标题：市场温和调整 财富效应促房价长期看涨
“金九银十”历来被视作楼市黄金强档，这个时候已经造就了楼市中的无数奇迹。但2009年对于地产界来说，注定又一个不平凡的一年。近期发布的楼市报告显示，北京等一线城市新房子成交量连续两个月下降，房价与成交量面临着双双下行的压力，长期看市场走向将如何？楼市会不会迅速冷却至08年的状况，还是将继续走高？。网易房产特别邀请北京厚土机构主席林少洲、北京国际投资公司总裁杜猛两位房地产业界资深人士为您答疑解惑，揭开楼市现状迷局。
以下是两位嘉宾对楼市现状的精彩评述：
国民财富增长、土地稀缺，长期来看房价上涨是大趋势
[网易房产]：很荣幸两位老师光临网易房产频道，我们说说今年的楼市，现在这个阶段楼市刚刚价格上涨到一定程度，开始有一定的交易量下滑，今年的楼市跟以往有什么不同，您怎么看？
[林少洲]：应该说楼市长期来说还是处在一个上升的状态，这个趋势会持续几十年，作为一个中国经济增长的城市化进程的表现方式，房地产市场会持续几十年大的上升状态，由于市场波动的原因，经济环境的影响，可能会有一些起伏，但总体的状态都是振荡上升，总的是这样的，今年的情况可能有点出乎大家的意料之外，一线城市现在的房价都已经超过07年的高点了，在实体经济还没有全面好转，就这么超过07年的高点，出乎政府业界的意料之外，这是中国经济健康的表现，美国就不可能这么复苏，说明这次之前中国民间购买力、消费能力包括经济的能量还是有很多潜在的能量，虽然受到危机的打击，但是很快的上升，同时也说明结构性问题，从民间资金、财富、经济支柱过于集中在房地产，没有更好的选择，房价之所以升到这个程度，没有更好的选择，变成一个众望所归，搞投资的人，或者个人理财的人都选择了房地产作为自己的投资方向，使得现在房地产有点压力太大，成为聚焦的行业，所以现在大家出现新的担心，这么下去怎么办，物极必反了。
北京厚土机构主席 林少洲
[网易房产]：如果说这个趋势振荡上升的趋势既定的话，说通俗的话房地产肯定是上涨的，某房地产商所说的北京房价高过破五万，是迟早的事情了？。
[林少洲]：对，只是时间问题，第一经济在增长，财富在增加，最后都会从房产的价格被表现出来，现在没有更好的方式分流，买股票、做生意等等，什么行业能带来安全感，现在很缺乏安全感的情况下，房产投资成为一个不二选择，所有人买过房的人都感受到升值的喜悦，做别的生意更加相信自己的经验，这个没有办法解决，这个全世界来说房地产投资可能也是一个比较突出的选择，第二中国的土地资源，土地资源是有稀缺性的，没有办法无限制的放量，真正宜居的地方，比如大西北地区很大，但是没有办法去居住，人口向气侯、经济、医疗、卫生、交通很好的地方聚集，尤其像城区中心位置是带有稀缺性的，北京四环、五环以里房子就这么多，谁不想住进来啊。
[网易房产]：是越靠近内环线的位置，越优越地段的房产涨价幅度越高吗？
[林少洲]：这个不一定，从购房人意见，我给很多朋友介绍，我建议现在买郊区的房子，因为城市核心区的房子很贵，城市边缘的房子目前不是很贵，3年以后就不是郊区，它的增值速度可能会比较快，比市中心要快，这个是要考虑你的眼光。
北京市国际投资公司总裁 杜猛
北京发展潜力巨大，但是依靠房地产发展国民经济不可能
[杜猛]：看一个国家经济的形势主要看三势，看三势，楼势、车势、股势，车、股票都会缩水，只有买房子没有缩那么多的，不是房子本身不会缩水，房子本身在财务上处理有折旧费的，核心问题是土地价值在上涨，城市规模在上扬，价值在提升，城市价值体现在土地上房子本身上，这样房价是只上不下，实际房子本身一定会贬值，在加上土地的稀缺性，在某种意义上是独一无二的，房子它有保值增值的功能，有时候在一些核心区，它不是黄金的价格是钻石的价格，基本等同硬通货，所以在某种意义上放假是老百姓选择保值、增值的要素，特别是通胀的期间，货币贬值的时候买房子能保值。咱们国家的房地产远离人民是不争的事实，刚才你说某某先生说涨到5万，我认为保守了，北京房价突破10万/平米，只是时间问题，CBD首先突破，CBD功能、价值还没有真正体现出来。凡是举办过奥运会的城市，没有一个城市房价低于1800美金/平米的，比如汉城核心区达到100万/平米，拿香港来说没有8万/平米以下的房子，核心区基本上都保证在12万/平米以上，反过来北京的城市功能除了软实力方面、自由度方面，弹丸之地，怎么比，无论谈人才，谈规模，谈城市未来的方向，现在香港的口号是让上海超过它慢一些，超过它是时间的问题，这是必然的，因为城市资源一定能超过香港，而香港一定不如北京，但是它的房价远远超过北京，它是卖一些软实力的东西。我认为放到世界上纵向上比各个城市，国际上有一个统计，39个城市，都是一千万人口的大都市，北京的房价是被大大的低估了，是洼地，把这个洼地填满老百姓受不了，不填满，全世界都到中国买房子，望京地区是韩国城，因为她房价便宜，在外国赚钱了来中国买房子，外籍人买房准入又加了一年，一年不允许买。
[杜猛]：我们现在的房地产整个的趋势没有什么可讨论的，改革开放以来没有房价降过，都是保持在5.6个点速度递增，地价都是保持在9.2—9.5之间，美国才2点多，在这个情况下，在看20年，中国的城市化进程，还要进6亿人口有可能进入城市，还要建200个城市，我们要建5万栋30层的高楼，相当于一个纽约，我们国家的城市化进程，我们国家靠人口拉动，内需很强大的，只是没有挖掘出来。如果一个国家城市都靠房地产发展不可能，举个例子，为什么到陕西没有晋商了，煤太多，山西很多城市当时工业布局非常齐全，如果行业利润是暴利，各个行业都向这个行业，其他行业都别干了，像学生一样偏科，偏科考不了大学，这是一个短板效应，各个产业不不聚集，聚集到一个点上，靠挖煤能挖出一个现代化国家，不可能，靠房地产搞一个现代化国家更不可能，房地产就是一个暴利，不可能这么多大亨出来，凭什么啊。把行业之间的分配机制打平，不能像中石化老总说我是共和国长子，所以我就应该垄断，我们反对垄断反对暴利率，在某种意义上房地产也是一个暴利，也是一个半垄断企业，垄断资源性企业，把资源市场化程度高了，真正完全市场化了，就没有暴利了，各个行业均衡发展，这样就好了，发展的比较合理，现在一会房价很高，一会静止状态，肯定不正常，今天房地产市场违背基本的经济规律，我是这样看待的。
房地产市场会短期微幅回调，但没必要象08年那样冷却下来
[网易房产]：接下来09年末—2010会不会出现象08年的冷市？
[林少洲]：我觉得没必要所以就不可能，没有必要让它冷下来，这里头能让它冷的，目前来看各种因素只有宏观政策一项，从经济的状况来看，从市场需求来看，对目前的市场有承受力的，只有宏观政策出台非常严厉的政策有可能冷下来，硬着陆，只有这样一个办法。
[网易房产]：现场市场目前有泡沫吗？
[林少洲]：目前有，目前房价涨速太快，至少透支了一两年的状态。
[网易房产]：有可能回调？
[林少洲]：一种会微幅回调，一种是横盘，以时间换空间，目前这个状态再涨就是非理性了，如果还是这样只能用调控的办法处理了。
[网易房产]：09年末、2010年可能会有一定调整。
[林少洲]：希望有一些温和的调整，但是大调可能性不是很大。
经济对GDP高速增长的依赖性过强， 产业结构调整会带动房地产市场洗牌
[网易房产]：前两天达沃斯论坛，许小年教授说靠投资拉动经济是政府在拒绝调整，实际上他认为中国、美国面临的问题，中国是投资生产过渡，美国是消费过渡，美国人在调整，而中国人没有调整，反而在加大投资比重。我们政府在面临金融危机所采取的货币政策，对房地产的影响，二位有什么看法？
[林少洲]：政府明确提出我们要调整经济的GDP发展的组成成分，我们也说了很多年了，这个任务任重道远。我们现在过去讲的经营城市，现在对中央来说是经营国家，把国家看成一个有限责任公司，这个公司是可以破产的，经营不善是会破产的，从经营的角度看，比如说追求GDP的指标，实际上追求规模，一个企业不断扩大规模，这是资本家的本性，把规模做的很大，但最终会崩溃，因为没有效益、效率，经营国家要有效力、效率指标，比如央企要考虑净资产回报率，要有这项指标，还有社会效益的指标，比如说解决了多少就业，解决了多少税收，对社会的贡献，包括对环保、节能的贡献，这个要有很大的指标，不是说总产值高就是总经理很能干，你拿了60多亿拍地，6亿你都赚不下来，这样的总经理该免掉就免掉。
[杜猛]：我们的产业结构是有问题的，我们现在应该把生产型转向消费型来拉动，不是只靠投资型拉动，要想解决消费型就必须解决分配机制，现在整个GDP贡献中，和整个税收中，政府拿走百分九点几，再加上企业拿走的，老百姓拿走的，实际上是政府拿多了，政府没有多做公共产品，我们内需购买力增强，看着我们20多个亿银行存款，它有新三座大山，教育、医疗、住房的三座大山压抑了我们的国民，买房买不起，看病是辛辛苦苦几十年一病回到解放前，老百姓有钱了也不敢花，老百姓一定要解决这三个问题。中国房地产面临新一轮调整跑不了，阶段性振荡是不可避免的，老那么前进，其他行业不发展没有道理，自身也得做调整，产业结构做调整，自己房地产自己洗一次牌，重新规划一次，应该是占到国际市场上看中国房地产界更科学一些。
[林少洲]：中国经济这么多年，我们一直对GDP增速产生很大的依赖性，这已经成为一个病态了，如果没有8各种社会问题都会暴露出来，中国社会机制实际上是很脆弱的，这跟美国不同，美国是0增长，社会也能维持基本的运行，中国没有一定的增速，社会各种矛盾全部暴露，这个是我们目前国家的“病”，就像要靠一个“毒品”，GDP现在好象“吸毒”似的，这个是我们必须面对的问题，一好遮百丑，因为有了GDP的增长把所有的矛盾全部掩盖掉了，如果没有这一好丑都全出来了，我们必须面对这个问题。
[杜猛]：经济学上来讲是一个很重要的问题为什么保8，为什么不保6，如果低于8，会造成失业率的增大，这是研究出来的数字，现在都很严重了，你没有研究咱们的导向，但并不等于不存在，现在我们最大的问题，我们是一种“毒瘾”靠GDP总量，只有靠高能耗、高投入、低效果这种方法，这种发展模式来掩盖这个问题，如果停下问题更多，只有继续前进。
市场阶段性高点，老盘价格将居高，新盘低开高走
[网易房产]：有报道称国内住房总价值达到91.48万亿，而目前我国GDP累计值约为31.4万亿，全国住宅总价值超过GDP 的两倍，从宏观经济角度，这一数据表明了什么？
[林总]：这个数字很正常的，我虽然不是搞经济的，如果对这种数字很敏感就是无知，任何一个个人买一套麦子，是一年收入能解决的问题吗，哪套房子是一代人辛辛苦苦存下来的，这个数字很正常，全国住宅总价值，这个是用几十年时间拼出来的，累计出来的一笔财富，这个数字恐怕在全世界都是如此，大家为什么对这个数字误读了，一个房子是一年收入的多少倍很正常的，谁都是这样，跟国民收入比起来一定是这样的。
[网易房产]：我觉得投资的人已经不买房了，真正投资的人在出货。
[林总]：目前阶段性的高点，这时候确实也有做投资的人目前在出货，这对未来预期的判断，今年上半年应该是自助性需求在买房，这个需还是非常稳定的，没有办法拖延消费，到了7—8月份以后，投资性需求出现，这里头对通货膨胀的预期、包括预期，后面的抬高有泡沫成分在里头，现在这个阶段，成交下降其实两个原因，一个是房价相对高了很多人开始观望，第二个因为上半年8月份以前，住宅存量大部分消化掉了，也没有什么量，房地产开工到销售有一个周期，基本上有一年时期，现在拿出来卖的就是一年前就得做设计、准备开工的在拿到销售证，有一年左右的时间做准备，去年没有什么盘敢开，所以现在表现出来没有什么房可卖，存量房扫的干净，所以我判断价格回落也是比较困难的原因，从供求的关系来看，需求有可能阶段性萎缩，但是供应量也有可能出现阶段性萎缩，没有什么房可卖，房产商没有什么什么资金压力，他也不想降价，这个原因导致房价会持续一段时间。
[网易房产]：最近媒体都会做成交量放盘量的统计，实际上真正成交下跌开始，8—9成交量环比走低，恰恰这个时候正是放盘多的时候，这个怎么解释。
[林总]：8、9月份的放盘跟上半年销售好转有关系，销售好转是从今年春季开始的，08年也压了一部分房，不敢开，到了09年上半年把开工面积提高了，这个会在09年下半年上市了，所以我的判断新盘定价会比较低，因为本身新盘有一个低开高走的过程，如果一个楼盘销售到尾声了，没有太大的资金的压力，所以新盘对资金量需求比较大，这样会把市场平均房价拉下去，已经卖的差不多的老盘高居不下，新盘低开高走。
在房地产蛋糕中，银行是最大的受益者，其次是政府和开发商
[网易房产]：近期频繁出现的"地王"现象，应该从哪些角度看待地王频出？为什么？地王就一定意味着未来的房价将持续推高吗？怎么看待很多老地王在"晒太阳"的现象？
[杜猛]：现在地王不是为了项目好而拿地，是为了一个资金去向，为了给人们一个交代不得不拿。今天房价高应该忽视最大的问题，就是垄断机构的问题，谁是垄断机构就是银行，我们今天的商业银行不是真正意义上的商业银行，他们拿走了7、8万个亿的盈利，这都是从房地产拿走的，我们银行是全世界最安全的银行，贷款你搞按揭开发商担保，房子塌了保险公司赔，律师费找个律师让你出，中国的商业银行，凭什么把你搞的无风险状态，让别人搞的有风险，开发商有风险的、个人有风险收入是不稳定的，他强调信誉扩大化，讲信誉就个还贷，不管你事业了怎么办，是金融业界拿走8万个亿，开发商和消费者和开发商贡献给他8万个亿，换取他的相对垄断地位，使我们的方家高居不下，他们是有贡献的，为中国房地产市场发展是有贡献的，他是罪魁祸首之一。我们应该反思在整个房地产利润中到底谁拿走蛋糕最多，谁应该承担相对的责任，净化房地产资本，房地产是暴利行业，把房地产利润压下来，另外谁参与了房地产市场的盈利，把利润压到各个行业合理的利润，要不大家都干房地产了，我认为把行业利润压下来极其重要，要不大家什么都不干了，都搞房地产，这个行业能好吗，这个一定有问题，我们靠一个房地产能救中国？让行业的分配制度，不仅仅让个人收入的分配制度，在房地产蛋糕中，银行是最大的受益者，其次是政府和开发商。
房地产消费需要结构分流，有钱的进市场，没钱的找市长
[网易房产]：您个人觉得什么样的人适合买房，什么样的人可以稍微等等?
[林少洲]：我觉得还是刚性需求的人，该买房就买房，在市场上的房子，最近我们在威海有项目，在管理的项目，发现威海现在的房价很低，现在处在一个相对的低位，现在我们做的一个盘，原名叫翡翠城，大概在4000元/平米，这个房价很难在降了，像这种房子虽然会涨价，涨价的速度比较缓慢，现在还处在一个低位上，这种该买就买，如果可以选择的话，可以看看，房地产要看个案，差异非常大，可以用自己的眼光判断看待。我们刚才谈了很多房价非涨不可的原因，即使中国经济结构调整的很健康了，房价中长期的上升趋势不能改变，即使出现物业税也不可能改变，顶多出现一个阶段性的低谷，3年以上的周期还是转上去的，中国房地产最关键的问题把结构进行分流，有钱的进市场，没钱的找市长，一定把消费需求分成两大块，中高收入进市场，市场房价该怎么样就怎么样，该涨就涨该跌就跌，市场本来要波动的，中低收入者的进入国家保障房里面，但是全世界没有一个国家让所有的居民进入商品房市场，这是国际惯例国际通用做法，对很多中低收入者来说，房价问题其实跟你没有关系，因为政府有责任、也有理由、也还是有能力提供保障性住房，在香港50%的人住在公屋里头，美国30%的人没有自己的住房，新加坡80%的人住在国家的主屋里头，真正到商品市场买房只有10%的人，都没有办法让所有人在房地产都买到房，所以辛辛苦苦打压房价有什么意义呢，最有可能买的还是有钱人，没有理由没有必要，新加坡人他们就是这样，政府对有钱人就是让他在市场上高价买房子，买漂亮的房子，政府收很高税、收土出让金，拿到钱就去建廉租房去解决中低收入的人，大家对房价上涨没有意见，现在所有的只有一个管道，所有大家都是寄希望打压房价，事实上又打压不上去，中国的经济结构，还是各种原因，市场化趋势是振荡上升的，结构分流的方式必须加快研究，这个不解决就是一管就死，一放就乱，这个就是关键。