标题：四季度房贷政策收紧信号频出 楼市上行遇阻？

　　第四季度，不但将汇聚地产市场诸多的年底收官策略，更是会集中表现出政府和购房者对楼市下一步走向的判断。对于一直持续风云际会的2009年，在黄金周假期过后，各地政府针对地产市场相继出台的收紧政策也从另一侧面体现出年底楼市将终结半年多的高烧状态。

　　国庆假期刚过，南京、上海先后传来楼市政策收紧的信息，其矛头也直指第二套住房及高档住宅的消费市场。同时，北京、深圳等一线城市也相继风传政策收紧信息。业内人士表示，不管政策收紧是否会继续扩大、深入，第四季度楼市将终结前7个月的暴涨走势已成必然。

　　从10月10日开始，南京市将执行三项新政策，全面收紧住房公积金政策，这也是今年以来国内首个进行调整的房地产政策。南京的三项新政包括，个人实际整体贷款额度大大降低，系数从0.45降到0.30；所购住房建筑面积在144平米以上，住房贷款额度缩减为原来的50%；夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款，贷款额度也只有50%。

　　南京对于公积金政策的调整被视为目前最有力度的收紧政策。大幅削减第二套和高档住宅的公积金可贷款额度，对于购房者来说就等于是上调了其部分购房贷款的利率，毕竟商业按揭贷款即使享受0.7倍利率优惠，其利率仍高于公积金贷款。因此，如果购房者的贷款主体从公积金贷款转变为按揭贷款，就意味着其总体还款额将增加数万元，对于百万元以上的房产来说，其贷款归还利息额甚至可能会增加数十万元。

　　同一天，上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于银行与中介公司形成的“回扣潜规则”等现象，上海银监会也明确要求，“对于支付房产中介营销费用的问题，各行要通过上海市银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。” 　　“5年改2年”能否延期是关键 　　2009年的二手房成交几乎可以说是中国楼市历史上的一个奇迹。仅就天津楼市来说，在2007年楼市最热的时期其单月成交量也不过三千多套，但金融危机后的“小阳春”一开始，二手房成交量从4月份开始就接连突破历史纪录，月成交额从4000套、8000套一路走高，直至8月份突破11000套大关。这样的成交业绩与“5年改2年”免营业税优惠政策的推动作用密切相关。

　　“5年改2年”免营业税优惠政策是去年救市政策的典型代表，也是给购房者带来实惠最多的政策。随着该政策一年的有效期即将在今年底到期，二手房交易成本也将恢复去年之前的高手续费状态，交易成本提高也就必然会导致成交量的萎缩。因此，“5年改2年”政策到期后的存废问题也成了未来楼市能否继续走高的关键因素之一。

　　“5年改2年”免营业税优惠政策的废除也将形成对二手房市场的重大影响。一位地产中介业内人士表示，营业税的额度占到总房款的5.5%，也就是100万元的房产成交后，其营业税就要占5.5万元，而百万元以上的高价值房产中次新房的比例更是多达70%以上，因此营业税的收取对象交易间隔年限从5年改到2年让大部分购房者都能够享受到实惠。

　　如果该政策的到期废除将让这部分交易的成本重新上涨数万元，因此二手房成交将随之缩减，改善型买家的房产如果在旧房转手过程中遇到阻碍必然也会减缓更新房产的速度，因此“五改二”政策的影响将会从二手房市场传导到商品房市场。编辑：凝水