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标题：沪上惊现打折楼盘难改楼市供不应求现状

1楼

方寸发表于：2009/9/18 14:28:00

打折项目过去一年售价翻番。专家称，供需逆转要到明年下半年
　　
　　郝倩
　　
　　许久未见的楼市促销最近在上海重新“冒头”。包括公园7号及绿洲康城在内的少数楼盘日前以总价优惠和折扣等方式进行促销，一度引发业界浮想联翩，认定“房价已经开始松动了”――这显然有些反应过度了。
　　答案根本没有那么乐观。事实上，根据CBN记者调查：优惠的“毛毛雨”并未改变楼市整体现状。尽管上海楼市因价高量跌已出现“消化不良”的征兆，但“掉头向下”的可能性却微乎其微。因为作为楼市走向的重要风向标，供需关系目前依然平衡，短期内还会呈现明显的供不应求。
　　根据台庆房产为CBN记者提供的统计数据：上海现有一手住宅存量三个月即可消化完毕，杨浦、长宁、宝山存量紧缺，若无新增房源，不到2个月存量即去化完毕。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟对CBN记者判断说，出于惯性，楼市仍可能在未来2个月间出现价格上扬，但不会过分。在这期间，上海的供需矛盾体现得尤为突出，所以真正的供需逆转起码要等到明年下半年。

　　小优惠仅是小噱头
　　“总价减3万。”当CBN记者以购房者身份向公园7号售楼人员“索要”折扣时，得到的回应干脆而迅速。
　　在教师节之后，针对教师的折扣也随之消失了。根据之前在网上风传的消息，这一外环外的楼盘报价均价1.1万元/平方米，而且买房时“不需要额外的手续，就可以在总价上优惠3万元”。同时，另外一个优惠消息是，教师节当天买房，凭教师证，可在原3万元的优惠基础上再减1万元。
　　“实际上，我们楼盘卖得非常好，假设价格还在不停地往上提，即使有一个3万元的总价优惠，需要付的钱还是只会多，不会少啊。”该售楼人员“劝诫”CBN记者不要迷恋楼盘给出的“小恩小惠”，且笃定地说：“‘十一’一定会涨价，100%涨价。”目前公园7号的最新报价为均价1.2万元/平方米，90平方米的两房总价接近110万元。
　　另一个发“甜枣”的楼盘是位于大浦东成立前的南汇区周康板块的绿洲康城亲水湾，该项目8月底开盘推出的10号楼，价格在1.5万~1.8万元/平方米之间，之前连续两个周末推出9.5折优惠。该楼盘售楼人员很“遗憾”地对记者表示，“9.5折的优惠已经结束了，现在最高也就是9.8折。关键是，9.8折的优惠很快取消”，所以“欲购从速”。

　　楼价“节节高”
　　但上述两个打折案例在目前市场中仍属个案，市场中一手房价格松动的项目依然寥寥。事实上，上述两个楼盘的价格都在过去1年中几近翻番，涨价轨迹可被视为上海楼市的典型个案。
　　根据易居中国的统计数据：公园7号的成交均价，由去年8月的5764元/平方米,上调至今年8月份的1.15万元/平方米。同样，绿洲康城亲水湾这一均价1.6万元/平方米的外环外楼盘，9.5折是单价1.52万元/平方米。可以对比的数据是，该盘在5月28日开盘推出的一批毛坯房源折后均价在1.2万元/平方米。
　　再往前推算，去年圣诞节前，绿洲康城曾一度打出7300元~8500元/平方米的超低价，之后在今年1月小幅上涨到9072元/平方米。8月份，价格已重新刷新为1.37万元/平方米，涨幅接近五成。如果按9月份1.7万元/平方米（含装修）的房价最高峰值计算，该楼盘在过去大半年内价格已经翻番。
　　“其实就是一个不足挂齿的小促销，相比于之前不断地大幅提价，这些小优惠几乎可以被忽略，更不值得大惊小怪。”一家房地产开发商对CBN记者坦言。从该公司最近的经验来看，托关系挑房子的人仍有很多，就连“关系户”都已不提“折扣”二字，只希望早点买房，落袋为安。
　　同时，最近一段时间凡是地产公司可以安排员工买房的，都被视作对公司内部员工的最大“福利”，也没有什么折扣优惠，与1年前公司员工内部折扣消化房源的情况截然相反。

　　开发商提价有理？
　　根据台庆房产的调查分析：杨浦、长宁、宝山存量紧缺若无新增房源不到2个月存量即去化完毕，闸北需2.2个月，浦东需2.6个月，卢湾2.8个月，均不足3个月。而徐汇、静安存量消化需时8个月，但并非供应过量，实为开发商变相捂盘。
　　“大部分区域住宅供应不足，而一手房房源最为紧缺的则为杨浦。8月杨浦一手住宅成交量逆势增长135.8%，创各区域中最大增幅，供应不足是重要原因。”上海台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者分析说。
　　以徐汇区存量最大的汇峰鼎园来说，其存量套数达400套以上。事实上，其房源最早于2004年下半年即开始推出，当时开盘价在1.7万~2.2万元/平方米，销售一部分后，2005年及之后价格直接升至接近4万元/平方米，至今销售进度缓慢。
　　在静安区，截止到9月13日，君御豪庭存量72套，远中风华园存量44套。从价格来看，君御豪庭2007年9月推出一期时，单价在3.1万~3.4万元/平方米，而2008年7月推出的第二期，售价则为4万~4.35万元/平方米，不到一年每平方米涨幅近1万。
　　陈史翎表示，房价居高不下，归根结底还是土地供应不足，尤其是内环以内土地稀缺，致使地价、房价连年攀升，故持有内环以内楼盘或土地的开发商即使在房子卖不动的时候也不着急，能拖多久便拖多久。而最近的几幅住宅土地拍挂，动辄就诞生地王，也从另一个侧面凸显市区土地的稀有，还是只有在短期内大量、密集释出土地，才能保证稳定的市场走势

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