标题：地王频现致政府日进斗金 专家称房市购买力已过度透支

来源： 21世纪经济报道

9月21日，新加坡仁恒地产名下上海仁恒森兰置业有限公司以总价26.14亿元的价格竞得浦东新区森兰·外高桥项目南部国际社区土地，楼板价16128元/平方米。该区域上一幅土地约一年前同样由仁恒拿下，楼板价约7400元/平方米，一年不到，涨了118%。

　　就在公众对地王频出的逐渐麻木中，上海今年的土地出让收入悄然蹿升，截至记者发稿时，根据官方公开数据统计，上海今年公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地卖了291.9147亿元，两项数据均领衔全国。

　　上海2007年所有公开土地的出让金是481.294亿，2008年是398.1842亿，今年三季度未过，已远超前两年全年。

　　上海市规划和国土资源管理局最新数据披露，上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。

　　易居中国分析师薛建雄表示，地价房价双双创新高，已过度透支市场购买力，最近出现一些楼盘在促销下也卖不动的情况，这种气氛将很快传到土地市场，10月后土地市场面临降温的压力。

　　“成交价过高、地块过多”

　　方方地产咨询部经理赵豫川透露，从第二季度开始，大部分城市的地价房价比升幅较大，风险也随之攀升。而方方地产咨询机构总分析师胡宗亘则举例，在长风全国地王上，方方给某企业的竞标价格建议区间是楼板价15000元/平方米—18000元/平方米，但最终超过22000元/平方米的成交价格，超过安全区间至少30%。

　　上述外高桥地块，方方为某开发商测算提供的建议竞标价格是楼板价13000元/平方米—15000元/平方米，最终成交价也已超出安全区间。

　　在众多地块集体高溢价成交的情况下，地方政府“日进斗金”。今年至今，上海所有公开出让土地共计294幅，其中一季度74幅、二季度108幅、三季度至今已112幅，涉及土地总面积1182.1227万平方米。

　　中国不动产研究中心最新的《2009年上海土地市场分析报告》指出，总的来说，前八个月上海土地市场总体宗地数呈现低迷——暴涨——回落的宽幅波动态势。数据显示，8月份，上海住宅土地市场不但在成交土地面积数、成交金额数，而且在成交溢价率上都创下了2009年的年内最高点。

　　方方地产咨询机构最新调研显示，今年7-8月份，华东地区16个重点城市的商品房用地出让量逼近千万平方米，创下近年来新高；而与第二季度相比，杭州、南京、无锡、苏州的久银城市地价均提高了约10%。

　　最后冲刺？

　　近日，借着上海大虹桥开发的宣传攻势，上海市长宁区区委书记卞百平带队赴港进行专场土地推介，涉及区内百万平方米土地，当场签订12个土地项目意向协议。

　　长宁区规划和土地管理局局长王训国对外表示，未来两到三年，长宁区土地供应或出现放量，将供应100万平方米土地，集中在长宁区虹桥临空经济园区、虹桥涉外贸易中心和中山公园商业中心。

　　刚刚拍出新地王的上海普陀区长风生态商务区的消息，该区域不久还将继续推出更多位置更好的大批量土地。

　　大量土地放量入市的同时，随之而来的问题是防止新的囤地、闲置土地。

　　近日，上海市规土局官方表示，针对“批而未用”的土地，上海将促进规划实施、加大动拆迁，并加大对相关开发商的督促、处理力度。上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

　　值得注意的是，房地产信托产品出现开始下降。8月房地产集合资金信托产品仅发行9款，较上月减少42.86%。

　　就在公众对地王频出的逐渐麻木中，上海今年的土地出让收入悄然蹿升，截至记者发稿时，根据官方公开数据统计，上海今年公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地卖了291.9147亿元，两项数据均领衔全国。

　　上海2007年所有公开土地的出让金是481.294亿，2008年是398.1842亿，今年三季度未过，已远超前两年全年。

　　上海市规划和国土资源管理局最新数据披露，上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。

　　易居中国分析师薛建雄表示，地价房价双双创新高，已过度透支市场购买力，最近出现一些楼盘在促销下也卖不动的情况，这种气氛将很快传到土地市场，10月后土地市场面临降温的压力。

　　“成交价过高、地块过多”

　　方方地产咨询部经理赵豫川透露，从第二季度开始，大部分城市的地价房价比升幅较大，风险也随之攀升。而方方地产咨询机构总分析师胡宗亘则举例，在长风全国地王上，方方给某企业的竞标价格建议区间是楼板价15000元/平方米—18000元/平方米，但最终超过22000元/平方米的成交价格，超过安全区间至少30%。

　　上述外高桥地块，方方为某开发商测算提供的建议竞标价格是楼板价13000元/平方米—15000元/平方米，最终成交价也已超出安全区间。

　　在众多地块集体高溢价成交的情况下，地方政府“日进斗金”。今年至今，上海所有公开出让土地共计294幅，其中一季度74幅、二季度108幅、三季度至今已112幅，涉及土地总面积1182.1227万平方米。

　　中国不动产研究中心最新的《2009年上海土地市场分析报告》指出，总的来说，前八个月上海土地市场总体宗地数呈现低迷——暴涨——回落的宽幅波动态势。数据显示，8月份，上海住宅土地市场不但在成交土地面积数、成交金额数，而且在成交溢价率上都创下了2009年的年内最高点。

　　方方地产咨询机构最新调研显示，今年7-8月份，华东地区16个重点城市的商品房用地出让量逼近千万平方米，创下近年来新高；而与第二季度相比，杭州、南京、无锡、苏州的久银城市地价均提高了约10%。

　　最后冲刺？

　　近日，借着上海大虹桥开发的宣传攻势，上海市长宁区区委书记卞百平带队赴港进行专场土地推介，涉及区内百万平方米土地，当场签订12个土地项目意向协议。

　　长宁区规划和土地管理局局长王训国对外表示，未来两到三年，长宁区土地供应或出现放量，将供应100万平方米土地，集中在长宁区虹桥临空经济园区、虹桥涉外贸易中心和中山公园商业中心。

　　刚刚拍出新地王的上海普陀区长风生态商务区的消息，该区域不久还将继续推出更多位置更好的大批量土地。

　　大量土地放量入市的同时，随之而来的问题是防止新的囤地、闲置土地。

　　近日，上海市规土局官方表示，针对“批而未用”的土地，上海将促进规划实施、加大动拆迁，并加大对相关开发商的督促、处理力度。上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

　　值得注意的是，房地产信托产品出现开始下降。8月房地产集合资金信托产品仅发行9款，较上月减少42.86%。