标题：锡城楼市:“量价齐升”之后必会“价升量跌”

　　时值暑季,楼市没有一如既往地走淡,却反而表现出了反常的疯狂。从8月锡城楼市成交情况来看,成交量虽然较7月略有下降,但各周成交量都还是接近历史最好水平。与此同时,市场新增供应依然不足,年初以来的商品房供不应求和去库存化现象在8月依然延续。

　　下半年新房源扎堆上市,中高端住宅市场竞争将加剧

　　从供需角度来分析,一是刚性需求客户减少,改善型客户增加。上半年的数据显示,无锡楼市的成交结构正在发生变化,由刚性需求客户占主导地位,向改善型客户占主导地位发展。二是无锡楼盘扎堆上市,供应量增加。值得注意的是,有新增房源上市的项目占据成交排行榜前列的现象逐渐成为常例,这充分显示出购房者对新房源的购买热情,这一现象也刺激到开发商,加快开发节奏、加紧房源上市速度成为开发商们的普遍选择,而此种现象也将造成下半年无锡新房源扎堆上市的局面。

　　从目前已经掌握的资料来看,新增房源并不局限于市场现有楼盘,之前成交的大量土地地块项目正逐渐开始进行宣传推广,现有项目房源新增和新楼盘项目首次上市将共同形成下半年猛增的商品房供应量。

　　从接下去的供应情况来看,大部分新上市楼盘集中在新区、滨湖、南长。而这三个区域都是目前无锡最热门的居住区域,这些新上市楼盘无疑会使这些热点区域的受关注度持续增加。

　　另外高端房源供应将急剧增加。从下半年即将上市的二十多个楼盘来看,其档次基本上涵盖了中端、中高端、高端等,其中高端楼盘占了一半以上,体现在供应结构上,就表现为各需求段房源供给的不均衡,改善型需求房源和高端需求房源的供不应求现象将会率先得到缓解。

　　因此我们判断:下半年,无锡市场上的供需结构将会发生转变。虽然目前的市场成交结构中,改善型客户所占比例是所有成交类型中最大的,但是从无锡目前的商品住宅库存结构中可以看到,改善型房源也是存量最多的一部分,新增改善型住宅房源量的大幅增加,必将使得中高端住宅市场竞争加剧。

　　调控消息频出,一线城市成交量下降明显

　　随着房产市场的持续火爆,房产泡沫论调再次出现,国家政策的走向也是各方猜测的焦点,近阶段国家连续出台了针对房产的限制性政策,这些政策对于购房者尤其是投资型客户的信心打击和影响比较大。

　　上半年各地楼市呈现成交活跃的盛况,起始原因是受去年年底开始的一系列刺激宏观经济及房地产市场的政策的影响,“政策市”特征明显。然而在政策的刺激下,信贷投放大量增加,导致投资市场再度活跃,上海等一线城市眼下的楼市发展局面已经带有明显的资金推动特征。商品房市场成交价格快速攀升,各地“地王”频现,整体市场的快速繁荣为后市的发展带来了风险和压力。

　　因此,过度繁荣的市场向政策制订者敲响了警钟,各种防控市场风险的言论和政策纷纷见诸各大媒体。政策方向也将从全面刺激消费到大力加快开发、增加住房供应上来。2009年8月也成为房地产政策的分水岭,受政策影响和价格上涨双重刺激,一线城市成交量出现较大幅度的下降。据统计,7月十大样本城市共成交商品住宅1025万平方米,环比6月下降6.7%,其中上海、北京、深圳等一线城市环比回落10.6%。但是,在成交量下滑的同时,成交价格依然坚挺。

　　中原地产判断,一线城市短期内整体住宅市场价格仍将维持高位运行,但是价格的持续上涨已经导致部分购房需求推迟入市的步伐,选择持币待购。

　　从一线城市的商品房市场走势可以得出这样的结论:楼市“量价齐升”之后必然会走出一波“价升量跌”的行情,购房者也会渐渐趋于理性,观望情绪日浓。无锡目前的市场表现为量价齐升,但量的上升已经在依靠新开盘项目和加推房源项目积累了相当时间的客户成交的支撑,而价的上升从目前来看并没有停止的迹象,因此未来无锡商品房的成交量是否能够持续走高存在很大的不确定性。

    买卖双方心态的变化将影响下一轮市场走势

　　开发商由于资金情况的好转,加上楼市的持续火热,心态逐渐转为强势和乐观,最近市场中频现的“地王”现象就印证了这一点;在强势和乐观心态的左右下,加之楼市成交量的如此火爆,开发商选择涨价就成为一种必然的行为。

　　而从购房者的心态来说,由于刚刚经历了2008年的市场低迷,购房者心中尚存一丝理性,现阶段购房者对于价格仍然处于敏感期,稳定的价格对下半年的楼市持续向好至关重要。至于通胀预期对购房者心理的影响,毕竟现今中国仍然处于通货紧缩时代,大通胀时代的来临尚不能够确定,对资产保值引发的购买热潮也必将逐渐消退。

　　鉴于此,随着新增供应量的持续增加,无锡下半年的成交热潮应该会得以延续,而成交价格也势必会有所增长,但购房者对涨价的态度将会决定此轮房地产牛市的持续时间。

　　中原判断:随着价格的不断升高,支撑购房者购买信心的要素会逐渐消失,市场会重新出现客户观望现象。观望状态的出现时间,取决于购买者对市场信心和价格承受能够延续多久,或许就在2009年底至2010年上半年。