标题：房产热缺乏高投资回报支撑 海南大幅推地降温

　　张明

　　从凤凰机场到三亚湾，道路两旁已是围栏高筑，遍布从全国各地赶来圈地的地产巨头项目。

　　在2008年全国房地产调整中逆市上扬的海南地产，在2009年的今天，又一次被众星捧月，再现投资价值：国家统计局数据显示，2009年的前8个月，海南商品住宅投资完成152.83亿元，同比增长55.2%，涨幅居全国第二。

　　尽管没有北京、上海屡创新高的“地王”产生，但悄然之间，这个总人口不足千万的区域却在2009年推出了超过2万亩的土地供应量。

　　在巨幅的供应之下，投资热情似乎并未稍减。海南，这个曾在中国房地产市场制造最大泡沫却又相对边缘的区域，如今究竟是怎样一幅画卷？

　　高增长隐忧

　　“我有一座房子，面朝大海，春暖花开。”三亚大东海畔，海子的诗被一家开发商高悬，与内地大多数楼宇不同的是，海南大部分楼盘并没有奢华的售楼部。

　　“我们的销售主要是针对大陆大城市进行上门推介，投资者重新看好海南楼市是这轮海南房产升温的主要原因。”海南中盛地产顾问公司总经理梁其东告诉《中国经营报》记者，除了在各大城市组织购房团外，海南政府也牵头，近期将赴成都、西安等地参加房交会。

　　上门推介的效果是惊人的。统计数据表明，2009年前6个月，海南岛外人士赴岛购商品房比例高达70%以上。“海南以‘第二居所’为口号，近期推出了系列促销活动和政策措施。”梁其东告诉记者，海南的措施包括两方面，一种是通过税收优惠等方式引导投资购房和房地产开发，另一方面是，推动为确保本地群众的居住权而进行的保障房建设，将内需与外销进行区分。

　　“在这种区隔下，投资海南的开发商一开始就目的很明确：面向投资者开发产品，并委托中介公司或通过自己的网络到全国主要城市撒网。”梁其东说，包括富力、雅居乐、中海等地产巨头在海南拿地时大多选择近海地块，“三亚最高的地价不过每亩800来万元，相比上万元的房屋售价来说，开发商利润空间较大，而投资者近两年在海南的投资经过2008年后不但没有贬值，房价反而有所上涨，这可能也是海南房地产2009年涨幅能持续位居全国前列的原因。”

　　然而，隐忧同样存在：海南房产热背后并没有投资回报率的高增长作为支撑。“目前海南大多数别墅和公寓租金并不高，投资回收期大约在30年左右，相对内地大多城市20年左右的投资回报期，海南的房地产投资回报期更长，如果房价不能持续上涨，投资的容量也就有限，而房价如果持续高涨，泡沫也就更大。”海南一家地产研究机构负责人丁桐平对记者说。

　　土地财政下的平衡术

　　摆在海南当地政府面前的选择是，房地产甚至超过旅游成为当地政府税收的支柱。统计数据显示，2009年上半年，海南房地产相关税收收入占到海南地方税收总额的43.17%。如何保证房地产的持续稳定增长，也就成为当地政府的心头大事。

　　“海南的工业发展一直受限，只能靠房地产和旅游，其中房地产无疑有着最为快速的增长。”丁桐平透露，不仅在商品房开发阶段，甚至在土地的一级开发阶段，海南政府都给了开发商“足够的空间”。

　　据了解，《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》中规定，企业参与海南土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%，而在北京，一级开发的利润大多仅在8%左右，即使在中西部区域的成都、重庆，一级开发的利润也仅在15%左右。

　　“如果通过一级开发顺势取得二级开发权的话，企业的利润更高，做得好可以达到150%，这也是包括海外基金和内地房企愿意投资海南的原因。”丁桐平说。

　　如此高企的利润会否引发海南新一轮的投资泡沫呢？

　　记者从海南国土部门了解到，海南已经开始尝试，将整理出来的土地交由政府统一打包，向外界推荐，“我们近期就在厦门集中推介了近1.4万亩土地，这在避免以往各市县自行挂拍、盲目追高的同时，也提高了土地利用价值。”海南国土资源厅一位王姓人士对记者透露，海南的商业、居住和旅游用地还会采用类似模式推广，2009年的整个土地推出计划就将近3万亩。

　　“从今年上半年开始，海南大多数区域的开工量明显加大，但由于投资客的看好，加上部分岛内居民因国防建设的搬迁需求，海南的市场消化近期并不存在大的问题。”梁其东说，海南放量供地，就是为了避免未来出现地价、房价虚高的泡沫出现。

　　“经历过大规模的房地产泡沫洗礼的海南，在如何保持增长、控制虚火方面应该是有经验和有准备的。”梁说。