标题：金九京城房价不再坚挺 特价房优惠3000

尽管这些项目的开发商一直坚称推出特价房源只是常规的销售手段，但是专家却认为，随着北京房价的整体触顶，交易量出现了下滑趋势，边远郊区的项目受到的压力将会加大，尽管个别项目推出了一些特价房源并不预示着楼市整体出现下滑趋势，但是也表示疯涨的楼市出现了调整迹象，今年底明年初的楼市很可能会出现量价齐跌的局面。

距市中心越远优惠越多 特价房最高优惠3000元/平方米

“目前我们推出的特价房源一共5套，单价在1.1万元/平方米左右，总价500多万元，”位于北六环的某项目的销售人员向记者表示。记者了解到，该项目推出的特价房为一期剩余房源，户型较大，相比目前项目三期主推的房源价格优惠了3000元/平方米左右，目前该项目三期的售价在1.45万元/平方米。

记者了解到在这次推出特价房源的项目中，以五六环以外的项目为主，距离北京市中心越远的项目，优惠幅度越大。例如位于房山区琉璃河镇的琉璃湖别墅，目前在售两套特价房源，面积在380平方米(其中赠送76平方米)，总价为198万元，均价在6500元/平方米左右，而其他房源的价格在8000元/平方米左右。此外，琉璃湖别墅全款还享受9.5折的优惠，在现场还有抽奖赠送1-3年物业费的活动。

同时位于通州潞城镇的泰禾红御推出特价房，其中包括10套运河上的院子，总价在800万-1000万元/套之间，较此前总价下降了近200万元，同时还推出了独栋别墅特价房在1200万元/套左右。泰禾红御品牌总监沈力男向记者表示，推出特价房并不是对市场的不看好，主要是为了推出运河上的院子产品，特价房只是为了试试市场对产品的认可度。

此外，记者还了解到其他一些项目的优惠活动，例如波特兰花园推出交纳10万元意向金抵20万元购房款的活动；御墅总价降30万元的特惠活动；天恒别墅山送西班牙7日游、送一年物业费等等。

可见随着楼市调整期的到来，这些距离市区较远，又不在别墅热点区域(如中央别墅区、奥北、西山)的项目只能靠推出特价房源和优惠活动来吸引购房者的青睐。

此外记者还了解到，一些此前销售不错的普通住宅项目也开始推出优惠活动，例如在不久前结束的秋季房展会上，京州世家、艺苑桐城、朝阳区的霄云里8号等项目全推出了一定的优惠活动。

远郊区项目显现“颓势” 城市化回流现象愈演愈烈

从今年3月份开始的小阳春，到五六月份改善型需求的释放，再到七八月份市场的爆炸式增长，今年的楼市走出了触底反弹的完美曲线，整个北京房价相比2008年低谷时，涨幅达到了40%左右，个别项目甚至出现了价格翻倍的局面。

有人将此比喻为比2007年楼市更加疯狂的年代，但是对比2007年楼市不同的是，今年楼市一些边远地区的项目，并没有踩上楼市上涨的点。

仲量联行研究部负责人覃晓梅表示，今年楼市明显的感觉出一种现象就是城市化回流，购房者不再青睐远郊区项目，而把目光主要集中到城市周边的项目，主要是四环左右和地铁线周边的项目。

2006年、2007年是北京楼市发展的一个高峰期，那个时候随着北京市房价的高涨，出现了到通州、亦庄等远郊区购房的热潮，同样也出现了挤出效应带动河北燕郊、涿州、廊坊和天津的武清、蓟县等北京周边区域房价上涨的现象。

但是今年这一现象却并不突出，在近日中央领仕馆、孔雀城、盘龙谷等河北、天津项目也纷纷推出优惠活动吸引购房者。

覃晓梅认为，随着第一批“外出”购房者的尝试后发现，由于距离上的问题，住在六环外或者是河北、天津等地，然后再到北京市区上班是根本不现实的，人们逐渐放弃了买房只图便宜的消费观念，而更愿意选择跟自己生活模式相适合的项目。

此外，去年的房地产危机证明了，距离市中心越近的房产保值性越强，远郊区项目的贬值空间越大。根据有关统计显示，去年北京四环内房价的跌幅在7%-10%之间，而五六环的房价跌幅在40%左右。因此在今年楼市好转的情况下，尽管市区内的项目价格飞涨，但是依然销售旺盛，例如远洋万和城、星河湾、西堤红山、唐宁ONE等项目。

覃晓梅认为，由于交通拥堵等问题，北京很难发展成国外城市的模式，也就是远郊区居住城里上班，因此预计未来只有临近地铁沿线的远郊区项目会有较好的发展机遇。

楼市重陷价涨量跌怪圈 价格调整已“箭”在弦上

“现在的确是到了楼市的调整期了，北京楼市不存在需求的问题，关键是消费观念的问题，买涨不买跌，但是随着这轮房价疯涨后，消费者开始出现了强烈的观望情绪，可以预见楼市即将迎来一次高位盘整期。”沈力男认为。

记者了解到，以华润西堤红山为例，今年年初最低房源的价格只有1.45万元/平方米左右，但是到了现在该项目的均价已经达到了2.4万元/平方米，其中最高的已经达到了3.5万元/平方米，可见房价涨幅之大，已经超过了一些消费者预期。

从刚刚结束的北京秋季房展会上来看，消费者对高房价已经出现了抵触心理。此次秋季房展会北京市内参展项目意向成交均价为14669元/平方米，比春季房展会的11565元/平方米上涨了26.8%。与之形成鲜明对比的是，北京市内参展项目成交套数为1297套，较春季房展会减少28.4%；成交面积为12.39万平方米，较春季房展会减少17%；成交金额为18.18亿元，较春季房展会减少12.16%。

覃晓梅认为，随着房价的上涨，必然会出现消费者的观望，预计未来一段时间内，将是房价的博弈期。

记者了解到，今年8月份北京市商品住宅成交14405套(包含经济适用房与限价房)，环比大幅下跌17.95%，而价格则持续上涨。根据刚刚公布的数据显示，今年8月份北京市四环内房价突破1.8万元/平方米，环比上涨了2.1%，而六环路以外项目均价为7847元/平方米，下降39元/平方米。

可见进入9月以来，随着房价的高涨交易量的下降，市场对于房价的调整已经箭在弦上，一些非热点区域的远郊区项目销售压力逐渐显现，尽管多数业内人士认为，北京四环以内的房价在短期内还不会出现下滑趋势，但是一些远郊区的项目打折降价风会越刮越强。

京城楼市首现供过于求

9月16日,某研究院发布的《8月北京房地产市场形势分析与预测》指出,9月份北京房地产交易量有再降可能,与此同时,房价坚挺有望将再创新高,整个将市场继续“量跌价涨”态势。

据统计,8月北京住宅期房市场成交133.63万平方米,环比下滑10.34%。同时,当月现房交易也大幅下滑37.53%。

“紧缩二套房贷政策信号,引起投资需求的短期离场观望,而部分改善型需求也将放缓入市脚步,再加上市场价格持续走高,均价水平已基本达到去年峰值水平,对刚性需求释放的抑制作用进一步体现。”某研究院分析师表示。

研究报告指出,8月份北京90平方米以下面积商品住宅交易比重增加10.44%,同时90平方米以上各面积区间比重基本全面下滑。这意味着,“小户型交易比重加大,部分投资与改善性需求离场。”报告说。

更值得注意的是,8月份北京商品住宅市场供应大幅增长,市场销供比首次降至1以下,降至0.80,近几个月来北京楼市首次表现供过于求。

与此同时,8月份北京住宅均价环比微幅下调0.28%,基本保持了上月水平。但是,若剔除保障性住房影响,商品住宅交易均价为14192元/平方米,环比下调3.12%。这是继今年2月以来商品住宅价格的首次下滑。并且,8月份北京居住类用地价格一改前几个月飞涨走势,溢价率首次出现下滑,为52.20%。

然而,该研究报告却认为,8月份北京房价下调,主要受部分区域均价大幅下挫因素影响较大,并不代表北京整体市场均价步入下行通道。相反,报告分析认为,目前市场仍未出现显著影响价格上涨的因素,北京房价仍坚挺且有望将再创新高。