标题：机构论市:从商圈和交通看房产价值提升空间

　　我爱我家：热门商圈大PK：崇文门 vs CBD 

　　北京作为国际化大都市，拥有着许多著名的国际性商圈，其中位于东三环的CBD商圈和东二环的崇文门商圈一直是北京经典老牌商圈。这两个商圈不论交通、购物、居住环境等，各种条件不相上下，旗下的社区也十分成熟，一直以来都是许多人置业居家的首选。

　　我爱我家旗下社区专家祁国庆介绍，选择商圈除了要拥有酒店、购物、社区环境外，一个重要的指标就是交通的便利性。东三环CBD商圈由于靠近机场、使馆区等涉外区域，又有10号线南北穿透，成为了中外人士置业、办公、商务的首要选择。而东二环的崇文门商圈，则有地铁5号线和2号线纵横交错，出行前往各处均十分方便，而崇文门新世界以及新开业的国瑞城 (论坛 新闻)等商业中心，购物环境时尚优雅，周边住宅配套齐全，则成为众多年轻人置业的首选。

　　社区专家祁国庆分析，根据自身条件的不同，CBD圈由于拥有众多高档小区及高档的购物中心，学校，医院等等，更适合中高端人士置业，而崇文门商圈，高、中、低端各种不同类型住宅均有，适合不同经济水平人群在此安家置业。

　　中原地产：地铁4号线对周边房价的带动作用

　　据北京中原三级市场研究部在4号线开通前夕的市场调研，地铁沿线的中关村区域、西直门区域、宣武门区域和马家堡区域成交比较活跃，尤其是原来轨道交通比较缺乏的南城，二手房价值普遍升值明显。其中，中关村区域和西直门区的房价在开通前一月环比平均涨了1.5%左右，同比涨了3%左右。

　　南部城区原来轨道交通缺乏的宣武、马家堡区域，房价环比平均涨了2.8%左右，同比涨了7%-15%不等。

　　地铁4号线的开通对沿线不同区域的未来发展的促进作用，北京中原三级市场研究部的分析人士认为：对于北部城区，原来的交通已经比较便利，社区生活的配套也都十分的成熟，房产市场发展完善，区域内中高档社区分布较多，因此，4号线的开通将会加强南北部城区人员的流动，对区域未来发展有锦上 (论坛 新闻)添花、如虎添翼的作用。

　　而对于南部城区来讲，区域内的交通发展还不是很完善，社区的配套也还有待完备，因此，地铁4号线的开通将会加速南部城区人士与中心城区的沟通，起到极大的提升区域价值的作用。而且，4号线开通后，沿线周边房产的价值较同区域其他楼盘增值潜力更大。地铁4号线对南部城区房产市场的带动作用在开通后仍将持续。

　　地铁对周边房产价值提升作用大，建议提前关注、抢先入市

　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，地铁对于周边二手市场的带动作用来讲，大家关注的是房产是否在未来具有升值的价值，因此大家在筹建时期就已经把关注的目光投入4号线的交通优势，地铁的带动作用相对于地铁的开通是提前的，升值的空间也更大。

　　一般说来一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%—20%的上涨；而轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均一套房会有300元/月-500元/月的上涨。尤其是对一些原来轨道交通缺乏的区域，房产价值的提升作用会更大。具体来讲：

　　1、地铁开通前入市，房产价值提升作用更大。一般来讲，地铁的开通，在各大媒体对新线路开通的报道的同时，房产市场的热度也随之升级。但是对于买卖市场来讲，更重要的是要预知房产未来的增值，虽然，地铁开通后的交通优势依然会成为广大购房者关注的一个重点，但是相比之前作用将不是那么的明显。因此在筹备或建设时期把关注的目光投入到地铁沿线，或及早的入市，房产价值的提升作用会更大。

　　2、关注原来轨道交通缺乏的区域。轨道交通对沿线区域房价的提升作用并不是等效用的。对于一些中心城区，轨道交通本已很成熟，房价受新线路的影响并不大；而对于一些原轨道交通盲区，房价的提升作用则是十分明显的。如马家堡区域，原来轨道交通缺乏，距离中心城区交通不是很方便，4号线开通后房产价值将得到很大的提升。

　　综上，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，年末将近，明年北京市房产优惠政策货存变数，广大的购房者可以根据已经开通线路的影响作用来预期未来地铁线路对周围房产市场的提升作用，适时的抓住目前政府对针对购房出台的利好政策，及时购得适合自己的房产。

　　目前在建部分地铁线路简介：

　　地铁4号线在南城主要经过两个区域：

　　1、宣武门区域：

　　宣武门区域的新建商品房数量本来就少，此次四号线的即将开通，更是促消费者来靠近城区的宣武选房看房，促进区域楼市价格的上涨。

　　目前区域中高档二手商品房成交均价达到15000-18000元/㎡。

　　武区的中高档二手楼盘以朗琴园 (论坛 新闻)、远见名苑 (论坛 新闻 视频)、格调小区为主，南二环的优越地理位置，周边配套完善，不乏商场、超市、学校等资源。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，目前宣武板块的供需比约为1：4，

　　2、马家堡区域

　　马家堡商圈处于丽泽商务圈、丰台新区、大红门商业街三大板块融合的地带。在北京楼市南部板块当中，马家堡板块具有绝对的交通、生态、人文、商务、旅游等优势。一些硬件设施的改善，使得马家堡板块的区域价值、房地产价值迅速的攀升。

　　马家堡板块生活配套逐渐完善，在今年春节后二手房价也一路走高，目前该区域中高档二手商品房的均价为12000-15000元/㎡左右，低于同环线其它区域的价格。

　　马家堡区域内的主要二手楼盘有星河城、明日嘉园 (论坛 新闻)、玺萌苑等，板块内适宜生活的大社区配套完善，交通便利。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，目前宣武板块的供需比约为1：5。

　　对于南部城区来讲，区域内的交通发展还不是很完善，社区的配套也还有待完备，因此，地铁4号线的开通将会加速南部城区人士与中心城区的沟通，起到极大的提升区域价值的作用。而且，4号线开通后，沿线周边房产的价值较同区域其他楼盘增值潜力更大。

　　一般的，地铁对于周边二手市场的带动作用来讲，大家关注的是房产是否在未来具有升值的价值，因此大家在筹建时期就已经把关注的目光投入4号线的交通优势，地铁的带动作用相对于地铁的开通是提前的。不过，北京中原三级市场研究部的分析人士认为，地铁4号线对南部城区房产市场的带动作用在开通后仍将持续。

　　地铁5号线在南城主要经过崇文区、方庄区域、宋家庄区域

　　1、崇文区

　　崇文门站

　　区域内二手房由于地理位置佳、交通配套设施好等优势，区域内二手房价格较高。目前崇文区的中高档二手商品房的均价为23000-28000元/平米。

　　区域内可选择项目有新怡家园 (论坛 新闻)，目前二手房售价在28000-32000元/平米左右，新世界家园 (论坛 新闻)项目，目前二手房售价在27000元/平米左右，国瑞城25000-28000元/平米。

　　区域内未来发展前景

　　崇文门站区域属于新世界板块，是以新世界中心向周边延伸，位于前门东大街以南、珠市口东大街以北，并延至磁器口周边。

　　新世界板块作为崇文区的黄金地段，板块内商业氛围浓厚，交通便利，有地铁2号线、正在修建的地铁5号线、多路公交线路途经该地段;配套齐全，有超市、商场、银行、邮局等设施，一应俱全。区域内以新怡家园项目为典型，项目住宅属高档住宅，项目内有写字楼、商业，配套齐全。

　　2、方庄区域

　　该区域位于南二环至南三环之间，地理位置优越，该区域二手商品房均价为17000-19000元/平米。

　　二手房项目也较多，时代芳群 (论坛 新闻)项目目前成交均价在22000元/平米左右，该项目以大户型为主。;时代紫芳 (论坛 新闻)17000-18000元/平米。芳古园 (论坛 新闻)和芳群园这两个项目由于房屋建成年代较久一些，成交价格也要低一些，在14000-16000元/平米左右。

　　区域内未来发展前景

　　蒲黄榆地区紧临方庄，区域内交通便利，有多条公交线路途经于此，而即将开通的地铁5号线为该区域交通起到重大改善作用;配套方面，有物美超市、贵友大厦，还有各种娱乐设施如游泳馆等，学校方面，芳古园和芳群园都有幼儿园和小学，另外，还有医院如东方医院、方庄医院满足居民治疗一般疾病所需。

　　5、宋家庄区域

　　区域均价在13000-15000元/平米。其中商品房有鑫兆雅园 (论坛 新闻)售价在15000-16000元/平米，政馨家园 (论坛 新闻)都属于经济适用房，成交均价在13000元/平米左右。

　　区域内未来发展前景

　　从目前宋家庄地区来看，交通要欠缺一些，路面不够宽阔，且区域内公交线路较少;生活配套设施方面，目前区域内购物不太方便，无大型超市，区域内许多住房都坐车到方庄家乐福超市去集中购物;另外，区域内医疗、教育、休闲娱乐设施都不足，对于饭店并无大型的，仅仅有一些路边小吃店,学校有北京市阳光双语幼儿园、时光小学和东铁营二中可供就学所需;医疗方面有铁营医院，并没有一些大型知名的学校和医院。但随着地铁5号线的开通运行，宋家庄地区的交通将得到进一步改善;另外，伴随着区域内居住人口的日益增多，其相应地配套设施势必会不断增加，解决居民生活、娱乐所需。伴随着区域内交通、配套、环境的不断改善，未来区域内房产仍具有很大的发展潜力。

　　南城未来的规划：

　　在地铁规划方面，南城未来有地铁4号线的延长线即大兴线、地铁5号线的延长线即亦庄线，以及地铁10号线二期也将通过南城。

　　一般说来一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%—20%的上涨；而轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均一套房会有300元/月-500元/月的上涨