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从严冬到盛夏，开发商在一月之间完成了季节更替；2007年的地王还在光溜溜地晒太阳，2009年又是一个地王丛生的年代；2007年有人打出了“不要钱，只要房”的标语，2009年又出现了“十人争抢一房”的壮举。
历史总有惊人相似之处，只是谁也没有想到这一轮上涨会来得那么突然和彻底。
万科老大王石2007年底抛出的“拐点论”被人们盛赞为有“先见之明”，而在2009年，王石故伎重施却遭受市场的尴尬——3月初，在杭州举行的某论坛上，王石断言“房价依然处于拐点，楼市短期内不可能反转”。话犹在耳，武汉就出现了在帐篷里驻扎7天只为抢房的一幕。
2008年底，SOHO中国董事长潘石屹愤然说道：“全国4万多家地产公司，没有生命迹象的至少占1万家。很多开发商在硬撑着不破产，否则就坐牢了。”同样，华远房产的董事长任志强那时正在通过媒体，呼吁政府出台购房退税政策来刺激房地产市场。经济学家谢国忠给大家描绘了最坏的时光“可能一半的房地产开发商会破产”。
但是到了2009年5月，开发商们不仅都“活过来了”，而且活得好得让他们自己都意料不到。
涨价：
没有最高，只有更高
大家都在纷纷呼吁房价涨幅凶猛的时候，数据统计印证了大家的感觉，中国指数院发布的数据显示，7月北京商品住宅成交均价首次达约14500元/平方米，该价格环比上涨9.05%！而在此前，北京房价的“历史最高水平”是在2008年8月，成交均价为13814元/平方米。
从北京房地产交易管理网数据上看，2009年1月份的成交均价是今年最低价，仅仅为10438元/平方米；在3月之前，价格并未出现明显波动；而到了4月，成交均价突然飙升至12000元/平方米，6月份则突破13000元/平方米，7月的价格涨幅则超越了以前任何一个月份。
8月第一周，16个项目推出新房源，带来3000多套新房供应，成为今年以来开盘项目最为集中的一周。同时，价格继续上涨，新开盘项目均价已达15286元/平方米。
买房：
恐慌性入市还是恐慌性观望？
在涨价声中，北京楼市7月的期房成交量有了明显下跌。统计数据显示，7月期房商品住宅成交套数为12840套，成交面积148.1万平方米，除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的期房商品住房为10998套，成交面积为133.7万平方米，环比6月，期房商品住宅成交套数下降了10.5%，成交面积下降了5.7%。
部分业内人士认为，成交量下滑主要的原因还是“供应不足”，尽管总量有所下降，但具体到每个项目，销售情况都很不错。据亚豪机构统计数据显示，7月新开盘的48个项目整体销售率达到了62.8%，其中销售率大于50%的项目有34个，占总供应比重为70.8%，有6个项目的销售率达到了100%。分别是DBC加州小镇、京洲世家、冠军壹号、绿城阳光名苑、银谷美泉河首开常青藤。
不过，在8月第一周，尽管有着3000多套新增供应，北京楼市成交面积继续大幅下滑，商品住宅销售套数为3209套，环比下降12%；商品住宅销售面积346471平方米，环比下降19%，已骤降到本年度自4月份以来的最低值。根据调查，目前市场上“恐慌入市”确实大量存在；但随着价格的上涨，当人们感觉房价超出了承受能力时，“观望”就越来越多了。
汇石合创房地产投资顾问有限公司副总经理张剑也指出，一些纯粹的投资客已经退出市场，开始关注写字楼，“由于住宅价格的大幅上涨，导致开发商与小企业的预期爆棚，投资者要想与他们‘砍价’是一件很困难的事。”
开发商：
先涨了再说
成交量的小幅下降，并未影响开发商的乐观心情。任志强对这种情况曾有一个很形象的比喻：“人爬山爬累了，也会要歇歇。”神泽置业总经理赵亮杰认为：“振荡前行是市场规律，房价经过一段时间的高位运行，有人退出很正常，同时会有新的人进入市场。”
开发商的乐观态度，主要来源于流动性泛滥。赵亮杰说道：“不光是银行执行宽松的货币政策，境内境外都有大把的钱希望投入中国房地产行业。”最显著的表现是，以前基金要等开发商拿到地以后，才开始投资合作。这样有地做抵押的合作，让基金觉得更安全。但现在，不少基金已经开始在拿地前就介入与开发商的合作。“说明有很多钱急需要找到出口。”赵亮杰分析认为。在这样没有资金压力的情况下，开发商当然愿意提高价格，而不在意回款速度。
“并且上半年的销售量非常高，开发商几乎完成了全年销售任务，所以下半年他们会选择提高价格缓慢销售的策略。”张剑说道。
如此多的大型开发企业都已完成销售任务，他们更可以“轻装上阵”，以追求“超额利润”为第一导向，“捂盘惜售”、坐等涨价成了开发商的常态。
房价今年难以下跌
这一轮房价和销量的双重拉升，在国际金融危机远未结束、国内经济实体难言全面复苏的情况下显得格外“扎眼”。而北京、上海等一线城市的房产租金回报水平已经开始连续下跌。这与2004—2007年的形势颇为相似，租金房价“剪刀差”持续将近三年之后，中国楼市迎来了一轮持续一年的猛烈调整。上海房地产研究院综合部副部长杨红旭曾表示，截止6月份中国房地产的租金回报率已经只有4%了。
租金和房价落差的加大，使人们对房地产“泡沫”充满担忧。不少地产界人士都认为，这样“上涨”难以持久。阳光100集团常务副总裁范小冲就认为，尽管目前刚性需求与投资都很旺盛，但是不得不说，房价与基本经济面已经脱离得越来越远。“这只是熊市反弹，而不是牛市的开始”。
思源经纪董事总经理陶红兵却认为，租金反应的是当下的需求，购买反应对未来的期望。
而在当下国际、国内大经济环境还未实质性复苏，实体经济并未恢复的情况下，所以租金持续低迷。而购房需求增多，是由于对未来通货膨胀的预期在加大。
“通胀预期”是目前的流行词，无论是痛失良机的购房者，还是赚得眉开眼笑的开发商，绝大多数都感觉这样的暴涨“不合逻辑”。此时，北京联达四方经纪公司总经理杨少锋的意见具有一定的代表性。在个人博客中，杨少锋认为：上半年楼市股市的暴涨，完全是由资金推动型的增长，与真实的经济回暖毫无关系。“更客观地说，实际上资产价格的上涨，完全是货币供应过剩的另外一种表现，巨大的货币供应已经让人民币实际购买力大幅贬值。”
在实体经济没有得到显著复苏之前，宽松的货币政策不会改变，这也就使得房价短期之内不会下跌，将依然保持上涨趋势。最简单的逻辑就是：房地产商现在“不差钱”，他们为什么要降价呢？
另一方面，全国房地产市场的成交量开始萎缩。杨少锋认为：“下半年大部分银行的信用额度用完，货币供应将大幅下降。加上为抑制房价继续上涨，银监会近期重申‘二套房贷’政策的严格执行，以及对未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求也将大受打击，难以支撑起继续扩大成交量的能力。此时，楼市很可能将陷入滞涨阶段。”
这说明了需求非常旺盛。因为现房销售量大增，所以期房销售量下降并不能说明需求减少，而只是说明期房供应太少，把需求都挤压到现房市场。
陶红兵认为涨价还将继续。他说：“2008年房价下降完全因为政府政策打压，而不是市场调节的结果。所以今年形势稍见明朗，购房需求便集中爆发。”而由于2008年市场萧条，开发商大幅减少开工面积，导致今年供应趋紧。供需矛盾将导致房价持续上涨。