标题：任志强：楼市拐点论不过是媒体的忽悠

任志强 华远集团总裁

媒体的作用本应是帮助民众了解真相，即透过表面现象挖掘实物的本质。但是故弄玄虚才能吸引眼球，这则诱使媒体忘记了自己的新闻公正的责任，就如同企业是以盈利为目的的一样，媒体也会在为战胜而死。握有话语权的媒体自是比“手无寸铁”的民众呐喊起来的声音大多了。

近日来许多的媒体都在问我，自六月份销售开始下降，楼市是否又面临着新的“拐点”。历史上的“金九银十”是否会变成量价齐跌的局面。

看来中国的媒体并不愿意看到中国经济在危机之后复苏，好像缺少了危机媒体就缺少了话题。媒体尤其不相信中国的高层领导多次重复的政策不变和坚定信心，迫不及待的盼望着中国的楼市出现2008下半年之后的暴跌，这样媒体才会有更多的兴奋点。

遗憾的是，事实并不因媒体的夸张与忽悠而改变，市场和民众也许会在媒体的恐吓中波动，但一旦民众看清了真相时，就会依需求的轨道行进，打破媒体的迷信。

许多人并不怕统计局发布的数据，而更愿意相信小道消息，或从单一市场中(比如某一交易网上)查询数据。但是请问如果不相信国家统计局的数据，那么谁又可能从全国收集到比统计局更完整的数据呢？又如何可以用不同的数据对历史的数据去进行对比呢？又怎么可能用不同定义的数据去进行公式中的平滑计算呢？因此一个国家只能以国家统计局公布的数据来进行分析。

全国1至8月份商品房的销售面积高达49416万平方米，同比增长了42.9%，销售额增长了69.9%，比1至7月份加快了9.9%。这种增长却成了量跌的一种说法。

有媒体大喊与6月份相比7月份的销售暴跌，8月份更是连续下跌，9月份则哀声一片，似乎传统的金九银十也消失了。

从数据上看6月份销售9464.5万平方米，7月份销售7646万平方米，大约环比下降了近20%，这确实是一个很大的下降。但如果用同比的数据则仍是一个很大的增长，于是就可以有两种不同的描述。一种是媒体上普遍使用的词叫销量下跌；另一种则可以更正确的描述是增幅下降。如果总的销量大大超过了去年的同期，那么下跌又从何而来呢？

人们永远不想看到环比有下降、增幅有回落，那么请问中国的GDP问什么不能年年保持年比增长又环比增长呢？为什么政府总要抑制GDP的过快增长呢？很简单的道理为什么在房地产上就不适用了呢？难道市场在总体高增长的情况下，环比还一定要保持月月都增长吗？请问如果出现了这种理想中或说是梦想中的月月环比都高增长的销售情况，供不应求的严重局面岂不是会让房价飞上了天。

本应感谢在高增长中的月度环比增幅略有下降的平稳，如今却被当成了拐点与暴跌，岂不是在扰乱市场、混淆视听吗？

1至7月份的竣工量与销售量的比为0.6：1，销售量远远大于竣工量四成。而8月份竣工量与销售量的比例则下降为0.59：1，而更加恶化。没有竣工量支撑的销售量又如何保持持续的环比增长呢？

今年1至8月份的销售增长已超过了自住房制度改革以来的任何一年，即使按媒体所说的8月份已出现的销售下降的情况，按当月的同比仍然增长了85%，这个增长速度更是难以想象的乐观，难道还要为85%的增长点去唱跌吗？即使后四个月的销售环比不再增长，全年的销售总量也会超过历史最高水平的2007年。

所有人都知道去年是个从高向低的指数变化，各项指标都是在下半年快速下滑的，那么同比的数据后四个月月一定不会出现下滑。8月份是国防景气指数经过数月的努力终于回升到100点以上了，从任何运行情况看都不会出现指数的下滑，只会保持适度的增长。

如果中国的宏观经济不出现下滑，那么中国的楼市也不会出现“拐点”，出现从向上变成向下的趋势变化。又有谁看到过中国的宏观经济高速增长中的楼市下滑呢？

楼市只能用同比和长周期的情况做判断，没有一个国家会按月来判断趋势的。美、英等发达国家的月度统计数据相对准确，都是以月度年化之后换算的，而并非以当月的指标单独计算的。与去年同期相比的情况充分说明这个市场保持着良性的增长，没有理由去怀疑楼市会在中国整体经济好转中恶化。

媒体也在高声呼喊房价在暴涨，但1至7月份至同比增长了1%，1至8月份同比仅增长了2%，这里还包括了去年指数逐月下降的因素，那么只能说房价仅仅是在年初的降价基础上有了回升，而并非出现恶性增长。中国8月份的CPI当月实际增长了3.5%，在同比中与去年8月份的4.7%相比负增长1.2%。但楼价的涨幅小于CPI的实际涨幅，这在中国近十年的市场变化中仍是涨价幅度最小且合理的情况。如果2%的涨幅已被称为是暴涨了，那么后四个月的去年基数低，同比岂不是会继续高涨吗？预计全年的同比涨幅会大于5%，而实际的涨幅则是回落的。

假如从统计数据看，这个价格指数在不断攀高，那么是否媒体仍会在价格指数上升中称为是“拐点”呢？是否是量价齐跌呢？

如果销售量和价格都保持着同比的增长，那么“拐点”从何而来呢？如果媒体们硬要说，只要环比是在下降的那么就是“拐点”出现了，而根本就不去考虑同比的增长，那么是否还要计算中国的GDP保8呢？所有的GDP总量不都是与去年同比的吗？环比说明的是短期的变化，但同比则说明的是整体的对比，经济学大约最怕的就是用局部来代替全局了。

中国的房地产投资增长1至8月份仅为14.7%，土地购置、新开工都处于同比的负增长中。除了销售的去库存化之外，尚看不到整体的过热与恢复。“拐点”论只会让正在恢复中的投资再次被抑制，让本来就尚不坚定的信心再次倍受打击。请问如果投资不上去，过了今年还会有多少房子供市场选购呢？没有适度的存量支撑，又如何稳定市场以减少大起大落呢？

奇怪的是，每次价格上升时媒体在骂；销售上升时媒体在用小阳春来否定增长；每次价格自我调节时媒体又会大叫“拐点”来了。市场不是在欢迎降价吗？那么媒体所说的“拐点”真来了、价格下降了对购房人不是好事吗？其实所有购房者所担心的恰恰不是房价的上升，而是房价的下降，否则为什么“拐点”论反而比涨价更可怕呢。为什么在房价上升时销售增长加速，价格8月份环北未发生变化，销售反而减缓了呢？

可见市场中并不欢迎降价潮的来临，正常稳定的增长才能让市场更安心，毕竟中国持有自有房子的人占绝对的多数。当房价出现暴跌时，必然是经济的恶化和个人家庭资产的缩水，并不会给拥有房产的多数人带来任何好处。，同样也不会给未购房人带来任何好处。年初价格尚未恢复时的销售低迷，恰恰说明价格下跌的危险并没有给想购房者带来任何收益。最终需求的爆发是在看到预期的涨价曙光之后，而非前景一片黑暗之时。

历史的教训已不止一次了，股市中买涨不买落的投资心理与住房同理。想抄底的英雄大约只有巴菲特了。谁都想成为巴菲特，但首先要有专业的判断能力和大把不怕损失的钱，否则就不要去冒险，还是按照统计局公布的数据来判断市场的运行吧！