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量价齐升、连夜排队抢房、地王再现……当近日这些象征楼市步入上升通道的现象再次频繁出现时，我们的脑海中不得不闪现这样的疑问：2007年的楼疯这么快就回来了吗？
2008年年初楼市告别疯狂的上涨行情进入调整期以来，团购销售、大幅优惠、新盘房价低开等开发商刺激销售的手段“余音尚存”。但今年春节过后，二手房成交量出现增长，租赁业务更是呈现猛涨态势。特别是3月份以来，不少二手中介公司甚至迎来成交高峰。二手市场回暖迹象迅速传导到一手市场。与全国楼市回暖的步伐同步，昆明一手市场大幅回升，消费者购房需求大量涌现，出现了自3月份以来连续6个月成交量大幅上涨的可喜势头，部分楼盘酝酿提价甚至定价高开的现象越来越明显，房子越来越难买但买房的人依旧居高不下，大有企及并赶超2007年楼市最高点的疯狂之势。
成交量为什么会持续出现“爆发性”增长，动力何在？分析成交量大幅攀升的背后原因，业内人士分析，不外这些因素：年初中央大量资金投入后的效果开始发挥作用，资金的流动性增强；经历了一年多楼市的调整期，压抑的刚性需求开始释放；昆明城中村改造的陆续推进，给昆明楼市带来了较大的需求量，而供给量远不能满足需求；通货膨胀预期大量存在，购买房产成为人们资产保值增值的重要方式。此外，不断面市的新盘以及部分开发营销手段的炒作等原因，也在一定程度上助推了成交量的高走。业内人士提醒，楼市成交量的攀升以及房价的推高，不是任何单个因素能起决定作用的，而应该是政府、开发商以及购房者三者共同作用的结果。
刚性需求说
个案：小李和女友计划年内结婚，经不住双方父母的催促，两人还是决定赶紧买套婚房。近日，转了很多小户型新楼盘，也跑了大量中介，看了很多二手房源，两人最后在新迎小区选定了一套总价28万元的两房二手房。小李解释，不是不想买新房，而是积蓄不多只能选择中等价位的二手房，在双方家长的帮助下能解决首付问题。此外，在相对合理的价格能买到地段不错的房源，生活成本低。
解析：刚性需求一向是房地产市场成交量攀升的重要支撑力之一。所谓的刚性需求，简单理解，就是不管市场如何变化，都必须得到满足的需求，比如结婚购置新房、为了获得更好教育资源的移民置业需求等。刚性需求一直大量存在，这部分不能久等的需求始终坚定地推动着楼市成交量的上行。
“昆明房地产市场受世界性金融危机的影响比较小。此外，自去年年初以来一年多时间刚性需求的积压，最终带来了今年连续几个月昆明成交量的大幅释放。”昆明佳达利房地产开发经营有限公司副总经理贺云飞表示，目前昆明房地产市场的攀升属于正常释放。此外，值得一提的是，自去年2月昆明大规模启动城中村改造以来，不少集中性城中村改造需求在今年大量释放。据了解，今年年初，二手市场成交量大幅攀升的“繁荣”，其中不乏城中村改造需求的推动。
合富辉煌（昆明）公司客服部经理胡丁分析表示，城中村改造项目的陆续推进，促使部分城中村的租客提前买房、释放刚性需求。与此同时，部分选择货币补偿的村民短时间拥有大量自由资金，这部分购房需求也推动了楼市的向上发展。
通胀预期说
个案：王燕是一家网站编辑，每天大量浏览咨讯的她，对通货膨胀可谓烂熟于心。在通货膨胀的心理预期之下，王燕加速了选房之旅。今年年初，王燕看中了西市区的某个楼盘，但听了朋友一句：这个房价有点高了，房价肯定还会降。于是，王燕选择了等待。可是，等待的结果是，房价没降反而上涨了 。“通货膨胀之下，建材等原材料成本上涨，自然被开发商加到了开发成本之中，最终自然会带来房价上涨的后果，买房还是赶早。”下手晚了，王燕有些后悔。
解析：众所周知，通货膨胀是指流通中货币量超过实际需求量所引发的货币贬值、物价上涨的经济表现。云南财经大学教授、房地产与土地政策研究中心主任张洪介绍，与其他投资方式相比，房产投资的保值增值能力较强。在通胀预期下，于是大量刚性需求、投资需求不断涌现。云南大学经济学院教授、副院长郭树华表示，今年年初，大量信贷资金进入实体经济，对市场中的一些产品产生了正反馈，消费者有了“通胀“的担心。
信心及流动性过剩说
个案：去年还处于观望、徘徊的购房者，去年年底及今年上半年不少都选择了出手买房，小刘就是其中之一。“年初国家投了那么多钱，肯定有不少资金流向了楼市，这提升了我们的购房信心。另外，今年政策好，买房可以享受的优惠多。”小刘表示，幸好年初在市场低位时买了一套大房子，否则现在来买又不划算了。去年年底以及今年年初买房的购房者和小刘一样，都能享受新一轮楼市上涨带来的升值空间。
解析：去年年底以来，国家采取了一系列宏观调控手段提升楼市，这些刺激政策的积累效果不断显现。与此同时，今年年初，国家大量货币供应量投入市场，造成市场流动性过剩。数据显示，1-6月新增人民币贷款已超过7万亿元。7月，新增人民币各项贷款3559亿元。此外，持续观望氛围中，房地产大幅下跌的预期并没有出现，人们的心态逐步发生转变。随着时间的推移，全球性金融危机并没有对日常生活产生太大影响，于是，人们对全球性金融危机的担心也开始逐渐减弱……一系列利好因素，在提升今年市场信心的同时，也推动了人们对房价上涨的预期。由此导致大量消费者入市购房。
云南大学经济学院副院长郭树华教授分析认为，近期楼市等行业销售情况火爆，主要还是货币流动性充裕的推动作用。但是，他也表示，随着市场流动性减少，股市、楼市等行业的火爆只能是阶段性的特征，不可能一直保持“量价齐升”的势头。
新盘供应刺激说
解析：丰富的产品供应配合成功的营销战术，容易刺激人们的购房需求。楼市供应量不断增多，人们的购房选择范围相应扩大，这种扩大不仅是数量的增多，更是范围的拓展。据记者不完全统计，8月份开盘新盘近20个，其中小户型及商铺等投资型物业不在少数。此外，随着二环快速通道、轻轨建设的不断推进，昆明的交通系统在不断完善，未来人们的出行时间将大大缩短，生活圈在扩大，以“大昆明”为中心，置业范围将更宽广。
楼记辣评：营销本身就是一门艺术，能把楼盘独特的价值点冠上某个新提法，或者换成一种新生活方式的引导，走差异化刺激需求战术，并在市场上取得成功，就是开发商的本事和境界。
买涨不买跌心理说
解析：楼市成交量上涨后，房价也跟着涨声四起，此种营销手法就是利用了人们买涨不买跌的心理。如果说年初的“小阳春”带来的市场回升给了开发商信心，部分楼盘的涨价行为也是试探性的，那么，进入成交量较为稳定的5、6月份，涨价已经成为开发商们采用的普遍营销手段。
楼记辣评：市场有涨有跌，哪有只涨不跌之理？长期的市场经验证明，房地产市场是一个“既买涨，更买跌”的市场。
炒作说
解析：不管是在楼市调整期抑或是高速上涨期，开发商关于楼盘品质、成交量等方面的炒作就从来没有停止过，这是开发商宣传产品、购房者了解产品的一种需要，也是一种营销策略。
楼记辣评：不是所有的开发商都有气魄对外宣称不拿地王，不做房价的领跑者，房地产公司以及楼盘对外形象的高调“炒作”需要底气。正如某房地产开发商所言，表面热销的情况可以营造出来，但光靠一些礼品以及活动不一定能制造出火爆的场面。只有产品品质、企业品牌成为行业的先锋，才能长期驾驭市场以及具备炒作的资本。
解读
楼市回暖了？
楼市触底了？
楼市怎么走？
买房好时机？
去年甚至今年初还大行其道、颇具人气的楼市“冬天论”，一转身就迎来了昆明楼市成交量3-8月份连续6个月攀升并屡创纪录的佳绩，这不得不让人担心和疑惑。
“目前的房地产市场有点奇怪，显得不太正常，不知道是好事还是坏事，未来的走势也很难预测。”谈及房地产市场，越来越多的人开始看不懂。
有人问，楼市的冬天已经过去了吗？
有人回答，楼市本来就没有进入冬天，何来过去之说！
对于目前楼市，业内人士有看好的，也有部分持谨慎态度。楼市回暖是意外还是必然？楼市新一轮的分水岭是否出现？上一轮楼市调整是否触底？未来楼市会怎么走？购房该不该出手买房？一个个谜团等待揭开。这里，我们集结昆明房地产市场业内人士集体智慧，共同把脉目前的楼市症结，力图深入解析并还原一个真实的昆明楼市。
话题1：回暖是“意外”？能否“持续”？
观点一：回暖是“必然”
“本轮房地产的上涨是伴随着经济复苏和通胀预期的双轨前行的。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪表示，房地产业是中国经济的支柱之一，甚至是中国经济的火车头。目前，中国的房地产业刚刚起步，起码还有10年甚至20年的发展空间，绝不会因为目前的金融危机而发生方向性转变，楼市的回暖是必然。
他介绍，相比2007年房地产高峰期的供求关系，今年楼市供应量的缺口更大，需求的相对刚性和累积需求的不断释放将带来需求量的大幅上升，从而导致楼市的供给和需求在更高价格上去寻求均衡。“根据保守测算，今年一线城市理论上的需求至少是2008年成交量的1.5倍。”
“由于供给小于需求，昆明房价上涨不可避免。”王詠雪介绍，2008年开发商过度收缩开工，今年上半年又处于艰难的去库存化过程，导致了市场新增供给的下滑。而由于房地产的生产周期所致，即便现在开足马力进行生产，今年全年新增供给也将小于2008年。目前楼市出现的排队买房、开盘火爆等现象，正是供给小于需求所致。
而与此同时，昆明楼市的投资需求以及消化能力并未削弱，王詠雪表示，“与2007年相比，目前的投资渠道也不多，但如今的投资者面临更为宽松的货币环境以及资金成本，在通胀的预期下，资金投资房地产的意愿并不弱于2007年。与此同时，居民实际支付能力并不见得比2007年更差，2008年楼市调整周期中削弱的只是信心，被迫接受价格的能力并未大幅削弱。近日有消息称，广州楼价继去年五月之后首次重返万元大关充分说明了这一点。”
观点二：阶段性调整难挡楼市平稳趋势
“不能说是冬天吧，只能称之为阶段性调整。”对于2007年下半年以来楼市市场形势的变化，昆明佳达利房地产开发经营有限公司副总经理贺云飞如此评价。他认为，年初以来的小阳春不属于反弹，将持续平稳走下去。
观点三：“楼疯”属非正常现象
“大量流动性转向了股市、楼市等容易产生泡沫的行业，并没有对拉动实际的消费需求产生太大作用，因而实体经济没有出现实质性的恢复。”云南大学经济学院教授、副院长郭树华表示，7月份，CPI和PPI同比降幅双双扩大，这说明消费增长仍远远低于投资增长。他认为，目前房价的上涨属于资金推动型，未来楼市暴涨将不复存在。前段时间，楼市、股市的快速上涨脱离了经济的基本面，过快增长的楼市属于非正常现象。实体经济没有彻底恢复，而楼市脱离实体经济的快速上涨最终将走向调整。“未来国家可能对信贷进行结构性调整，引导资金流向最能产生作用的行业，比如民营企业，以真正推动实体经济的上行，而楼市将被弱化。”
话题2：本轮楼市调整是否触底？
观点一：楼市回升的理论值在今年年底
云南大学教授、博士生导师徐光远分析认为，为了抑制经济过热，1993年，国家采取了适度从紧的货币政策，紧急“踩刹车”。1997年，遭遇金融风暴之后，又开始进行回调。直至2003年经济出现过热时，又重新出台从紧的货币政策。从这一调整周期可以看出，国家“踩刹车”的周期是5年左右，“加油门”的周期是5年左右，一个大调整周期就是10-11年时间。自2004年“踩刹车”以来，2007年下半年楼市再度过热。2008年国家开始出台从紧的货币政策。但受全球性金融危机的影响，不久后政策开始回调。去年9月16日央行4年来首次降低银行存贷款利率和存款准备金率，国务院于去年11月9日出台“4万亿资金拉动内需”的十条政策，依照“踩刹车”一般是5年左右的周期，从2004年算起，经济回升的理论值应该在2009年年底或2010年年初。
房地产市场是经济的晴雨表，经济的变化和政策调整很快能在楼市中显现出来。按照这种关联性推断，今年年底可能成为楼市回升的重要节点。
观点二：中国楼市已经触底
“在年前大幅降息以及巨额信贷投放的双重影响下，中国房地产市场已经触底。”王詠雪介绍，房地产周期的底部典型特征是：利率水平相对较低；信贷、货币供应和流动性充裕、GDP 增速。2007年和2008年银行新增信贷分别为3.63 万亿元、4.90 万亿元。2009年前5个月银行新增信贷为5.84 万亿元，预计2009 年全年将会达到7-8 万亿元。他表示，目前降息周期已经结束，利率水平处于最低点，GDP 环比趋好，房地产成交显著活跃，地产股股票早在年初就已经企稳回升……这些都说明了中国楼市进入了新一轮的上升周期。此外，他表示，受新兴经济体的特性决定，与国外的房地产运行周期相比，中国房地产市场具有调整期短、上升期快的特点，因而本论调整期也比较短暂。
观点三：楼市调整未见底部
“价格下跌的同时，成交量不断放大，这才能说明楼市已经走到了底部。”郭树华表示，价跌量涨才属于正常现象，2008年楼市调整才半年多时间，底部根本没有到位，或者说没有真正触底。根据经济运行规律，房地产市场仍有下行空间。他预测，昆明楼市可能出现二次探底，但下降的幅度可能不会太大。他表示，沿海一线城市楼市成交量日前出现下滑的态势势必将传导至昆明。据了解，8月份，深圳、上海等一线城市房地产市场成交量均出现不同程度的下降。
话题3：未来楼市会怎么走？
观点 ：经济走势决定楼市走向
云南省建设厅副厅长陈锡诚表示，未来房价的走势要看经济形势的走向，房地产的发展不可能脱离经济大势。如果三、四季度的经济形势向上发展，房价走势肯定也会比较平稳。如果经济走势反复，房地产行业也会出现细分，房价也会出现相应的波动。
王詠雪也表示，上半年楼市持续回暖甚至升温，成交量和价格双双迅速上扬，全国完成房地产开发和住宅开发投资额不断增加，但在经济尚未完全企稳的前提下，短期内针对楼市的紧缩政策还不会大量出台，未来一段时间内楼市政策仍将不转向。
更多业内人士对未来楼市的走向持谨慎态度。“银行信贷在收缩，国家的打压政策落实到昆明到底有多长时间，是秋交会以后还是在其他时间，不得而知。”顺新时代销售部经理杨更宇说出了业界的疑虑。
话题4：当前是不是买房好时机？
观点：投机需求宜权衡
面对目前房价仍有上涨趋势的势头，贺云飞建议，刚性购房需求可以正常释放，投资房产也很正常，但如果是投机心理，则需要仔细权衡。他表示，尽管近期国家紧缩的调控政策对开发贷款有一定影响，但还没有到让开发商无法喘息的地步，只是增加了开发商的融资成本。面对这样的市场环境，产品品质如何依旧是衡量开发商能否在市场中取胜的重要因素之一，开发商应该坚守品质第一的原则。
郭树华则看准房价的下调。他表示，根据自身需求及实力，刚性需求的购房者可以再等等。此外，目前的房价在资金推动之下不断上涨，已经显现出了楼市疯狂的非正常现象。
■观点回放
云南省建设厅副厅长陈锡诚：如果三、四季度的经济形势向上发展，房价走势肯定也会比较平稳。如果经济走势反复，房地产行业也会出现细分，房价也会出现相应的波动。
昆明佳达利房地产开发经营有限公司副总经理贺云飞：刚性购房需求可以正常释放，投资房产也很正常，但如果是投机心理，则需要仔细权衡。
云南财经大学教授、房地产与土地政策研究中心主任张洪：与其他投资方式相比，房产投资的保值增值能力较强。在通胀预期下，于是大量刚性需求、投资需求不断涌现。
云南大学经济学院教授、副院长郭树华：目前房价的上涨属于资金推动型，未来楼市暴涨将不复存在。
云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪：在年前大幅降息以及巨额信贷投放的双重影响下，中国房地产市场已经触底。
云南大学教授、博士生导师徐光远：今年年底可能成为楼市回升的重要节点。
合富辉煌（昆明）公司客服部经理胡丁：城中村改造项目的陆续推进，促使部分城中村的租客提前买房，释放刚性需求。
■记者手记
楼市疯狂谁之过？
“上帝要谁死亡，必先使他疯狂；上帝要谁疯狂，必先让他买房。”某日，朋友发来一条打趣的短信，看了之后，真的不知道该作何感想。身为楼记，自有热爱并维护房地产行业威严的使命感。而站在普通购房者的角度考虑：一次买房经历下来，在各种营销手段的影响下，不断经受跟风、买涨不买跌心理的洗礼以及每月按揭沦为房奴的生活压力，要想不疯狂怕是都难。
近日，昆明房地产市场又迎来了新一轮上涨期，成交量和均价双双攀升。连日来，记者在踩盘以及参与楼盘活动中也明显地感受到楼市人气的旺盛以及超高的成交率。一幕幕楼市场景都表明：2007年房地产市场的疯狂又回来了。
楼市疯狂再度出现，购房者不免出现不满情绪，但这到底应该由谁负责呢？是不断调控楼市发挥“无形之手”作用的政府，是去年嚷着要“深挖洞、广积粮、勤练兵”过冬、今年又着急涨价卖房的开发商，抑或是买完自住房后又积极投资房产的购房者本身？我们深知，当楼市疯狂已成现实的时候，任何一方都在其中起到了助推作用。这个时候其实最需要做的事就是静下心来思考，思考怎样让房地产行业走得更远，越来越健康；怎样做才能既盈利，又兼顾责任地产的重任；在怎样的市场环境下，才能买到最划算的房产。