标题：楼市"观望"到何时

　　短短9个月，上海乃至全国的楼市玩起了"过山车"：从2009年初的集体遭遇寒冬，延续着"量价齐跌"，到3月成交价和销售面积回暖，再到"量价齐升"下新一轮"楼市泡沫论"的应运而生，直至8月以来，"量跌价涨"成就了这场楼市狂欢的又一波"变脸"。

　　楼市火爆之后，今后楼价究竟何去何从，是否能够再现"金九银十"的景象，成为本文探讨的问题

　　面对已到来的"金九银十"，申城楼市面临着一个尴尬的境地。8月份，上海新开商品房均价达18502元/平方米，二手房均价达16975元/平方米，双双创下历史新高；另一方面，8月的商品住宅成交面积仅为166万平方米，环比下降了17.6%。价升量缩的态势从7月开始，已持续了近两个月。

　　从"量价齐升"到"量跌价涨"，2009年的楼市似乎正在重复2008年的老路---一段时间的横盘后，年底再现价量齐缩。而随着9月开盘量明显减少，"金九"的提前"褪色"已经成了不争的事实。

　　观望！观望！还是观望！

　　"现在除了再等等，也没有其他办法了。"9月的第2天，申城楼市又出现新的"单价地王"，而郭先生的心情却因此跌倒了谷底。一个又一个新地王的诞生，似乎预示着持续走高的房价依然坚挺，"地价涨了，房价肯定也得涨。错过了年初的购买机会，现在只好盼着房价能降低一些。"

　　"年初的时候在宝山区的经纬城市绿洲看中一套房子，那时候单价只有每平方米1万元不到，考虑了下觉得房价还要跌，想等到年中的时候看看情况。"郭先生告诉记者，当时几个同事同样准备在那里购房，大家都盼着房价可以再跌一跌。

　　房价一路上扬的速度着实出乎了郭先生的意料。7月，同一板块的楼盘起价达到1.1万元/平方米，最终的成交均价达到每平米1.2万元。"当时有的同事已经把房子买了下来，也有人劝自己早点把房子订了，免得夜长梦多。"而一心想要再等等的郭先生却等来了又一轮上涨。

　　8月底，经纬城市绿洲三期观澜泓郡开盘，开盘均价达到14600元/平方米。"现在的价格肯定不会考虑购房，都半年等下来了。几个月以后的房价谁都说不清楚，还是看看再说。"

　　并不是每个人都像郭先生那样一而再地观望。根据易居中国·

　　CRIC系统显示，上半年，上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年增加了7成，接近去年全年907万平方米的成交量。平均成交价格人民币13714元/平方米，比去年下半年的13054元/平方米的价格上涨了5%。而对于那些没有赶上这一波购房热潮的人，如今只得继续观望。

　　就在购房者观望气氛越来越浓厚时，第三季度，新地王的涌现将楼市由"小阳春"正式推向了"盛夏"。进入8月份以来，上海商品房均价创下了2万/平米的天价，房价全线上涨，导致现在上海城区几乎找不到1万/平米以下的楼盘。9月2日，上海今年推出的惟一一块内环内住宅地块---位于徐家汇地区的徐虹北路8号地块，被上海城建建设实业集团有限公司以2.8亿元竞得，折合楼板价高达2.32万元/平方米。而据了解，目前该地块周边项目的单价就超过了4万元/平方米。

　　而弥漫在购房者身上的观望情绪同样蔓延向了卖房市场。有数据显示，上海二手房市场也明显感受到交投放缓。8月上海二手房成交套数环比下降12.9%，降幅比7月又扩大6.5%。

　　记者随即以购房者的身份联系了几家房屋中介公司，其中信义房产中介公司的一名工作人员向记者透露，目前二手房市场仍然呈现供小于求的局面，但是近两个月买房者数量却有所下降。"现在基本上大多数上家都要定了一口价，不过也有一小部分卖家表示愿意接受买家的小幅议价。"该名工作人员表示，对于一些愿意议价的卖家，基本上可以打个九五折。

　　"对楼市来讲最重要的是成交量。"上海财经大学不动产经济研究所副所长姚玲珍表示，目前房价处于高位，加之市场普遍存在对未来通胀的预期，大多数卖房者抱定着高价不愿下位。另一方面，买方市场则因为过高的价格而采取观望态度，推动了房价只能在高位成交。

　　火爆楼市为哪般？

　　轨道交通成"推手"

　　"早在年初时，业内普遍认为今年的房价不应该明显上升，至少3月到8月不会那么高。但从实际来看，春节前后每平米只卖到1万元的商品房，现在的单价几乎都突破了1.4万元。"上海大学房地产学院院长、上海市人民政府决策咨询专家唐豪指出，撇开货币流通量的剧增以及各类利好的楼市政策不谈，上海今年以来新一轮的房价"井喷"有自己的因素，"相比较过去几年，今年上半年开发商推出的新楼盘量是最低的。但另一方面，去年因为房价过高而停滞的一部分购房需求却集体爆发。两者一跌一涨造成了上海本地的供应量和需求量比例差异大。"

　　唐豪指出，在上海，商品住宅存量供应保持800到1000万平方米是比较合理的区间。而目前，"网上房地产"的住宅可售量存量从年初的850万平方米，下降到520万平方米以下的历史最低水平。今年以来，商品住宅市场成

　　交量持续快速扩大，而供应量却由于去年部分开发商减少开工量而导致紧张，从而形成供不应求的市场格局。在这一条件下，房价出现偏快上涨的情况。

　　"今年以来全国楼市普遍上涨，其中的推动因素各不相同。"唐豪介绍，例如深圳的房价上涨主要是由于去年的跌幅过大，而内地的房价则普遍受到房贷政策的影响，"上海和其他地方最大的不同在于，此次房价的上涨主要集中在外环周边地区，甚至在外环以外的部分楼盘价格猛增。2007年上海楼市的上涨主要集中在市区的楼盘，而这一笔，近郊地区的楼盘价格反而成为新一轮涨价的主力，其中，轨道交通起了这轮楼市的主要推升作用。"

　　唐豪指出，只有在轨道交通试运行半年左右的时候，轨道效应才比较能够体现在房价上。此前无论是3号线还是4号线的试运行的利好因素，都给周边房价带来了巨大的推升效应。而此次由于世博的临近，全市轨道交通都在加紧建设中，一些原本交通不便的楼盘因此得力。"一些原有轨道交通的延伸段，大多靠近郊区。

　　此外，此次上海大规模的轨道交通网状建设，由市中心向多个方向延伸，几乎覆盖到了全市的各个角落。而这些轨道交通覆盖到的范围，年初房价在1万元的，现在都已经涨到1.2万左右了。一些本就高价的楼盘，也进一步在高位的基础上突破了1.5万元的关口。"

　　以轨道交通7号线为例，记者发现，从今年3月份至今，7号线宝山区境内外环路站-新沪路站沿线的楼盘价格均有了1000-2000元的上浮。经纬城市绿洲3月份的挂牌价在12000元/平方米，而到了8月份，该地区新开的楼盘均价已经达到1.5万元/平方米。此外，大华水岸蓝桥当前的均价为1.7万元/平方米，而在年初，该楼盘的价格仅为1.5万元。

　　而实际的涨价甚至并不止这些。唐豪向记者透露，3月份时，自己也注意过经纬城市花园的楼盘，当时挂牌价格在1.2万元，但实际成交价格则在1万元左右。"当时由于交易量不够，一些开放商在实际操作中都愿意提供更加优惠的价格。例如在原标价的基础上提供15%的折扣；但现在楼市热了，开发商的现金压力也减弱了，自然不愿意提供太多优惠。甚至可能按照1.5万的标价购房。"

　　"本轮轨道交通对房价的推升作用远远大于往年。"唐豪表示，此次轨道交通由市中心向5、6个郊区方向辐射，每个方向上几乎都有近10个楼盘。例如7号线宝山段就有大华、经纬、上大等多个楼盘，"一条轨道交通线就可以延伸出100多万平方米的商品房面积，而这些轨道沿线商品房价格的上涨也直接带动了楼价均价的上涨。"

　　房价大幅下滑可能性较小

　　对于购房者而言，"观望"

　　是他们面对虚高房价所能采取的唯一对策。由于目前绝大多数购房者都通过贷款购房，购房者短期只需承担首付部分就可以购得住房。"原来100万元的房子，只要一次付清首付的30万元就可以买到，但现在涨到150万元，首付也要跟着增加15万元。如此下来，购房者当场支付的和长期的还贷压力都要增加。"唐豪指出，根据以往的经验，房价涨幅超过10%，买方市场就会出现观望现象。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，今年以来宽松的货币政策，使得投资性需求和刚性需求都得到满足的机会，明显的表现在上海市区高价房价销路特别好。投资性需求虽然所占的比例不多，但是对房价的提升作用非常大。"房价是投资性需求拉上去的，而普通消费者面对迅速蹿高的房价恐慌性地跟风购买，最终成为高房价的受害者。"

　　"政府力争房价走势与经济增长同步，但从目前情况看，房价却在按照上海人均GDP收入的比重上涨。直接结果是住房投资品的属性在凸显，消费品在退化。"唐豪指出。

　　数据显示，1999年上海人均

　　GDP为3720美元，2008年则达到10529美元，10年间上涨了183%；另一方面，1999年上海平均房价为3176元/平方米，2008年该数字则为13411元，涨幅达到322%。"人均收入肯定低于GDP的增长率，这种情况下居民购房的压力只能越来越大。"

　　传统的"金九银十"究竟会是一个什么样的结果，取决于开发商与购房者就房价走势博弈的结果。姚玲珍认为，所谓的"金九银十"只是指在正常情况下购房的最好季节。然而今年前期很多的刚性需求已经爆发和满足，未来房价主要以延续这样的态势为主。"预计房价大幅度下调的可能性不大。目前宏观层面上经济还没有走出低谷，经济复苏的基础还不稳定，政府不太可能出台收缩性的调控政策。"

　　在上半年购买力大规模爆发后，各大开发商快速回笼资金，抵御风险的能力骤然增强，不少开发商宁愿选择捂盘惜售，也不愿意在通胀预期愈演愈烈的情况下降价抛售。

　　姚玲珍也同样认为，从长期看，楼市真正的拐点和城市化密切相关。当一个国家城市化、工业化的程度达到70%以上的话，城市化的进程才宣告结束。在城市化高幅度的增长以后，住宅的价格相对比较稳定。"城市化达到一定程度以后，投资的渠道将更加丰富。楼市作为投资品的属性或将退出。而在这个过程中楼市还是非常看好的。"