标题：低价未必畅销 潮水渐退看深圳楼市谁"裸泳"

　　楼市欲变脸，在成交上迅速有了表现，这不仅是指成交量的萎靡，同属新盘，销售数据的“冰火两重”也让人大跌眼镜。

　　上周深圳湾有豪宅入市，超过3万元/平方米的均价照样引发“哄抢”，开发商坦言：市场反应出乎意料；而龙华有小户型加推，全屋精装修、面积也送不少，1万出头的均价还有商量余地，可惜成交始终波澜不惊。更有新盘重祭购房送车、团购优惠，都是成交惹的“祸”。

　　这般景象其实并不陌生，在2008年楼市低潮期，也不乏逆市飘红者。理性市场，自然对地段、产品、配套乃至性价比都有更高要求；不过比起上半年新盘一片红火的光景，楼市变脸、置业者转向不可不谓快。

　　潮水渐退 看谁“裸泳”？

　　短短几周，深圳楼市就在潜移默化中“兵分两路”，门庭若市的售楼处不少，门可罗雀的营销中心亦很多。开发商们击鼓传花的涨价游戏不约而同地叫停，各层次消费者的反应也是差异较大。

　　火热一方的代表自然是豪宅市场，近期楼市镁光灯聚焦在了后海片区，新盘高达3.3万元/平方米的均价竟遭到疯抢，给市场留下的不仅是话题，还有数不清的疑问。与此截然相反的是，关外万元左右的新盘却鲜有人问津，即便营销花样百出依旧无法打动置业者们掏钱买单。

　　再看成交数据，上周新房成交均价18998元/平方米，一周内有两天成交均价突破2万元/平方米，更值得关注的是福田区竟出现了四天新房零成交。显然豪宅成交依然是拉动房价居高不下的始作俑者，但豪宅的热销折射出的只是那些有钱的投资客寻找资金避风港的急迫心态。而面向中低消费人群的商品房即便价格较此前有所松动，但从成交量上看，开发商放出的“小恩小惠”离观望者的心理价位还有段不小的距离。

　　市场的玄机虽然总是最先掌握在开发商手里，但坐过“过山车”的老百姓们面对高房价也越发的淡定了。似乎那句“买涨不买跌”的话用在今天有点过时了，因为市场培养出了越来越多的理性购房者，不会轻易被疯涨的房价冲昏头脑了。

　　看来二套房贷的收紧并非“隔靴搔痒”，至少吓退了一部分投资性买家谨慎收手。少了炒家们的推波助澜，楼盘热销与否的真相一看便知。借用华尔街大师巴菲特的那句话：当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。希望2008年的生动一课能给开发商留下深刻的印象，在赤裸裸的成交量面前，能走出理智一步，或许进一步是万丈深渊，退一步则海阔天空。

　　“低价”未必畅销

　　近期楼市的变化值得玩味。调查表明，滞销的物业虽然价格不高，但综合素质有限，而畅销的物业虽然价格不低，但综合素质较高。可以说，深圳楼市发展到目前这个较为成熟的阶段，“低价”的吸引力大不如前，“低价即畅销”的观念已经不合时宜。

　　虽然近期市场出现一定观望，但二手住宅的月成交量仍然处于10000套以上的高位，这说明市场上仍然存在大量置业需求。但是比较各种不同类型、不同位置的物业成交量可以看出，前几个月的市场火爆行情下，各类型物业成交均十分活跃，但到了现阶段，情况发生了比较明显的变化，不同类型的物业，成交量开始出现差别。

　　举例来说，目前几大豪宅片区的豪宅物业，成交价基本在3万元/平方米以上，一套豪宅物业动辄上千万，依然不缺买家；福田、南山和罗湖这三个成熟区域，不少品质较好的社区物业，成交价一般在16000元/平方米以上，也依然十分热销，尤其是小户型物业，更是受到众多买家的追捧。另一方面，像龙岗中心城等片区的物业，虽然楼宇质量和小区环境均不逊于关内，价格也仅在7000元/平方米左右，但因为地段偏远、配套不够完善等缘故，在近期的成交量明显减少。

　　在2008年之前，深圳楼市的买家，特别是投资型买家，对物业的综合素质并不看重，他们更看重的是价格是否实惠。但是在2008年的市场调整当中，综合素质较高的物业，抗跌性较强，需求也较为强烈，优势十分明显，因此越来越多的购房者，倾向于购买这些综合素质较高的物业，尤其是有各种附加值的物业，如学位房、地铁物业等，哪怕是价格高一些，他们依然愿意接受。

　　就豪宅物业而言，它因为稀缺而具备良好的保值性和增值性，所以受到资金实力较强的置业者的青睐，尤其是一些拥有不可复制的山海资源的顶级豪宅类物业，更是有种“皇帝女儿不愁嫁”的优势。

　　不少稍有实力的置业者，也更愿意选择关内交通相对便利、配套相对成熟的高价物业，而不是关外较新、配套较为欠缺的低价物业。而对于小型投资客来说，良好的增值性、以及租金回报率等才是他们考虑的首要因素，相比之下，关内具备地段优势的小户型物业，也自然更优于关外较偏远片区的房子。

　　豪宅“火”得有理

　　楼市进入价升量跌的“敏感时期”，市场也开始出现明显的分化，据统计，8月份深圳楼市的新房成交以改善型和大户型为主，占据市场总成交量超过八成，70平方米以下小户型成交7万平方米，不足20%。与华侨城天麓、波托菲诺（查看地图）、幸福里（查看地图）、红树西岸（查看地图）等豪宅项目的持续旺销相比，普通住宅遭遇今年以来最大的销售危机，多个90/70的居家型品牌大盘开盘纷纷遭遇“滑铁卢”，新盘开盘销售率明显下滑。

　　众所周知，深圳楼市在短短一年零两个月的时间内实现“V”型大逆转，与中央本轮经济刺激计划关系重大，积极的财政政策和宽松的货币投放导致大量增量和富余资金流入资产市场，股市、楼市随之暴涨。但进入8月份，各相关部门纷纷发出“政策微调”的论调，确保复苏成果、严防市场泡沫和通货膨胀逐渐成为共识，货币政策开始收紧，上证指数和楼市成交同样应声“跳水”。

　　除了宏观政策的影响、新增供应减少外，上半年楼价快速增长所积累的市场风险也开始显现，上半年，深圳楼价上涨超过三成，但租金却一直“原地踏步”，全市平均租金仅在34.1元/平方米，售价/租金比达到了接近438：1，而8月更是上升至，495：1，远远高于250－300的国际警戒线，从租金回报率来判断，住宅市场的投资风险已经相当大，而随着楼价的增长，刚性需求、尤其是首置型客户基本退出二级楼市，转而观望或投入三级市场的怀抱。

　　虽然宏观政策转趋微妙，楼市积累的风险也显而易见，但在经济“数据”强劲复苏、通胀预期已经形成的情况下，资金进入楼市的欲望依然强烈。毕竟在相当长的时间里，在当前国内的投资环境中，房产依然是资产安全和增值的最有保障的工具。

　　而在租金比大幅提高的情况下，投资者在投资置业策略上显然更倾向于谋求“资产增值”，而非“以租代供”，因此稀缺型豪宅因其更有优的保值和增值能力而成为首选，这也就形成了当前楼市“豪普冰火两重天”的市场格局。