标题：09全国楼市回暖 大行情带热昆明二手房市场

　　从成交房源的情况来看，南北片区一直是二手房市场的成交热点。如南片区滇池路地段的阳光花园、船房小区及刘家营片区。世纪城附近的房源价格上涨较为明显，平均涨幅在6%至8%左右；北市区的金星小区、金实小区、华龙人家等都是二手房成交的热点片区。与此同时，今年以来，西片区的二手房源价格也涨得比较快。“由于教育资源的丰富及周边学校、道路配套的逐渐完善，西片区的二手房与去年相比出现了至少3%的涨幅。房龄在2年以上5年以内、周边生活配套成熟的中小户型二手房价格已经接近新建商品房甚至高于个别一手房项目，如百大国际花园、嘎纳小镇等，均价都在5000元/平方米以上。”卞东晓表示。

　　受去年年底昆明市出台的购房优惠政策影响，1至8月，中小户型的二手房成交比较火爆。荣城房产常务副总经理毕永国表示，从目前市场成交的二手房价格来看，30至50万元的房源成交量最高，144平方米以内的普通二手房住宅的购买率较高。但进入5月份后，市场也出现了一些新的变化，50万元以上的房源成交量从5月开始上涨，占到了总房源量的36%，说明除了自住需求以外，改善性需求的比例开始上升，也就是说购买三房以上的客户开始增加。

　　租赁市场冷热不均

　　在二手房售房市场一片红火之时，昆明二手房租赁市场呈现冷热不均的两极分化。来自玛雅房屋云南总部、荣城房产、裕兴不动产的数据显示， 1至3月，受春节租房热影响，荣城、裕兴不动产、佳佳灵房产、玛雅房屋云南总部等几家品牌中介的租房业务量较火，二环以内两房以内的户型出租率较高，以90平方米以内的二手房居多，租金价格也较去年同期有所上涨。其中，租金价格主要以600元至900元之间的二手房源最易出租，占总房源的75.1%。 到了4月、5月份后，各家品牌中介的租房率开始下降，下降幅度在10%至15%左右。进入6月份后，大量大学生毕业进入社会，引发租赁市场再次火爆，房租开始上涨2%左右。

　　卞东晓表示，4、5月份，是传统的租房淡季，到了6月份后，随着高校学生的毕业，房屋租赁会迎来一个小高峰。由于需求的增加，一些较好的房源将成为抢手货。房屋的租赁价格有所上涨也属正常。

　　■专家看市

　　昆明二手房市场在调整中稳步发展

　　邓晓盈（昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任）

　　对于二手房市场量增价涨的现状，大部分中介机构均表示，这是市场交易量上去以后的一个正常现象。也有业内人士表示，二手房环比价格上涨，是去年压抑了一年的刚性需求爆发后成交量大增引起的。还有，对市场预期看好，导致二手房成交价格出现上涨。但是，这种上涨幅度能支撑到什么时候呢？2009年二手房市场的后市又将会如何发展？

　　昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，二手房和一手房正常的价格关系是，二手房的租金和销售价格比应该等于新建商品房的投资收益。也就是说一手房与二手房之间是相关联动的，一手房的价格走势及交易量的变化都会影响二手房市场。 今年以来昆明楼市经历了“小阳春”， 多个新盘开盘出现了难得的热销场面，销售价格也是节节上涨。一手房的火爆也会带动二手房升温，同时受城中村改造的影响，大量的城中村居民出于自住需求，会优先考虑配套成熟、已是现房的二手房，在市场火爆的情况下，交易价格也自然呈现出一定的上涨态势。

　　“去年全国楼市进入调整期，昆明的消费市场也出现了萎缩，购房者的信心受到冲击。但与泡沫较多的沿海发达城市相比，昆明的房价一直比较稳定，甚至出现了一定上涨。这是由于一系列刺激政策的累积作用，以及楼市的稳健表现，购房者的买房信心不断增强，刚性需求不断释放，由此带来了目前市场成交量的回暖以及房价的上涨。但这种情况只是间断性的，持续一段时间后，刚性需求会逐步消化，成交量上涨速度会减缓。而一旦成交量减弱，市场又会出现新的变化，房价的走势也会有所波动，市场会有一些调整。”邓晓盈表示，对于昆明二手房未来的走向，她还是非常看好。因为昆明楼市一直比较稳定，没有大涨大跌，经过一段时间的上涨后将步入新一轮稳定期。

　　投资需求撤退调整不可避免

　　卞东晓（玛雅房屋云南总部副总经理）

　　玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓则表示，目前昆明的二手房主要集中在二环路以内的主城核心区，而新建商品房楼盘主要分散在二环以外，有的甚至靠近三环，新建商品房和二手房价格涨幅肯定会不一致。也就是说，二环内优质二手房源价格上涨主要还是因为其区位本来就具有一定优势，加之成交上涨后，这部分房源比较抢手。同时，二手房房屋折旧仍抵销不了区位优势所带来的身价上涨，故二手房今年以来的价格涨幅超过商品房并不奇怪。但是经历了半年多的涨幅，昆明的二手房交易量开始在8月份有所回调，加上二套房贷政策的出台，打压了部分投资需求，二手房市场开始有了调整的苗头。

　　“经历了上半年的上涨，很多二环周边的品质二手房源已经十分紧缺，而房东哄抬房价的情况也时有发生，导致部分购房者开始观望，交易量在8月份开始下降。我认为有一些调整也是正常的，一旦二手房的交易量明显下跌，房价自然会开始回调，买卖双方开始出现拉锯战，市场会再次出现变化。如果9月份二手房的成交量继续下滑，预计今年的二手房市场应该难以出现‘金九银十’的局面。”

　　不过卞东晓表示，优质房源价格不太可能有太大降幅。

2009年1-8月昆明二手房成交一览表

　　时间 成交套数  销售价格  主力户型

           　　（元/平方米） （平方米）

　　1月   1500  4283 90以内

　　2月   3300至3600 4384 90至144以内

　　3月   近5000 4480 60至90

　　4月   5000余 4511 144以内

　　5月   4000余 4583 144以内

　　6月   5000余 4654 144以内

　　7月   5300余 4819 144以内

　　月   4900余 4935 144内

　　以上数据由品牌中介荣城房产、玛雅房屋云南总部提供

　　2008、2009年昆明部分小区二手房房价图表

　　备注：以上房价数据根据各中介机构平时成交价核算，仅供参考