标题：上海房地产泡沫冲顶？

迪士尼来了上海房地产泡沫冲顶？

昨天，上海市政府宣布迪士尼项目正式获批不到两个小时，被称为“5年来上海首块迪士尼宅地”的浦东新区川沙新市镇A08-03住宅地块，以11.9亿元人民币成交，楼板价高达每平方米14024元，溢价264%。

其实，这块“迪士尼宅地”并不在迪斯尼主题公园规划用地的边上。上海市规划和国土资源局公布的出让文件显示，A08-03地块的四至范围是“东至华夏二路，南至A08-04地块，西至A08-01地块，北至A08-01、A08-02地块”。一算，到规划中的“上海迪士尼”还有3公里。但是，“上海迪士尼”获批的热力效应却越过3公里空间，直接辐射到这个地块。本次土地竞拍，有多达17家企业参与。而闻讯赶来，在土地交易中心外场等待的媒体和业内人士甚至远远超过了今年早些时候几幅“地王”诞生的时候。

该地块挂牌起始价为3亿2680万元，竞拍正式开始之前，网上报价不断刷新，最后被刷新为11亿9000万元。该价格出乎大部分竞拍企业意料，现场工作人员询问是否有人参与现场竞拍时，无人举手。有竞拍企业激动地表示“这个价格实在是太离谱了！”现有资料显示，该地区新盘价最高在1.6万元/平方米左右。

这已经不是迪士尼第一次在上海房地产市场发威了。今年1月，迪士尼公司和上海市政府签订了一份项目建议书的消息传出。这份建议书不过是为建立迪士尼主题公园设立了法律和财务框架。当时正是金融危机和经济衰退重症期，上海房地产市场也步入低谷。但当财经媒体记者走访传说中主题公园预留地周边的在售楼盘时，看到的却是逆势热销。至5月，北京批准南汇并入浦东新区后，迪士尼概念又被销售商拿出来回锅炒，原南汇区域的房价也品尝了一波不小的涨势。

如今，“上海迪士尼”尘埃落定，“面粉贵过面包”的土地交易旺景再度出现。一时间，众多市场分析人士纷纷现身，争当轿夫。他们断言，地价跳跃式上涨必然导致周边房价的快速上涨，川沙、浦东、乃至整个上海的房价也可能进一步走高。乖乖。

确实，一个国际品牌的超大型娱乐项目导入，必然产生聚积效应。主题公园建设会带动周边人口、消费和其他产业增长，使区域房地产需求增加。随着规划升级、交通改善、商业配套增加，迪士尼项目周围的新盘旧楼都迎来更多销售机会。投资者的敏感和出手速度当然快过实际消费者，所以，以“上海迪士尼”为标靶的第一轮投资需求可能大幅提升浦东新房和二手房的价格。

不过，在上海房地产价格居高不下，市场已经出现泡沫之时，此一番锦上添花也可能是补过头。为遏制房价及销量滑坡，北京从2008年10月起推出一系列针对性刺激措施，此后中国内地房产市场强劲反弹。房产价格回升，新房、二手房销量大幅上升。中国国家统计局最新发布的数据显示，今年前9个月全国70个大中城市房屋销售价格指数较上年同期上升了2.8%。同期全国完成房地产开发总投资人民币2.51万亿元，较上年同期增长17.7%，售出住宅建筑总面积飙升了46.4%。

内热过重当用泄法，可正当刺激政策时效将至，观望气氛渐浓时，迪斯尼消息给有迹象调整的市场打了一针激素。福祸相依，加快扩张的结果往往是缩短了泡沫的寿命。大家保重。(东方早报)

戴德梁行：“涉迪”楼价已虚高

迪士尼项目终于“落沪”，戴德梁行今日发布的分析报告指，虽然迪园落沪对当地楼市的长期利好可以肯定，但短期来看并不尽然。游客太多导致交通拥挤，反而将间接影响住宅成交。

戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏警示，当前当地房价或已透支未来溢价空间。数据显示，川沙地价已上涨了10多倍；房价涨幅则在300%以上。而同期，上海平均楼价的涨幅仅78%。此外，戴德梁行也认为，迪园概念并不会推高整个上海市的房价。(香港文汇报)　

理性看待概念炒做

上海楼市就迪士尼概念炒做正酣，但其中隐含的风险也令业内颇为担忧。业内人士指出，虽然迪士尼落户上海将产生一定的产业聚积效应，但如果过高地估计了这种效应而盲目推高房价，可能会得不偿失。

薛建雄表示，迪士尼的建设至少需要4年以上的时间，这也就意味着多数企业需要一段时间后才能体现收益。特别是迪士尼建设期间是一片大工地，这对周边的楼市反而不利。虽然长期看好该项目，但短期的阵痛也需要付出一定的代价。此外，迪士尼获批和拍出地王消息的同时出现，必然导致区域房价短期的过快上涨，将需要一段较长时间的调整才能进入区域发展应有的理性房价。而一个区域过快发展的过程中，必然会遇到各种问题而导致周边房价的起幅，市场也应该对此有足够的认识。

杨红旭则指出，虽然迪士尼获批对上海楼市是一个巨大利好，但这并不意味着其足以支撑上海楼市维持当前的大牛市。“迪士尼项目只是一个影响因素之一，市场大势才是板块变化的主要影响因素。”杨红旭说。（中国证券报)