“金九银十”的长沙楼市，9月第一周成交量环比减少2.36万平米，第二周，成交量又环比增加6.24万平米。楼市的表现就是这么戏剧化。若是一如地产名人冯仑所言，预测房价涨跌总是错的多对的少，那么预测楼市“金九银十”会否成为“铜九铁十”也会是个伪命题。
然而，为给购房者更有力的参考，本报记者从楼市供应情况、开发商心态和表现、代表性购房者的态度等角度入手，试图剖析出一个真实的长沙楼市轨迹。
之于楼市“金九银十”的预期，更多的人，在现实的供销压力下，表现得并不那么坚强。其中包括开发商，也包括购房者。而在“第二套房贷政策收紧”的政策语境中，在上周央企又在上海制造了一个70亿元的“地王”的行业背景下，长沙的土地市场也在逐渐活跃。
9、10月，长沙楼市供应量将大增，可售房源将达3万套，而在房价如“温水煮青蛙”式的上涨过程中，购房者的观望心理多多少少也在蔓延。有的开发商依然相信“不愁卖”的硬道理，也有的开发商在悄悄地加大促销力度。“人心散了”，多元化的市场，谨慎理性的表现，或许就是这个如期而来的楼市“金九银十”的真实表现。
供应放量
3万套房源井喷 美洲故事营销总监宴平在接受记者采访时表示，接下来的9、10月份将有一系列大动作。而上海城、西山汇景、恒大等大盘，则在9月份开始了“广告轰炸”，这些楼盘都开始了抢跑“金九银十”。显然，在政策微调、价升量跌等一系列楼市利空刺激下，对开发商来说，谁都不愿意放弃“金九银十”这块“肥肉”。有开发商认为，“抢跑大战”多少反映了开发商对后市拿不准的微妙心态，大家都想赶早出货，尽管9、10月份市场平稳上升的可能性更大。
据不完全统计，8月，长沙楼市推出新房源和新开盘的项目有近40个，包括别墅、普通住宅、小户型公寓楼、商铺等各种产品类型；9月，传统的楼市旺季中，预计也有近20个楼盘开盘或推出新货，供应量将迎来又一个高峰。据中原地产数据显示，今年1-8月长沙商品房上市后的存量在252.68万平方米，而计划即将开盘或推出新房源的20多个楼盘在接下来2个月则将推出6613套新房源。一业内人士保守估计，接下来金九银十整个市场可售货量将超过3万套，“很多谨慎的开发商仍在一栋一栋地悄悄推盘，这加起来数量惊人”。
3万多套货量意味着什么？数据显示，8月长沙市商品房（二手房除外）共成交9000余套，长沙纯商品房备案销售131.31万平方米。按照这样的消化速度，9、10月份市场可售货量要消化3个多月的时间。当然，考虑到国庆及秋季房交会因素，这一速度可能会有所加快。不太乐观的信号是，同比来看，8月成交量比7月下跌了25%。9月份第一周也延续“缩量”走势，成交2618套，环比有所下降。
需求渐疲
房价速涨动力不足 9月第一周，从万家丽北路的好望谷，到马栏山的金色溪泉湾，再到省政府南端的龙湾国际社区，或亮相或推新房源。将于近日上市的茂华·国际湘二期新房源，目前公布的均价在4200元/平方米左右，这与其7月份价格相比，没有出现明显上涨。“去年价跌量跌，今年上半年全线飘红，我认为长沙房价上涨是有动力的。8月份量的下跌是正常的，不会影响到我们对产品的信心和销售战略。”月湖兰庭总裁助理邓兵认为。
一位业内人士认为，一般新房源上市，因为上市体量较大，往往会将涨价幅度控制在30-80元/平方米，这样既利于先期销售，也为以后的房产升值预留了空间。而还未进入销售期的开发商，一般会通过各种手法或者说较低的开盘价格来积累更多客户，从而实现截留更多的有效需求。
相对于新盘上市的热辣，处于销售中期的楼盘项目，更多采取了稳打稳扎的做法。即将在10月推出第4期房源的山水湾，目前正在认筹阶段，均价约为3200元/平方米，得知消息的市民肖先生即使对这一楼盘的品质和价格都很动心也有些无奈地表示，“可惜4期要一年以后才能交房，如果明年上半年可以交房那我就会当场订下了。”
思达顾问总经理陈乐吾认为，长沙上半年市场90平米左右的中小户型成交量很大，而“金九银十”期间，中大户型或成为亮点。记者走访长沙各大楼盘发现，9月份开始，涌入消费者视线的楼盘是越来越多，频繁选择在这个传统旺季亮相，而且促销手段也是日趋多样化。好望谷买房送车、尊苑买房送“面积”，送下来分摊率低于5%，茂华国际湘认筹送10000元，越来越多的营销手段被开发商所运用。
土地复苏
9、10月份或更活跃 8月份，长沙土地市场在逐渐活跃。中原地产数据显示，相比于7月份无成交的表现，8月长沙挂牌土地出让面积大幅度上涨，累计出让面积约20.16万平米。更让人感受到土地市场复苏氛围的是，开发商对于单宗土地激烈争夺的表现。8月，长沙市马王堆一块商业用地，以竞价57轮、PK29个回合，溢价46%的破年度纪录表现，将长沙土地市场的热度推向一个新的高点。
“8月份是长沙市本年度推出第二批次土地的时点。种种迹象显示，买卖的意向有了明显增长，土地成交的活跃将会越来越明显。”中原地产湖南机构分析师说，与北京、上海等城市7、8月份地王频出不同的是，长沙开发商目前拿地的表现还是比较谨慎，但预计9、10月份会更活跃。
“土地市场的回暖，源于开发商看好未来市场。”武广新城一位开发商认为，由于今年上半年楼盘销售量大幅攀升，多数开发商的资金链已经脱离了去年的落魄境遇。
[数据] 数据显示，8月长沙市商品房签约成交14565套，面积156.05万㎡，环比分别下降-10.18%，-11.01%；其中住宅成交13676套，面积145.53万㎡，环比分别下降-10.09%、-11.17%。成交均价4442元/㎡，其中住宅均价4157元/㎡，环比分别增长2.65%，2.08%。
9月第一周，长沙市新建商品房共成交2618套，成交面积为28.46万平方米，较8月第四周减少2.36万平方米，长沙市销售量持续下跌。至此从6月开始长沙楼市价升量跌的态势持续价了近三个月。但9月第二周，长沙楼市又重现了量价齐升的态势。
业内声音：
“金九银十”或将推迟 湖南凯诺地产副总经理陈意明在接受记者采访时认为，今年的“金九银十”或将推迟到“10、11月份”。陈意明认为，6月份是往年楼市传统淡季，但是今年6月却“淡季不淡”，调整期出现在了8月份和接下来的9月份，楼市必然要在这个平台上休整、蓄力，因此在黄金周、房交会时，可能才会开始一波“高潮”。陈乐吾也认为今年“金九银十”会推迟：“因为客户群的变化，这种时间窗的概念在模糊和变淡”。
星城映象营销部经理袁玉锟认为，在经历2008年市场突变后，在很多人眼里，楼市变得不再那么靠谱，即使是“金九银十”这样的传统旺季。
“金九银十”难现热潮 一边，是成交量下跌势头明显，另一边，则是供应量大增。对于正在到来的金九银十，联想到前8个月楼市的销售数字，一种可能是，观望再度来袭。“今年前8个月的楼市已经偏热，成交量非常大，已经透支了‘金九银十’的能量，难再现热潮。”愿景集团营销总监付昊说。来自戴德梁行的研究结论认为，短期内整体住宅市场价格仍将维持高位运行，但价格的持续上涨已经导致部分购房需求推迟了入市步伐，选择持币待购。
业内人士认为，住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，从严执行“二套房贷”政策的消息传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。“而这，或许将带来金九银十的褪色。”一位不愿意透露姓名的开发商说。
开发商：有人促销有人提价卖 新宏源投资董事、总经理李如林：“金九银十”像2007年那样不太可能，今年应该比较平稳。
新地·东方明珠营销副总陈祥：“继续加推。”因为之前开盘的一栋楼出现一日卖光的现象，让其对接下来的2个月信心十足。
月湖兰庭总裁助理邓兵：月湖兰庭的销售采取分段计价方式。这几天的实际成交均价都在4200元左右，推出的户型也在做适当优惠。
好望谷常务副总经理罗飞虹：好望谷在一期交房的时候，推出了自在天为一期业主装饰设计活动，9月推出了“买一栋别墅送一辆新E系奔驰”活动。这些活动的着力点并没将销售放在第一位，而是把营造生活放在第一位。
王林：上周看了城东的一个楼盘，除了4300元/平米的价格，其他的地方都很满意。第二天，接待他的售楼小姐告诉他，开盘时均价会低于4000元/平米。但他没有动心，决定看看再说。
肖先生：面对即将在10月推出第4期房源的山水湾，均价在3200元/平方米，他有些心动，“但4期要到一年以后才能交房，如果可以在明年上半年交房就会当场订下了”。他表示要继续寻找其它房源。
[来源：潇湘晨报]
[作者：邵中兵 刘渝渝 文洁 杨洋]
[编辑：大威]