住房关系民生，从来就不仅仅是一个行业的问题。因而楼市就是政策市，其中的机遇与危机都因政策而起。福州房地产行业从萌芽、起步、发展到繁荣等各个阶段，都在房产政策的影响下一路走来，因此，本报《城·纪》专辑首篇，当从政策开始。
本文重点回顾1979年至2009年，30年间国家重大房产政策，以及福州房地产发展历程，并记录发生在福州房地产领域的重大事件，如土地权属、土地出让方式、房产分配制度、房产销售制度、购房户口政策……
国家三次"房改"
1949年新中国成立以后，中国内地农村实行土地改革，以农民土地所有制而著称于世。孙中山先生"耕者有其田"的愿望变成了现实。1956年以后的农业合作化，私有土地转化为集体所有，房地产住宅建设进展缓慢。
1980年后，中国住宅体制改革开始蹒跚而行，直至今天，房地产行业成为人们生活的重要组成部分，在这个过程中，有四大纲领性文件，我们无法忽略。
1980年6月，***中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出："准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房"，正式推行住房商品化政策。
点评：这意味着中国内地城镇住房制度改革的序幕渐次拉开。但是整个80年代应该说，仍是房改的萌芽阶段，公房出售的形式为"三三制"，单位和政府的补贴量大。
1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向。
点评：由于1992年～1993年，全国掀起第一波房地产开发浪潮，引发严重的通货膨胀，中央政府迅速紧缩信贷，阻止地产公司上市等，限制房地产的开发热。这一次政策效应，带来了全国地产近5年的沉寂期。因而，1994年国务院文件其主要功能是让各地方开始了房改的理论探索。
1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(又称为23号文)颁布，其意义在于停止了福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。
点评：福利分房的终结，改变了之前住宅产品主要为单位购买的状况，在中国人口红利与城市化进程中，它为行业提供了广阔的销路。而"支柱产业"的定义，又给予该行业充分的政策度，从银行到土地，政策的倾斜空间加快了房地产的全面复苏与繁荣。
23号文将住房体制全面市场化，加快了居民住房条件的改善，但是，随着市场化的不断加深，公平问题成为隐患，应该由政府承担的大量保障房建设也日渐提上日程。
2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称为18号文)颁布，该文件首次将廉租房明确为住房保障的重点，对经济适用房实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。
点评：18号文也被称为第三次房改。这是一个兼顾效益与公平的政策。商品房归市场、保障房归政府，并与政府的政绩紧密相连。住房从来就不仅仅是经济问题的命题，在该文中体现得淋漓尽致。未来，"让70%的人进入保障房体系"的构架，让更多的百姓看到了希望。
福州地产"政策市"
自1988年，福州市开始出售公房，福利分房体制终于打破缺口，住房体制改革进入真正的实施期，就在这一年，4家合资房地产公司成立，打破了房地产公司全民与集体一统天下的局面，至此，房地产行业蹒跚起步。此后的十年，受全球大势以及中国宏观经济的影响，房地产行业市场化进程起伏不定，市场主体更多的是市政府主导的各种福利房。
1998年，福建省从12月1日起，一律停止住房实物分配，住房需求被抛向市场，标志着房地产行业开始真正市场化。2002年7月1日，福建省各级政府统一收回了国家机关和财政补助事业单位的剩余所有公有住房。至此，作为落实房改政策的一个标志性分水岭，福建省彻底告别了福利分房时代。
随后，"按揭贷款"在福建省开始，老百姓逐渐从福利分房的习惯里走了出来，买商品房不再是稀奇的事。此后福州市政府还通过一系列的政策促进房地产行业发展，如购房落户等，这样福州房地产行业迎来了十年黄金期。
但是，到了2005年，由于全国性房价几年来涨幅较大，政府开始调控，而这个时候的福州楼市开始进入补涨期。2006年底，70/90政策出台，福州众多项目也受此影响。2007年，福州楼市进入疯狂期，但下半年，随着政府金融杠杆效应的逐渐出效果，高位运行的福州楼市陷入困顿，这种情况一直持续到2008年底。
2008年下半年，由于全球性金融危机，刚刚显成效的楼市调控政策不得已重新放开，如开发贷、二套房贷首付等，2009年，福州楼市又再次走向高位。但是，任何行业无法一枝独秀，特别在金融危机并未基本消弭之际，因而，今年第三季度，银行再次收紧二套房贷首付等政策，福州楼市成交量在8月份骤降。
福州房地产大事记
叫停福利分房
1998年，国务院正式宣布停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。福建省从1998年12月1日起，一律停止住房实物分配，规定，凡1998年12月1日后参加工作的人员除单位和个人均按统一规定的缴存比例缴存住房公积金外，所在单位再按其月工资总额的16%，每月为该职工缴存代替住房补贴的公积金，缴存至满20年止；1998年12月1日前参加工作的人员，住房货币分配实行住房补贴办法。
按揭购房兴起
1999年2月，中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励人们积极开展个人消费信贷，福建省也开始了按揭购房。
土地阳光拍卖
2000年5月29日，福州市土地市场游戏规则变更：今后国有经营性土地使用权的出让，一律公开招标拍卖。这一举措改变了以往土地使用权协议出让的方式，引进了公开、公平、公正的竞争机制。这一土地政策走在全国的前列。从此，福州房地产行业发生了翻天覆地的变化，最明显的是房地产私企的大量涌现，并最终一统天下。
买房贷款可用公积金
2001年10月15日《福建省人民政府关于加强住房公积金管理工作的通知》发布，全面推行住房公积金制度，比起商业贷款，公积金不仅还款利息低，还有单位缴存的福利涵盖其中。至此，据介绍，至2008年底，全省住房公积金实缴人数177.2万人，覆盖率43%，归集总额644.5亿元。
二手房放开
2001年11月23日《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》规定，除法律、法规和规章规定不宜出售外，取得全部产权的房改房均视同一般私有房屋，可以直接上市交易，至此，福建省所有市、县住房二级市场全面放开，标志着住宅产业更加市场化了。
购房户口政策2001年12月25日，福建省人民政府批转省公安厅《关于户籍管理制度改革的意见》，明确规定，购房可落户，具体规定为：在八县(市)城镇购买商品房面积在50至100平方米的允许迁移1个户口，100平方米以上的迁移2个户口。
城镇户籍制度的改革年，成为地产高速发展的"催化剂"，大量外地人纷纷涌入福州，购房置业、安家落户。
盘活存量公房
2002年5月《福建省关于转发省房改办、省财政厅关于机关事业单位剩余公有住房处理意见的通知》，规定，单位拥有全部产权的闲置住房(含集资房、拆迁改造房)、腾空旧住房及违规出租的公有住房，移交给房地产行政主管部门或当地政府指定的部门。至此，福建省全面宣告了福利分房时代的终结。
明确拆迁补偿方式
2002年12月1日《福建省城市房屋拆迁管理条例》，首次明确了拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。此条例规范了房屋拆迁单位的拆迁行为，对促进城市房屋拆迁的顺利实施起到了积极的作用。
限制炒卖期房
开发商同意更名，收起了所谓的"更名费"，客观助长了期房炒卖之风。2006年3月27日，福州市房地产交易中心紧急叫停"办理所有预售商品房的合同注销及变更"，至此，购房合同在房屋总登记以前将永远处于"限销、限变"之列，2008年，政策有一定人性化变化，但是，炒卖期房成为过去式。
保障房大量开工
2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布后，福州保障房大量开工，2009年，福州市计划动建的保障房面积将达120万平方米，按测算，预计未来3年内福州市还将投资百亿元建设保障性住房。这意味着一个商品性住房和保障性住房"双核驱动"的时代到来。
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