  三河公安局户籍科　　　0316-3175891

　　·  燕郊公安分局户籍科　　0316-3316925

　　4：房源套数减少24.3%。60-100平米中档房奇缺

　　面　　积 60M2以下 60～80M2 80～100M2 100～120M2 120～140M2 140M2以上 

　　7月发布 4828 5004 3924 2452 1663 2379 

　　8月发布 3559 3458 2991 1949 1347 2022 

　　下降比例 -26.28% -30.90% -23.78% -20.51% -19.00% -15.01% 

　　7月成交 6250 5715 4984 3315 2260 3453 

　　8月成交 5900 5657 4812 3032 2100 3247 

　　下降比例 -5.60% -1.01% -3.45% -8.54% -7.08% -5.97% 

　　7月、8月成交面积及房源发布面积区间统计 

　　中档房源：房源奇缺，成交下降少。

　　从数据中可以看出8月房源供应量减少了24.3%，其中60-80平米的房源奇缺。房源减少了30.9%。而140平米以上的房源则因为郊区大户型出现抛售，所以仅下降了15%。60平米以下的房源也下降了26.28%。80-100平米的房源下降了23.8%。

　　从具体房源的成交来看：60-80平米的成交仅下降了1%。80-100平米的成交下降了3.45%都低于全市平均的成交下降比例。而100-140平米下降则达到了7%以上。

　　中大恒基市场部经理张大伟认为这一情况主要说明了几点：

　　1：置业非理性：房价已经超过普通消费者承受力。虽然市场上刚性需求依然占比较大的比例，但是对于目前的刚性需求来说，理性的选择应该是买套一居室过渡但因为房源的影响很难实现。另外大部分刚需需求存在对价格的恐慌，所以大部分考虑一次购买2居室以上房源，这使得中档房源供不应求。

　　2:100-140平米间的三居需求大减：这两区域的成交分别下降了8.5%、7.1%。高于平均成交量下降幅度。主要原因是对于现在的市场来说，改善性需求因为价格上涨太快已经基本停止入市。三居的主要需求基本集中在改善性需求中，而从供应的比例看这一区域则减少的比例最少，说明了很多投资者已经考虑获利卖房。市场成交房源的平均面积在97平米左右。

　　2：大户型抛售加速：大户型一般情况下是投资需求的最爱，但是从8月数据看大户型的供应减少有限，郊区的140平米以上的房源供应明显增加。导致了需求的选择性比较大，成交来女个下降不到6%。