标题：成都楼市面临新调整 二圈层成主战场

　　“全域成都”将不再只是一个概念。这是不是意味着成都房地产的开发主战场将因此改变？结合近期成都土地市场与商品房成交情况分析，楼市似乎又出现了调整的迹象？中信、保利、万科等品牌房企已经在成都二圈层划定了不小的范围，随着地铁、轻轨、快速通道等交通设施的逐步完善，“全域成都”将不再只是一个概念。这是不是意味着成都房地产的开发主战场将因此改变？结合近期成都土地市场与商品房成交情况分析，楼市似乎又出现了调整的迹象？随着秋交会的临近，这些关乎楼市未来走向的问题最受开发商和购房者关注。本期，御风行和红星国际就此为您奉上他们专业的剖析与观点。

　　二圈层是楼市原始股

　　御风行：A二圈层即将成为成都房地产市场的主战场；B二圈层楼市具有很大的发展前景；C在二圈层，豪宅与普通住宅都有充足的发展空间；D各区县政府热衷区域形象包装策划，二圈层是房产市场的原始股

　　据未经证实的传闻：郫县即将改名“蜀都区”。听闻这个消息时，初觉惊诧，后觉莞尔。是的，温江、新都、青白江都改为了区，连眉山、简阳、资阳的电话也都并入了“028”。郫县改“县”为“区”应该是迟早的事。成都已经成为了一个“超级城市”。

　　随着成都的飞速发展，二圈层也即将成为成都房地产市场的主战场。中信、保利、万科、蓝光、恒大等巨头已在二圈层划定了不小的范围。毕竟，随着地铁、轻轨、高速公路、快速通道等等交通设施的逐步完善，“全域成都”已不再是一个概念，它已经逐步呈“现”；而且，在现在和未来，也将深刻地影响成都这座古老而年轻的城市。

　　在今年的春季房交会上，成都周边11个区（市）县楼盘就组团亮相房交会，不仅参展区县组团数量创下了历届之最，成交量也创了历届之最，约占总成交量的30％。二圈层楼市具有很大的发展前景，一方面，快速交通及地铁的即将建成让居住在区县不再“遥远”，成都私家车拥有量、公交系统、轨道交通都处于快速发展期，距离已不是问题；另一方面，二圈层的房地产单价约比第一圈层约低2000—3000元/平方米，会吸引大量的中产人群，也会吸引大量的高收入人群。在二圈层，豪宅与普通住宅都有充足的发展空间。在成都迈入快速城市化的过程中，全域成都以及各个区域完善的产业分布、生活购物、休闲等配套设施的建设成为亟待解决的问题。

　　二圈层的房产市场就是一个原始股，对政府、对开发商、对购房者，对整个房地产产业链而言，都是一个巨大的机会。今年以来，我们观察到包括主城区在内的很多区县政府都热衷于做区域形象包装策划，二圈层楼市在春交会上也是各放异彩。我们期待在即将到来的秋交会上，二圈层楼市得到更多的机会，取得更大的成绩。

　　楼市面临新一轮调整

　　红星国际：A土地拍卖火热，商品房成交下降，当前楼市一热一冷；B开发商良好的市场预期让地价屡创新高；C开发商调高房价，成交量下降，购房者重拾持币观望；D楼市面临新一轮调整；E健康的楼市不应是暴涨暴跌的房价

　　在9月4日成都拍出的三宗土地中，中海地产和佳宏地产分别以超出起拍价90％与64％的溢价拍得，楼板价分别为4750元/平方米和2921元/平方米，大大超过市场预期价格。与之对应的是一组比较尴尬的数据，据统计，上周成都市六城区商品房共计成交2614套，环比下降6.8％，成交面积合计21.9万方，环比下降13.8％，一热一冷似乎正是当前楼市的现实写照。

　　以佳宏地产拍得的锦江区外东沙河堡200号地块为例，满算3.8的容积率，20％的建筑密度，应该是规划大高层建筑。将近3000元/平方米的楼板价，综合开发成本以2400元/平方米计，税费及营销成本以15％计，则项目开发总投入约为6亿元，成本价也在5500元/平方米左右。而目前该地块旁也是佳宏地产开发的比华利国际城）售价仅在5200元/平方米左右，如以两年后该地块住宅可卖到7000元/平方米，商业可以卖到10000元/平方米计算，项目的利润率也仅在12％左右，以将近6亿元的投入，赚取7000多万元的利润，还是在没有考虑市场风险的基础之上，由此可见开发商对未来市场预期是多么地良好。也许正是这种良好的感觉让地方政府喜笑颜开，也让地价屡创新高，房价涨势不断。

　　开发商良好的市场预期无疑来自于上半年楼市的一片红火，或许正是购房者的热情点燃了开发商无限的欲望，在市场成交量上升，资金压力缓解的背景下快速调高房价，而与之付出的代价则是成交量下降，购房者重拾持币观望的态度，以及政府新一轮的调控，二套房收紧，以及可能的贷款利率调高，楼市面临新一轮的调整。

　　健康的楼市不应该是暴涨暴跌的房价，健康的市场应该是崇尚理性与遵循游戏规则者的舞台。