标题：五大现象证明楼市拐点已经出现

　进入九月，大家可能都有一个共同的认识，就是房价不会再涨了，下降是必然的趋势，现在大家都在唱衰房价，这不是偶然的。翻开上个月的博客文章，当时很多唱涨房价，鼓吹不可能下降的博主，现在也改口说下降了，整版整版的博客文章唱衰房价这种情况以前也不多见。

　　大家都说房价要下降，那么房价一定会下降，因为本来房价就是被一些人唱上去的吗，房价的高涨既没有经济基础，也没有社会基础。

　　前段时间，本人曾提出过楼市拐点将在年底出现的判断。当时那段时间房价增长势头比较猛，但是后来由于央行调控的消息一直真真假假地在传播，影响到人们对楼市走向的判断，毕竟在5月之后，投资房产占了市场的大部分份额，有很多人可能不承认自己是投资客，但是看看一个个小区黑灯瞎火的像一个个鬼城，就不由得你不相信现在的楼市，投资占主体。

　　如果不承认投资，那么楼市就应当有个稳定的交易量才对，自住需求不应该忽高忽低，预期房价涨时交易就增，预期房价降时，交易量也就降下来了。这是典型的投资行为特征。

　　说8月份楼市已经出现拐点，有这么几个特点，大家可以回顾一下：

　　一是楼市交易量从8月开始出现明显下降。交易量一下来，肯定带动房价下降，如果房价不降，交易量是不可能再涨上去的，所以说，8月份不管房价是不是有明显下降，8月以后房价也是不可能涨上去了。

　　据监测显示，在8月份监测的30个城市中，有8个城市住宅成交面积环比上升，不到城市数量三分之一，30个城市总成交面积环比下跌约11.18％。

　　8月份，北京楼市成交量上涨势头显出疲态，成交量环比出现下滑。8月份期房网上签约套数为16015套，环比降6%，期房住宅签约套数为11817套，环比降8%。期房住宅成交套数环比降8%，现房商品住宅成交量和成交面积明显下滑，环比降45.7%和39.6%。

　　截至8月31日，北京可售期房商品住宅的套数为72377套，比7月增加3184套，楼市库存量年内首次出现增长。在房价高涨的同时，成交量下降使得市场存量再度增加，高房价对楼市的影响已非常明显，开盘即售罄的局面不再见到。9月第一周商品住宅期房签约量再跌5.32%期现房周成交量仅相当于3月初现回暖时水平。

　　二是楼盘重现打折风。由于高房价的影响，人们期待的“金九银十”热闹景象并没有出现。在交易量连续两个月下挫之后，逐渐陷入“恐慌”的开发商们开始挺不住了。时隔半年多，“打折风”再次悄然兴起。而即将于本月下旬开盘的朝阳区“屯三里”项目竟亮出了一次性付款8.5折的优惠，成为半年多以来京城楼市的最低折扣

　　目前北京市场上有15个项目打折力度较大。而此前“领涨”房价的朝阳区打折楼盘所占比例最大，达到6个，占总数的四成。据丰台的中堂项目3号楼的公开信息显示，该项目均价18000元/平方米，而交易网上显示的成交均价为13860元/平方米，折扣率达到23%。

　　根据媒体资料粗略统计北京目前有20个左右，折扣幅度一般在9.2折到9.8折不等，优惠的办法有一次性付款、套特价房、限定期间签约、会员卡、购房消费券、持有VIP卡、赠送面积等多种形式。

　　三是房价上涨已经触到天花板。虽然前两个月的交易量出现下降，但是8月得住宅均价已经到14825元/平米的高位，环比7月的14408元/平米上涨了417元/平米，但相比六七两月之间的1106元/平米的涨幅放缓了不少，房价上涨势头正在减弱。

　　8月开盘的81个项目开盘均价达到16165元/平米，环比今年7月每平米涨千元以上，涨幅达10.7%。8月份五环外项目有55个，开盘均价为13572元/平米，环比7月份每平米上涨了2671元。8月通州区开盘项目17个，开盘均价为10574元/平米，环比7月每平米也涨了699元。

　　8月比1月份上涨了4387元/平米，涨幅高达42%，该涨幅甚至超过了2007年北京房价暴涨阶段的涨幅。比较典型的位于朝阳区的首创禧瑞都项目，该项目从4月份到8月份每平方米上涨了15000元。

　　9月4日开幕的2009北京秋季房地产展示交易会上，首日意向成交均价为15750元/平方米，比2008年秋展首日11419元/平方米上涨了4000元以上。

   数据显示，二手房成交均价继续保持上涨，但涨幅开始趋缓。8月份二手住宅均价12420元/平米，环比上涨3.11%。对比2月的均价8900元/平米，累计涨幅超39.6%。

　　业内普遍认为，在经过今年的疯狂上涨后，北京房价已经达到历史最高点，涨幅甚至超过2007年，北京房价已经触顶。

　　四是政府调控风声骤紧。最近被炒的最热的就是二套房政策，因为这项政策是07年一招调控制胜的法宝，所以既值得期待，也让人担心。目前改善性和投资性购房需求已成为楼市消费主体，二套房贷重新收紧势在必行，这必然会导致改善性和投资性消费群体预期信心不足，加剧购房者与开发商的博弈。

　　同时，去年宽松的货币政策中，部分针对房地产的部分政策多数政策执行期限是一年，下半年开始逐步收紧。央行和银监会多次表达了对楼市资金的担心，更特别多次向商业银行发出了预警。

　　近日，北京市住建委表示，今年计划新开工各类政策性住房850万平方米，上半年已经累计审核通过廉租房、经适房、限价房申请11万户，完成经适房和限价房配售5万套。下一步还将继续加大住房保障力度，加强和完善房地产市场的调控。

　　几乎同时，重庆市政府有关负责人提出，今后重庆调控房价的目标是：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房，未来享受政策性住房的市民，将占全市城镇人口的1/5到1/3。

　　之前上海的书记市长都有相似的表态，这都证明政府均认识到稳定房价对稳定民心、维护安定、促进公平的重要意义，同时也表明在调控房价方面，政府将开始大有作为。

　　五是购房人观望情绪越来越浓。房价如此快速蹿升，远非刚性自住需求的客户所能承受，部分客户不得不搁置购房想法再度观望。部分投资者开始从楼市撤退也是不争的事实。

　　据相关分析，大部分重点城市成交面积明显下滑，这一方面是受淡季影响，另一方面，由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现。

　　目前虽然楼市进入了拐点区域，但是开发商资金依然比较充裕，即使交易量下滑，开发商并不会轻易降价，但是这依然不能否认整个楼市已经开始转向的趋势，再想回到刚刚过去的从前已经不可能了，拐点之后一定是楼市的下调，开始是交易量的下降，年底之前就会出现房价普遍下降的情况。