标题：分析称楼市已显回调迹象 买房抗通胀需三思

　　□杨红旭

　　通胀快来了，抢房去！这似乎是很多国人的一致观念。然而，买房子能够抵御通胀么？笔者认为，对这个问题需三思而后行，当下如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵御预期要到来的通胀，那么结果不一定会让人满意。

　　一思：房子的保值功能究竟如何

　　今年以来，在宽松的货币政策下，前8月新增信贷超过8万亿元，远超去年全年和今年预定的5万亿目标。实际上，今年一季度货币供应与信贷数据甫一出笼，便引起经济学家们的关注与担忧，再经过媒体放大效应后，从4月开始，投资者便开始向楼市进军，且愈演愈烈，投机客也有所跟进，7月以来更是形成了豪宅抢购潮。

　　按照西方经济学理论，流动性过剩必然导致通货膨胀，消费品价格、尤其是资产价格本质是一种货币现象。而事实证明，资产价格的上涨领先于消费品价格，根据笔者的研究，M1、股市、楼市、消费品，四者之间依次呈领先关系。近期的实证是：M1去年四季度触底后快速回升，股市是从今年初反弹的，房价是由今年3月止跌上涨的，而CPI到8月仍是同比下降。

　　那么，购房到底能否抵御通胀？不妨做一个大跨度的数据对比。2000年-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果一目了然：每年的房价涨幅都大于CPI增幅。

　　如此看来，单以房屋增值率衡量，购房肯定是保值的，若再算上租金回报率，则更划算了。可事情没这么简单，还得深入探究一番。

　　2000年以来，我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的存在，不可能长久如此。

　　不妨举三个最坏的例子。1990年日本楼市泡沫破灭后，东京的地价和房价至今都没能回到当初的水平；1997年香港楼市泡沫破灭后，住宅价格至今没能超过1997年三季度的高点；2006年6月美国房价到达顶点，然后持续下跌，并导致次贷危机，引爆金融危机。如果投资者在上述三个房价高点购入房产，则不仅没有跑赢CPI，而且会赔得一塌糊涂。

　　当然，上述事情近几年不可能在中国发生，不过这也不代表永远不会发生。做个简单推理，目前我国城镇住房私有率约为84%，如果加上农村则约为92%，这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升级换代，但我国居民的传统是“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，多年后势必出现很多空置房，必然降低房子的保值功能。

　　二思：房租增幅远滞后于房价说明什么

　　很多人只知道近些年我国房价涨得快，却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关，却能在一定程度上反映出房价上涨的根基不稳，因为住宅价格是价值的反映，而商品价值的基础是实用价值，房子的使用价值集中体现在房租水平上。

　　2004年～2008年，我国租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6%-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明显低于发达国家5%-8%水平。如果拉开时间跨度来看，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国近9年的6.00%，英国近26年的7.90%、澳大利亚近22年的9.50%。

　　不过长期来看，根据国际经验，购房抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。

　　三思：投资股票与投资房产回报率孰高

　　各种物业的投资回报率有所不同，因此，想要通过中长期投资房产赚钱的人应对这点有所了解。以香港近18年数据为例，住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后两者明显优于前两者。当然，住宅投资的门槛和风险要低于其它物业，即使不愿租，也能用于自住。

　　1998年-2007年，我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5个百分点。从结构来看，其中，住宅年均复合增值率为4.51%，明显高于商业用房及写字楼，但其租金回报率却要比写字楼及商业用房低许多，这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明，短期来看，投资住宅回报率更高，长期而言，投资商办物业更划算。

　　值得关注的是，任何投资都有机会成本。一个简单的问题是，同样一笔钱，你若投资股票，回报率是高于还是低于投资房产？1929年-2002年，美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率(加上分红)为11.31%，略低于澳大利亚的近22年的12.5%、英国近26年的13%的房产投资回报率(不剔除CPI)。长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，仅从投资角度分析，二者并无本质的区别。

　　总之，笔者认为，如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵抗预期要到来的通胀，那么，结果不一定会尽如人意。因为当前我国楼市已显露回调迹象，自7月开始，全国商品房成交量持续下滑，开发商期盼的“金九”已成为镜中花。至于房价，则有些高处不胜寒，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多。(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)