标题：楼市“金九银十”开局不利 房价高企忙买忙卖众生相
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□文 王毅鹏 崔烨 李伟
据美联物业市场研究组统计，上周共成交4090套商品住宅，环比前一周下降了16.7%，成交面积环比也下降了13.5%，日均成交套数为584套，各项成交数据较前一周都有一定幅度的回落，楼市“金九银十”开局不利。
传统旺季未带热楼市
从上周商品房走势看，申城楼市整体成交仍然保持着金九银十开局不利的局面，其走势基本处于一路下滑的态势。月初种种迹象表明，随着楼市进入传统的“金九银十”旺季，沪上部分开发商将加大推盘力度，9月份有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月，但是到目前为止，预告的新盘推盘高峰仍然没有到来，每日成交量仍然处于相对比较低的状态，不免令人对金九银十的前景担忧，“金九”最终是否成金还有待未来几天新房供应量。
而再往前推一周，来自中国指数研究院的统计显示，29个被监测的主要城市中，楼市成交面积环比上升的城市有13个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有16个，环比跌幅超过10%的占到11个，比前一周又有所增加。
各区成交数据来看，上周全市商品住宅日成交量仍然处于低位运行状态，多个区域甚至多次出现了零成交的怪象，而外环区域的成交下降尤为明显。上周在各区域中位列第一的是浦东新区，该区上周共成交857套，环比前一周增幅高达73.5%，比位列第二的宝山多出了205套。而上周成交量增幅最大的则是杨浦区，该区域成交量、成交面积环比前一周各提升了165%、197%。
租毛坯房也成流行
美联物业市场研究组分析，从7月二手房成交量首次下滑，到8月上海二手房均价止涨小幅回落，目前二手房市场似乎面临了楼市的 “拐点”。主要是比起前几个月的持续上涨，当前的二手市场成交已经多了份理性，预期中买卖双方的拉锯战如期降临。随着二手优质房源供应的进一步减少以及房价继续处于高位，购房者的观望情绪将会继续浓厚，市场僵局有可能会进一步下去。但传统意义上的金九银十应该仍会带动部分市场，但不会有太大的爆发。
近期毛坯短租房正成为租赁市场的“黑马”。
今年以来，一手房市场的行情火爆，为租赁市场增添了不少毛坯短租房源。据悉此现象的出现主要是因为快速上涨的房价使得部分投资者改变了以往长线投资的策略，转为短期出租，以期待能够根据市场走向灵活出售物业。而同时由于毛坯房的租金水平相对较低，再加上租期较短，灵活性强，这对于资金实力不强的外来求职者以及刚毕业的大学生而言具有不小的吸引力，使这一部分旺盛的租赁需求得以顺利释放。
[故事一]：
刚装修完就卖房
“想卖房了，有兴趣的短我。”网友叶子在一个知名小区论坛上一发贴，就引来了众多网友的一阵惊呼。令大家感到诧异的是，叶子的新房在1个月前刚刚装修完毕。“刚刚看完你的装修日志，怎么要卖房了？ ”“怎么回事，是家里出事情了吗？”“你家刚装修好，花了这么多心思，你舍得卖吗？ ”
面对众网友的关心和猜测，叶子只得出来澄清。 “家里一切都好，没有任何变故。卖房只是因为太累了不想当房奴了，趁现在房价涨的时候卖掉去租房。 ”
叶子在2008年的时候在闵行南部购得一处房产，当时楼市不景气，总价仅为70万元。可是家境并不富裕的她还是背上了56万元的30年贷款，终于成为有房一族。 2008年底交房后叶子便开始忙碌装修事情、设计、选材料、请装修队、监督施工全她一手包办，到今年8月份，小屋终于大功告成，而同时周边二手房已经升值到了90万元。
“一方面是经济的原因，现在每个月还贷近2000元，对于未成家的我也是一笔不小的开支。”她告诉记者，“关键是房子离我上班地点太远了，每天花在路上的时间要3个多小时，实在有点吃不消。 ”她坦言，虽然有了归宿感可精力耗去了一大半。
“2000元不到可以在公司附近租个一室一厅的老公房，对于我这样的单身而言，问题并不是很大。 ”叶子说住在公司附近不仅上下班方便，社交也变得更有弹性。 “现在住在乡下，我晚上都不敢有节目，错过了末班车，打车回去要80元。所以这日子过得有些清苦。 ”
最终她萌生了卖房的念头，勇敢地加入了“卖租族”的行列。“目前房子还在中介那边挂牌，但是看的人很多，毕竟我90万总价的房子在上海越来越少，所以非常抢手。”这样一来，叶子能获得近20万元的差价，她已决定花2000元租一套老公房，然后多余的钱用在教育投资，提升自身竞争力。 “看到那些匆匆忙忙来看房子的人。我的心理浮现出两个字——围城。”叶子最后对记者说。
[故事二]：
收租不如卖铺
周先生告诉记者，他原来是做家具生意的，本来有一间商铺，但是今年他把商铺卖了，租了一间门面开店。
早在1999年的时候，周先生就贷款在张杨路民生路附近买了一间150平方米的商铺。由于是期房，当时的价格为11000元/平方米，而且还附送了一间150平方米的地下室，总价算下来也就170万元，首付50万，贷款120万元。
到了2000年交房的时候，周先生在商铺里开了自己的家具店，卖自己厂里生产的家具。“当时周围商铺租金大概在每年13万元左右。 ”周先生告诉记者，当时他也考虑过将铺子租出去，不过由于附近都是刚建成的小区，家具店的生意很不错，算下来赚的比出租多，所以最后还是决定将铺子用来自己开店。
不过随着周先生的家具厂经营方向的转变，生产的家具通过自己门店销售的比例逐渐下降。于是在2003年的时候，周先生将商铺的2/3租了出去，当时的租金为每年14万元。剩下的1/3店铺和150平方米的地下室，他还是留作自用，作为家具的展示厅。
随着周边地区的成熟，周先生的商铺所处位置较好，商铺的租金从每年14万涨到了现在的每年20万元。不过租金的上涨，相比起这几年房价的涨幅可谓是小巫见大巫。“最高的时候，有人出过8万元/平方米，不过我当时决定在考虑一段时间，后来由于金融危机，对方资金除了问题，最后没谈成。”周先生告诉记者，在2007年中的时候，他也想过要卖掉铺子，但最后没有成功。
“其实当时就应该卖掉的。 ”周先生说到，“如果当时卖掉，腾出流动资金，家具厂能取得更加好的发展。 ”由于资金不足，周先生2008年初的时候错失了一个很好的项目。 “如果能抓住，企业的规模可能成几何级数的增长。 ”
随着金融危机影响的深入，商铺的销售情况在去年一落千丈，但今年初以来房价回升，商铺的成交价格和成交量也逐渐回升。今年年中他把铺子卖了，“一下子腾出近一千万的资金可以投到厂里。 ”
周先生算了一笔账，店铺的租金是每年20万元，再加上自己在用的店面部分每年租金算10万元，以卖掉店铺能套出1000万元现金计算，算下来相当于这笔资金的成本只有3%。 “关键还是租金太低了，目前的形势下还是套现最合算。 ”
[故事三]：
只租不买追求生活品质
小王去年留学归来，现在一家外企工作，月收入8000元，目前还是单身的他在中山公园附近租了一套房子，月租金3500元，由于他平时大手大脚，加上每个月的生活支出，小王的工资基本没什么结余。
小王对租的房子很满意，小区是近年新建的，小区内环境不错，而且周边配套也相对成熟，离地铁也不远交通便捷。
对于买房，小王觉得没有必要。虽然家里有也提出过赞助他首付，让他在上海买一套房子，省下借房的租金钱来还月供。不过小王觉得买房并不合算，如果要买一套地段、环境、交通等条件和他现在住的差不多的房子，怎么说也要150万元。如果家里帮助首付60万元，那么他需要贷款90万元，按照20年商业贷款等额本息，需要月还款5500元左右，这样一来比他租房需要多支出2000元，在小王看来这将大大影响到他的生活质量。
“我觉得住在租的和买的房子里其实并没有什么区别。 ”在小王看来，不论是租的房子，还是买的房子都是要换的，买房不但要承担巨大的经济负担，还不一定能换来生活质量的提高，住得舒服才是最重要的。
专家点评
投资人士算了一笔帐：现在的商品房的月供和租金基本上是差距很大的。根据调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500-3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万甚至几十万，还要月供（一年也要好几万）。但如果先租房住一年二年，最多也就几万元租金，你把这几十万去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。
现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件；如果你经济不好，而你买房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？
专家点评
一位业内人士表示，目前上海不论是商铺和住宅租金和楼价的比例正在越来越大，房价越高，租金回报率越低。举例来说上海内环内3万元/平方米的一套130平方米面积的房源，月租很难超过8000元。可是买家若七成贷款，月供则可能超过1.67万。同样，一套在上海月租可以达到4.5万元的别墅，总价已可达到3000万，假设没有贷款和利息存在，回收成本将超过55年。
一位资深中介人员指出，上海房市的租售比已经远远超出正常范围，虽然这意味着这一段时间快速上涨的房价属于虚涨，但是在资金行情和购房信心双重作用下，房价与租金产生背离。特别是近十年来在上海买房几乎不赔钱，增强了购房信心，也让更多的理财资金挪移到楼市中，房价出现持续上涨。而租金行情更多的是与收入行情挂钩，收入小幅上涨，租金也就不会大起大落。
专家点评
专家指出，对于“租房一族”来说，生活质量是他们最看重的。对他们来说应该根据自身需要“量体裁衣”，因为对于纯支出的消费方式来说，尽量降低成本是必须的。例如：交通便利，因为对于他们来说，不必为租房付出过多的财力，相对来说，交通时间越长，租金成本越低，但是考虑到要继续学习充电，因此可锁定距离上班地点交通时间在45～60分钟的合适的出租房。
视点
三大分析师论楼市走向
楼市销量超过投资必然引起价格上涨
由于七八月份不少城市的商品房交易量就出现连续下滑，业内对“金九银十”的预期也有所分化。在刚刚结束的里昂第14届中国投资论坛上，其中国内地及香港策略研究部董事总经理张耀昌向记者表示：房产价格的上升是因为总销售超过了投资。
张耀昌指出，对比目前中国的房市销售跟房市投资，可以看到整个的销售已经超过了投资：“在2004年中期的时候我们就已经发现了那个‘拐点’，也就是说从2004年开始，销售就已经超过了投资，所以说房屋的供应还是非常紧缺的。 ”
张耀昌觉得国庆后，政府可能会出台更多政策，包括紧缩二次房贷的政策来冷却投资，这些是非常有效的冷却市场的政策采取的方法就是提高首付的比例和利率，要警惕一些紧缩市场的信号。
针对上海目前拿地成本高是否会导致房价过高的问题，里昂证券中国宏观策略分析师罗福万认为，从商业角度讲，高档楼盘在上海的销售情况是很不错的。 “在中国，有1/3的房产是用现金购买的，也就是说1/3的人没有用按揭。 ”这意味着富裕人群仍然不少。
“如果是因为一个基本面的调整而发生了资产价格的上扬，这不能称为一个泡沫，我们看到中国的房产价格上升是因为基本面推动的。 ”罗福万表示，只要驱动价格上扬的因素是合理的、理性的，那就不是泡沫。
里昂证券地产研究主管王艳认为，当前中国居民实际的购房借贷比例并不是很高，与一些资产泡沫很高的经济体相比，中国楼市还处在合理水平之上。虽然部分地区楼价较贵，但是市场存在与之相对应的需求和购买力。对近期频频出现的“地王”现象，王艳表示，这首先体现了开发商手中的资金充沛，对土地的需求大大高于对资金的需求，由此推动土地的价格上涨。其次也表明了开发商对未来楼市的看好。王艳认为，今年的楼价是充沛资金流的推高的；而如果明年中国经济出现实质性的、稳定的恢复，楼价还可能上涨。
业内人士表示，进入年底后，一些地方去年出台的“救市”措施时限到期，明年的政策取向也会逐渐清晰，这方面的变化可能会对楼市发展局面的触动更大。
楼市冷清贷款市场热闹
虽然楼市成交量冷清，但房贷市场却一波未平一波又起，继“部分银行还有二套房7折利率优惠”的市场传言后，“商业贷款最低可至6.4折”的流言又起，本报昨日已在A18版上就此作了全面的解释。
的确，针对优质客户，中行的“省息供”、浦发的“无忧月供”的确可以提供在三年期商业贷款利率基础上再打七折的优惠，即为年利率3.78%，这一水平已经低于了同期公积金利率，可谓十分划算。但是银行对客户资质的筛选也相当严格：比如要求剩余贷款本金须在60万元以上，个人资产须在120万元以上，抵押房产须位于上海且非郊区等等条件。
不过对于楼市冷房贷市场热的现象，已经有学者指出，目前银行房贷业务竞争日趋激烈，加之这一市场信息不对称，对银行风控能力是一个非常严峻的考验。即便是国有大型银行也需要不断改进，各类由城市和农村信用社转型而来的中小银行的风险控制问题更是不容乐观。
而关于二套房贷款，记者在采访中发现，各大银行不约而同地表示一律严格按照央行规定执行，即首付不低于四成，利率上浮10%。而对于暗访时出现的银行业务员承诺可以打折的不一致情况，一位不愿透露姓名的业内人士表示：“二套房首付提至四成已经明确，即使银行高管也不能特办，但在优惠利率上海在等最新的通知。 ”
值得注意的是，房贷市场的收紧也开始影响市场对楼市的预期：一些购房者由于首付提高、优惠利率难以享受而放弃购房计划，有诚意的售房人开始让价，中介工作人员则开始担心自己要重新返回2008年的冷板凳时期。
链接
租房的三大好处
●降低住房成本，有更多的闲散资金。
●万一工作地点有变化，可以更灵活地搬迁。
●如果房价下跌，有机会买到性价比更高的房子。
租房的三大缺陷
●万一房东要卖房，自己只得搬心理上感觉不安定。
●不愿意好好装修，好好收拾，长此以往影响生活质量。
●如果房价继续上涨，只能当一辈子房客了。